上海XX公司与戴进房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海市松江区XX民事判决书

　　(2017)沪0117民初6820号

　　原告(反诉被告)：上海XX公司，住所地上海市松江区。

　　法定代表人：杨XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：龚XX，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：张XX，上海XX律师。

　　被告(反诉原告)：戴进，男，1985年6月22日生，蒙古族，住辽宁省凤城市。

　　委托诉讼代理人：武XX，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：王菲，上海XX律师。

　　第三人：上海XX公司，住所地上海市奉贤区。

　　法定代表人：范XX，负责人。

　　原告上海XX公司与被告戴进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，被告提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并依法追加第三人上海XX公司参加诉讼。本案经各方当事人同意，并经本院院长审批，延长审限三个月。原告上海XX公司的委托诉讼代理人龚XX、张XX，被告戴进的委托诉讼代理人武XX、王菲，第三人上海XX公司的法定代表人范XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告上海XX公司提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间就上海市松江区XXXXX号XXX幢厂房签订的租赁合同于2016年9月30日解除;2、判令被告支付房屋占用期间使用费(按照合同约定的租金标准每三个季度187,500元，每年75万元，自2016年10月1日起至租赁厂房实际返还之日止);3、被告支付2017年1月1日至9月30日的物业费43,305.93元、2017年5月至2018年4月的电梯保养费4,800元(按每月400元计算至实际返还之日止，以4,800元为限);4、判令被告和第三人向原告返还租赁房屋。事实和理由：2016年1月1日，原告与被告签订租赁合同，约定原告向被告出租位于上海市松江区XXXXX号XXX幢厂房(以下简称“系争房屋”)。合同约定一方提前三个月书面通知可单方解除合同，但需赔偿另一方6个月租金。合同签订后，被告将系争房屋转租第三人，且被告拖欠水电费、物业费并擅自搭建违章建筑等违法违约行为。原告多次协商解除合同无果后，于2016年7月1日提前三个月发函被告，要求租赁合同至同年9月30日解除，被告返还厂房。但被告未有回应后，原告又再次发函解除合同，并诉至法院。

　　被告戴进辩称，虽原告提前三个月发函要求于2016年9月30日解除合同，但未付6个月租金的违约补偿金，故合同按约没有解除，且原告一直收取租金，按约履行合同。在此期间，原告多次表示与被告及次承租人已经解除合同，并干扰被告及次承租人，导致系争房屋一、二层次承租人上海XX公司搬离，意向租客看房时被原告干扰，致被告无法将房屋出租出去，造成房屋空置损失。故不同意原告的诉讼请求。同时，被告提出反诉，要求：1、判令原告赔偿被告解除合同违约金375,000元(相当于6个月租金);2、判令原告返还被告押金20万元;3、判令原告赔偿因其干扰造成系争房屋一、二层无法出租空置的损失4,666,675元(暂自2017年3月15日起至同年10月15日止，以每季度20万元计算)。

　　针对反诉，原告辩称：同意诉请1、2，可以与其主张的使用费相抵，但不同意诉请3，原告主张的损失缺乏依据，合同自2016年9月30日解除后，原告有权使用、处分。

　　第三人上海XX公司述称：其正常使用房屋，原、被告之间联系的情况其不清楚。

　　经审理查明：原告为系争房屋权利人。

　　2016年1月7日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定被告承租原告所有的系争房屋，被告租赁厂房的运营模式分为自管和托管，原告不得随意以被告转租或分租为由解除合同;租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止，前三年年租金75万元，以后每三年递增5%;租金先付后用，每次支付三个月;2016年1月1日至2月29日期间为被告承租前装修、内饰的必要时间，在此期间被告无需支付租金;任意一方提前三个月书面通知另一方可以提前解除合同，但需赔偿6个月的租金(对应期限内)作为违约赔偿，租金以书面解除时当月租金为准，原告行使本款单方解除权时，若违约金不能弥补被告因解除搬迁或装修损失的，原告还须承担差价部分;合同押金20万元，自合同终止后，被告无拖欠租金及水电费等情况，原告予以返还，如有拖欠，原告有权从押金中扣除相应费用;房屋的物业费、电梯保养费等由被告承担。合同另对其他事宜作出约定。合同尾部甲方(原告)签字处下发有手写的案外人吴XX(系合同载明的原告法定代表人吴XX的父亲)的银行账户。

　　合同签订后，双方即按约履行。被告向吴XX的上述账户分别于2016年1月8日支付押金20万元、2016年4月2日支付租金10万元、2016年4月6日支付租金87,500元、2016年6月24日支付租金187,500元、2016年9月6日支付租金187,500元、2016年12月12日支付租金187,500元、2017年3月13日支付租金187,500元。上述租金合计相当于15个月租金2,812,500元。被告另将系争房屋的第三层转租给第三人。

　　2016年7月1日，原告向被告在厂房租赁合同中言明的联系地址发出《关于解除合同的通知》，言明发出通知后三个月(即2016年9月30日)后与被告解除合同，被告的最终租赁期限截止2016年9月30日。同年8月29日、9月8日和次年4月18日，原告又多次向被告发出解除通知，并要求被告结清租金、物业费等，但均无果。特别是在2016年9月8日的通知中，还声明近期获知被告向吴XX支付一笔不明款项187,500元，再次郑重函告被告杨XX、李X已于2016年7月20日收购原告的全部股权，同年8月11日原告已经换发了新的营业执照和房地产权证，原告原法定代表人吴XX及其他原告关联人员均不能代表原告，厂房租赁合同上手写的吴XX的银行账户信息并非原告指定的正确租金收款账户，原告对此账户不认可，对此原告已经多次告知被告、租赁厂房物业公司及厂房租户等收购、变更、交接事宜的进展和结果，并多次告知被告涉及租赁合同履行的事宜请及时联系新法定代表人杨XX及律师，请被告及时向吴XX收回该款，以免造成损失。

　　2017年6月30日，原告支付案外人上海XX公司自2017年5月至2018年4月的电梯保养费4,800元。原告另支付案外人上海XX公司自2017年1月1日起至2017年9月30日止的物业费40,970.61元。

　　审理中，原告为证明其主张，还提供：1、向被告在租赁合同上所留手机号码发送的短信、与次承租人的微信记录，证明其还通过短信、微信方式告知合同解除等相关事宜。被告质证认为其手机号已经不用了，没有收到，微信记录与被告无关。2、原告于2016年8月11日获颁新的营业执照，证明原告因股权变更导致法定代表人更换。被告对营业执照的真实性无异议。3、案外人上海XX公司出具的情况说明、物业费发票。证明原告已经向其支付了2017年度的物业费，被告支付了2016年度的物业费。被告质证无异议。

　　审理中，被告为证明其主张，提供：1、按厂房租赁合同上原告提供的送达地址于2016年9月6日发给原告及其前法定代表人吴XX的律师函，证明其了解原告多次向被告及租户表示欲解除合同后，发函要求原告继续履行合同。原告质证认为该律师函发给了前法定代表人处，现法定代表人没有收到。2、原告在系争房屋处干扰租赁的照片、录像、被告与案外人上海XX公司签订的年租金80万元的租赁合同及付款凭证等，证明在原告的干扰下，被告未能出租并导致房屋空置损失20万元。原告质证认为其因被告违约而张贴告知，但对被告签订的租赁合同与主张的损失不予认可。

　　第三人上海XX公司对原、被告的上述证据材料认为与其无关，不清楚情况。

　　以上事实，有厂房租赁合同、解除通知及快递回单、律师函、房地产权证、营业执照、发票及支付凭证以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。

　　本院认为，原、被告之间签订的厂房租赁合同是当事人真实意思之表示，不违反相关法律之规定，合法有效。该租赁合同约定，任意一方提前三个月书面通知有权单方解除合同，现原告以此约定在2016年7月1日通知被告解除合同，于法有据，本院予以支持。被告辩称该地址已经退租，未收到该通知，但原告按租赁合同上被告所留联系地址寄送XXX，并显示妥投签收，而且从被告发给原告的律师函也说明原告曾多次联系被告要求解除合同，故本院对被告的辩称意见，缺乏依据，不予采纳。双方之间的厂房租赁合同自原告发函解除三个月后，即2016年10月1日解除。同时，原告也应当按合同约定支付被告相当于六个月租金的违约金。

　　合同解除后，被告及第三人均丧失了继续占有使用系争房屋的依据，故应当将房屋返还原告。同时，被告还应按合同约定的租金标准支付合同解除后的房屋使用费。被告辩称其已经支付租金至2017年5月31日。对此，本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等合同附随义务。本案中，原告多次发函被告均妥投、原告同时也多次短信、微信联系被告及次承租人、被告回函原告的情况看，被告应当知晓原告的数份书面通知内容。从现有证据证明，原告在2016年9月8日的通知中告知被告因原告股东变更导致原租金支付给案外人吴XX的履行方式已不合适，要求被告与原告的新法定代表人及律师联系，已经履行了合理的通知义务。在通知发出后长达数个月的时间里，被告未尽审慎义务，依然于2016年12月12日、2017年3月13日向吴XX个人账户支付自2016年12月1日至2017年5月31日止的使用费，自身存在过错，不能因此视为向原告适当履行了付款义务。故被告仍应支付自2016年12月1日起至厂房实际返还之日止的使用费，使用费标准参照租赁合同约定的租金标准。至于原告主张的2016年10月1日在至11月30日止的使用费，因原告未能充分证明被告在支付给吴XX前，其已经通知被告变更付款账户，故被告按原既定方式履行并无过错，原告有权基于与案外人的其他法律关系另行主张。同理，被告已经支付给案外人自2016年12月1日至2017年5月31日止的租金，被告也可基于其他法律关系向案外人另行主张。

　　至于20万元押金的处理，被告要求返还，原告也无异议，但要求抵扣欠付的使用费，于法有据，本院予以采纳。至于电梯保养费和物业管理费，均系被告在占有使用厂房期间发生，被告按合同约定应予以承担，原告之主张，于法不悖，本院予以支持。被告主张的空置损失，明显于法无据，且为单方提供的证据，原告也不认可，故本院不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：

　　一、原告(反诉被告)上海XX公司与被告(反诉原告)戴进于2016年1月7日签订的厂房租赁合同于2016年10月1日解除;

　　二、被告(反诉原告)戴进于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海XX公司位于上海市松江区XXXXX号XXX幢厂房;

　　三、被告(反诉原告)戴进于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海XX公司自2016年12月1日起至上述厂房实际返还之日止的占有使用费(按每季度187,500元的标准计算，还应扣除押金200,000元);

　　四、被告(反诉原告)戴进于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海XX公司自2017年5月1日起至实际返还房屋之日止的电梯维护保养费(按每月400元计算，总计截至4,800元为限);

　　五、被告(反诉原告)戴进于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海XX公司自2017年1月1日起至2017年9月30日止的物业费40,970.61元。

　　六、原告(反诉被告)上海XX公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)戴进合同解除违约金375,000元;

　　七、第三人上海XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海XX公司位于上海市松江区XXXXX号XXX幢第三层厂房;

　　八、驳回被告(反诉原告)戴进的其余反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费4,994元，减半收取2,497元，反诉案件受理费24,246元，由原告(反诉被告)上海XX公司负担4,792元(已付4,050元，其余742元于本判决生效之日起七日内交付本院),被告(反诉原告)戴进负担21,951元(已付7,087.50元，其余14,863.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员　张　孜

　　二〇一八年二月二日

　　书记员　张XX