原告再诉新策略，运筹帷幄XX诉

　　浙江省海宁市XX民事判决书

　　(2019)浙0481民初8756号

　　原告：龚XX。

　　被告：宋X。

　　委托诉讼代理人：王菲，浙江XX律师。

　　第三人：XXX。

　　负责人：王XX，该行行长。

　　委托诉讼代理人：沈XX，浙江XX律师。

　　委托诉讼代理人：唐XX，浙江XX律师。

　　原告龚XX与被告宋X、第三人XXX(以下简称XXX)所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序于2020年1月7日第一次公开开庭进行了进行审理。因疫情影响，本案中止审理39天。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2020年7月24日第二次公开开庭进行了审理。原告龚XX，被告宋X的委托诉讼代理人王菲，第三人XXX的委托诉讼代理人唐XX到庭参加诉讼。另，本案审理期间，各方当事人共同申请给予2个月的庭外和解期间，本院依法予以准许。本案现已审理终结。

　　原告龚XX向本院提出诉讼请求：判令确认位于海宁市××镇××幢××单元××室的房屋(以下简称名庭园503室房屋)归原告所有，被告配合原告办理前述房屋的产权过户手续。2016年9月，经中介介绍，原告看中XX公司(以下简称XX公司)开发建设的名庭园503室房屋，原告因个人征信原因无法获得银行按揭贷款购买房屋，遂找到被告，委托被告出面签订房屋买卖合同并办理贷款手续，但实际购房人系原告，产权归原告所有。2016年9月29日，被告与XX公司签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，原告支付了全部首付款并按期归还贷款。2017年6月9日，原、被告签订产权协议，约定案涉房屋归原告所有，如原告要出售房屋，被告须无条件无偿配合原告。2019年4月，被告办理了案涉房屋的产权登记手续，且不认可房屋系原告所有这一事实。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。

　　被告宋X辩称，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。理由如下：一、原告利用被告急于归还200000元贷款的心理，逼迫被告签订产权协议，该《产权协议》系可撤销协议。二、2017年6月9日，原、被告除签订《产权协议》外，另签订有《还款协议》及《投资款协议》，《投资款协议》明确约定，若原告不履行《投资款协议》中的还款义务，则双方签订的《产权协议》无效，但原告至今未履行投资款协议。三、案涉房屋系由被告购买并办理产权登记手续，按揭贷款均由被告归还，原告诉称其委托被告购买房屋，不符合常理;同时，被告及其母亲在银行有许多其他贷款未还，这些贷款均是原告在使用，被告母亲亦有很多理财资金在原告处，原告以不归还上述款项作为威胁，要求被告签订《产权协议》。四、如原告是实际买房人，购房的相关资料应由原告保管，但案涉房屋的全部购房资料至今仍在被告处，不符合常理。

　　第三人XXX述称，对原告诉称的借名买房事宜不清楚，据了解，名庭园503室房屋系被告向XX公司购买，并以被告的名义办理按揭贷款，第三人向被告发放贷款后已办理抵押权登记手续，故案涉房屋应认定为被告购买。此外，无论案涉房屋的实际产权人是谁，不应影响第三人作为抵押权人所享有的权利。如法院经审理认定案涉房屋系原告所有，第三人同意原告在先行归还贷款的情况下，注销抵押登记。

　　各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

　　原告提交的《产权协议》，被告对真实性无异议，但认为因原告未履行与该协议一并签订的《投资款协议》，原告要求履行《产权协议》的条件未成就，且《产权协议》系原告逼迫被告签订的，亦不能证明原告系实际买房人的事实;第三人对真实性无法确认，同时认为即便《产权协议》真实，未经其认可，亦不发生效力。本院认为，上述《产权协议》系原、被告自行签订，在被告未提交证据证明该协议系受胁迫签订的情况下，本院对真实性予以认定，至于该协议能否证明原告的主张，本院将在说理部分一并予以阐述。原告提交的银行还款明细清单、支付宝转账记录截图(打印件)及中国XX银行客户交易明细清单，被告对真实性无异议，对原告主张的2017年6月至2018年6月期间的贷款由原告出资归还的事实无异议，对2017年1-5月期间的贷款系由原告出资归还的事实有异议，认为该段期间内原告转账支付给被告的款项系用于归还原告向被告的借款;第三人对真实性无法确认，请本院予以核实。经审查，本院对证据的真实性及无争议的事实予以认定;对2017年1-5月期间的贷款由谁出资归还的问题，本院认为，该组证据能够证明2017年1月至2018年6月期间，原告每月向被告转账支付的款项与归还贷款金额基本接近，且其中的2017年1月、3月、4月的还款记录中都备注了“房贷”，约定了款项支付用途，再结合《产权协议》载明的“首付款和贷款全部由原告支付”的内容，在被告未提供充足证据予以反驳的情况下，原告关于2017年1月至2018年6月期间的贷款均由其出资归还的主张，具有合理性，本院予以采信。原告提交的情况说明，被告对真实性不予认可，认为该情况说明未加盖上海XX公司(以下简称XX公司)公章，也无证人出庭作证，无法证明原告主张的事实;第三人对真实性无异议，但认为该情况说明系证人证言，应当由证人出庭作证。本院认为，上述情况说明实质系证人证言，因证人未到庭质证，本院无法核实其真实性，故在本案中不予认定。原告提交的建设银行个人活期账户交易明细，被告对真实性无异议，但认为原告于2016年8月31日、9月1日转入案外人王XX账户的款项并非用于归还投资款，仅是通过王XX的银行卡走账，当天原告已将款项从王XX账户取走;第三人对真实性无异议。经审查，本院对真实性予以认定，但上述交易明细中的转账时间早于原告签署《投资款协议》时间，无法证明原告主张的其已向王XX履行《投资款协议》中的还款义务的主张。

　　被告提交的《浙江省商品房买卖合同》(含自行车库赠送协议、合同签约流转表)、中国银行POS机刷卡凭条、借记卡账户历史明细清单、《个人购房借款及担保合同》、XX银行户口历史交易明细表、收据、增值税普通发票、不动产预告登记证明、不动产权证书及户口本，原告及第三人对真实性均无异议。经审查，上述证据真实、合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。被告提交的《投资款协议》和《还款协议》，被告对真实性均无异议，但认为《投资款协议》系在被告胁迫下签订，《还款协议》与本案没有关联性;第三人请法院对真实性予以核实。经审查，原、被告作为协议的当事人对真实性均无异议，本院对真实性均予以认定。至于上述协议能否证明被告的主张，本院将在说理部分一并予以阐述。被告提交的XX银行个人汇款申请书、收条、认购出资确认函，原告对真实性无异议，第三人请法院对真实性予以核实。经审查，本院对真实性予以认定，上述证据结合原告提交的建设银行个人活期账户交易明细及原、被告庭审陈述，可以证明对王XX在XX公司的投资理财活动，原告确有参与经办等事宜。被告提交的XX银行业务凭证、兴业XX账户历史明细清单及零售业务凭证、支付宝转账电子回单、XX银行账户历史明细清单，原告及第三人对真实性均无异议。经审查，上述证据真实、合法，可以证实原、被告之间在购买案涉房屋前后存在频繁资金往来及涉及资金总额较大的事实，本院予以认定。被告提交的其他证据，与本案待证事实不具有直接关联性，本院在本案中不作认定。

　　第三人提交的不动产登记抵押权证，原、被告均无异议，本院予以认定。

　　为查明本案事实，本院依职权向王XX作调查笔录1份，经质证，原告对王XX关于其在XX公司的投资款均由原告经办的陈述，以及案涉房屋系被告购买的陈述不予认可，对其他陈述无异议;被告无异议;第三人对调查笔录的形式真实性无异议，内容的真实性由法院予以核实。本院认为，因王XX与被告系母女关系，其关于案涉房屋系被告购买的陈述，本身证明力较低，但该内容系本案争议焦点，本院将在说理部分结合本案其他证据一并予以阐述;王XX关于投资款部分的陈述，与被告提交的投资款协议、收条、认购出资确认函等证据及原、被告庭审中的陈述基本能够相互印证，且原、被告及第三人并无实质性异议，本院予以认可;王XX的其他陈述，与本案不具有关联性，本院在本案中不作认定。

　　本院依职权调取的(2018)浙0481民初8525号民事案件庭审笔录三份，原、被告及第三人均无异议，本院予以认定。

　　综上，对上述当事人无异议和本院认定的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2016年9月29日，宋X与XX公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《关于名庭园4#地块多层自行车库的赠送协议》各1份，合同约定：宋X向该公司购买名庭园503室房屋(含自行车库)，总价款为563125元，采用按揭贷款方式，首付款为113125元，剩余房款450000元通过商业银行按揭贷款方式支付。合同签订当日，龚XX向宋X尾号为1832的XX银行账户转账支付160000元，后宋X通过pos机刷卡方式向XX公司及另一案外人公司分别支付113125元和40000元;XX公司向宋X出具金额为563125元的增值税普通发票1份，案外人嘉兴XX公司向原告出具收款事由为团购费、金额为70000元的收据1份。庭审中，原、被告均确认上述153125元系为购买案涉房屋而支出的款项;此外，对团购费收据中的剩余30000元，原、被告均认可已在房屋买卖合同签订前支付，但由谁出资支付，双方均未提交证据予以证明。

　　2016年10月25日，宋X与XXX、XX公司共同签订《个人购房借款及担保合同》1份，由宋X向该行借款450000元，并以案涉房屋作为抵押物，XX公司作为保证人，为前述借款提供担保。2016年11月8日，经宋X委托，XXX将上述450000元贷款直接转入XX公司账户，由宋X签名确认的《个人贷款借款借据》载明，贷款首次扣款日为2017年1月1日。2016年11月14日，权利人XXX取得案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记证明。2017年1月至2018年6月期间的贷款系龚XX出资归还，2018年7月至今的贷款系宋X出资归还。2019年4月8日，宋X经核准登记为案涉房屋的产权人，权利人XXX取得案涉房屋的不动产登记抵押权证。

　　2017年6月9日，龚XX与宋X签订《产权协议》、《还款协议》各1份，《产权协议》约定：龚XX所购案涉房屋由于其限贷问题，经双方自愿同意，由宋X贷款购买，首付款和贷款全部由龚XX支付，该房屋权利全部归龚XX所有，交房时宋X配合验收交房;如龚XX要出售该房屋，宋X必须无条件、无偿配合。《还款协议》约定：因龚XX欠宋X贷款200000元及相应利息，为解决双方的争议，协商达成以下协议，即龚XX按月支付给宋X款项10300元，由宋X偿还银行贷款，付款日期为每月13日之前，直至宋X在兴业XX的贷款本息清偿完毕止;如龚XX违反本协议约定，有任何一期还款逾期不换，即承担违约金100000元。同日，龚XX另出具《投资款协议》1份，承诺：王XX的投资款300000元以年化收益6%，以每季度支付利息，到名庭园503室房屋出售后一次性归还投资款300000元;另外100000元，龚XX于2017年12月31日前支付给王XX，如果违反本协议，宋X和龚XX所签产权协议也无效。上述协议签订后，龚XX至今未履行《投资款协议》约定的任何付款义务。

　　庭审中，龚XX、宋X均认可二人存在特殊男女关系，购房时处于热恋期，购房前后的时间段内彼此之间具有频繁的经济往来且资金总额较大;原告亦有从被告的信用卡取款消费。

　　再查明，宋X与案外人王XX系母女关系。关于投资款问题，王XX在调查笔录中陈述，宋X及王XX均曾在XX公司投资理财，因XX公司经营不善，包括宋X及王XX在内的部分投资人的投资款至今无法取回，其中王XX的投资款金额为400000元;2016年XX公司同意将该部分投资款转化为其公司开发建设的两套别墅的购房款，并由龚XX的父母出面签订了购房协议并办理了网签手续，因XX公司经营异常，别墅的建设仍处于停工状态，尚未竣工验收，故投资款长期无法取回。对于王XX的上述陈述，龚XX、宋X作为相关人员均表示无异议。

　　本院认为，本案的争议焦点系原、被告之间是否存在借名买房关系。涉案房屋买卖合同由被告与XX公司签订，房屋产权证登记的权利人为被告，原告主张借名买房成立，应由其就出资事实和双方之间存在借名买房的合意承担举证责任。

　　首先，关于原、被告在购房时是否已达成借名买房合意的问题。本院认为，购房属于大额资产投资，一般情况下，如原、被告在购房时已达成借名买房的合意，应当提前或同时签订相应协议。本案中，被告与XX公司签订房屋买卖合同的时间为2016年9月，但原告欲证明其借名买房合意的主要证据《产权协议》，却签订于2017年6月，无法就此推定双方在购房时已达成借名买房的合意。虽然被告签订房屋买卖合同当日支付的购房款、团购费等款项来源于原告同日向被告转账支付的160000元，且2017年1月至2018年6月的贷款也由原告出资支付，但本院认为，在被告对借名买房事实不予认可的情况下，考虑到购房时原、被告之间存在特殊关系并处于热恋期，购房前后两人一直有大额经济往来以及双方共同看房买房等事实，原告提交的现有证据尚不足以证明原告为被告支付购房首付款、团购费及部分贷款利息的行为性质是属于基于借名买房的出资。综上，本院无法认定原、被告在购房时就已达成借名买房的合意。

　　其次，关于原、被告签订的《产权协议》是否系事后对借名买房合意的确认问题。本院认为，虽然《产权协议》载明，案涉房屋由被告贷款购买，首付款和贷款全部由原告支付，房屋权利全部归原告所有，被告配合交房验收等内容，与一般的借名买房合同约定事项相似。但鉴于原、被告在同一天还另行签订了《还款协议》、《投资款协议》，上述协议内容具有相关性，故不应将《产权协议》孤立理解，而应当将其置于三份协议一并签订的背景下予以审查。

　　上述协议均由当事人本人签字确认，协议内容不违反法律、法规的禁止性规定，也无证据证明原、被告任何一方在签订协议时存在受到对方胁迫等情形，故均应认定为合法有效的协议。《产权协议》约定了案涉房屋的权利归属;《还款协议》约定了龚XX与宋X之间的其他债权债务关系;《投资款协议》确认了原告对被告母亲王XX在XX公司投资款的承担问题。庭审中，原、被告均认可上述协议是在双方关系恶化的情况下签订的。本院认为，结合协议签订的背景、时间、内容来看，上述协议实质应是原、被告在感情恶化后，对特殊关系期间形成的财产权利、债权债务及其他相关事宜的约定，彼此之间具有关联性，尤其是《投资款协议》对《产权协议》的履行设定了制约条件，故不宜仅将《产权协议》片面理解为原、被告之间就借名买房事宜达成的书面协议，更宜认定为双方对特殊关系期间形成的财产权利的约定。

　　虽然《投资款协议》涉及案外人王XX，但综合考虑其系被告母亲，其在XX公司的投资理财事宜原告亦有经办，原告庭审中也自认王XX的投资款现已转化为由原告父母出面签订房屋买卖合同的别墅购房款的一部分，而别墅交付期限未知，投资款长期无法兑现等因素，原、被告在对财产权利等进行约定时，将投资款内容作为双方协议的一部分纳入，亦符合常理。

　　《投资款协议》内容均系原告本人书写并签字确认，明确载明“违反本协议，宋X和龚XX所签产权协议也无效”，因此，可以认定原告在签订协议时即清楚，其只有在履行了《投资款协议》约定的义务后，方能享有《产权协议》约定的房屋权利;也即如果原告未按《投资款协议》履行承诺的义务，则将无法基于《产权协议》而对案涉房屋享有权利。原告至今尚未支付《投资款协议》中的任何款项，应当承担未按约履行的不利后果，故其基于《产权协议》要求确认案涉房屋归其所有的主张，缺乏事实和法律依据。

　　最后，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。结合本案案情，案涉房屋买卖合同、购房发票等买受人均为被告，产权登记证的权利人也为被告。被告作为案涉房屋买卖合同的相对方否认原告系实际买受人，在相应合同未被确认无效或被撤销的情况下，原告主张其为实际买受人，应由其举证证实。但因原告关于双方之间存在借名买房合意的证据不足，且其为被告支付首付款、团购费和部分贷款的行为性质尚待认定。如据此轻易认定原告为实际买受人，将一定程度上扰乱和冲击房地产市场的正常秩序，影响国家房地产调控政策的贯彻落实。

　　综上，原告要求确认案涉房屋归其所有，并由被告协助其办理产权过户登记手续的主张，依据不足，本院不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

　　驳回原告龚XX的全部诉讼请求。

　　案件受理费9832元，由原告龚XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

　　审　判　长　　金逸

　　人民陪审员　　叶慧

　　人民陪审员　　沈琴

　　二〇二〇年九月二日

　　书　记　员　　张X