房屋租赁合同纠纷

　　北京市怀柔区人民法院民事判决书

　　(2020)京0116民初3678号

　　原告：林X，男，1989年6月4日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。

　　委托诉讼代理人：肖XX(林X之妻)，1988年8月15日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。

　　委托诉讼代理人：周英，北京XX律师。

　　被告：李XX，男，1966年3月8日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。

　　原告林X与被告李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林X委托诉讼代理人肖XX、周英与被告李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　林X向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的房屋租赁合同无效;2.请求判令被告退还已经支付的租金50000元;3.请求判令被告支付原告实际损失41960元;4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年5月7日签订了《房屋租赁合同》，其中约定原告承租被告位于北京市怀柔区×村北1000米的房屋作为库房使用，库房面积500平方米，双方约定按年支付租金，每年50000元，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日。原告按照约定每年按时交付租金，2020年7月，原告刚交纳下一年租金后，被告才告知原告所在区域已面临拆迁，但是原告所承租的房屋系违建，不予补偿，并且必须尽快搬离。后原告才得知拆迁通知早已公布，但是被告为了多获得一年租金，在快要拆迁时才告知原告。根据双方签订的《房屋租赁协议》第二项第3条约定，在原告租赁期内，如遇国家整体搬迁，被告应退还原告剩余租金，如果政府有补偿搬迁费，被告应给原告补偿。现被告突然告知原告立即搬离，导致原告不得不另行寻找房屋。签署合同时，被告隐瞒承租房屋系违建的事实，导致合同无效，其主要责任在被告，因此被告应当对原告的损失承担相应的赔偿责任，并退还今年租金。原告为维护自身合法权益起诉至法院。

　　李XX辩称，1.我们是每年一签合同，原告起诉房屋租赁合同无效根本不存在。我与原告从未签订过《房屋租赁合同》，所以房屋租赁合同根本不存在，故更不涉及房屋租赁合同无效。双方只是在2019年5月17日签订过《房屋租赁协议》，合同和协议是两个完全不同的概念，合同的特点是明确、详细、具体，并规定有违约责任;而协议的特点是没有具体标的、简单、概括原则，不涉及违约责任。2.原告请求支付实际损失费41960元及租金50000元不能成立。原告称其承租的房屋是违建，没有法律依据。我在涉案房屋处与×村村委会签订了《土地租赁协议》，且同意我在该地上建房，即合法有效。仅凭原告自己认为是违建的说法不成立，该房没有有资质的有关部门的认定，任何单位和个人都没有权利和资格认定涉案房屋是违建，所以涉案房屋不是违建房屋。原告曾使用我的房屋，也按照约定支付房屋使用费。现在政府环境整治，涉案房屋已被政府拆除，其行为属于政府行为。政府行为属不可抗力，是免责事由，即使给原告及我造成损失，由我们双方各自承担，原告的损失与我无关。3.诉讼费由原告自行承担。本案假如涉及双方的经济损失，系政府行为所致，与我无关。原告起诉我属于滥用诉权，故诉讼费应由原告承担。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

　　本院经审理认定事实如下：

　　2005年1月1日，×村经济合作社(甲方、出租方)与李XX(乙方、承租方)签订了《果园房屋土地租赁合同书》，其上载明：第一条：房屋位置村北果园果库，房屋面积计10间。房北空地北至怀杨路绿化带(不含绿化带)。房南空地南至自来水房……第三条：承租期限为20年，由2005年1月1日至2024年12月31日止。第四条：租金：房屋土地每年租金1.5万元……第六条：双方责任义务：5.乙方需要建筑施工时，必须经有关部门批准，否则后果自负。6.乙方在租用的土地上自建工程等与由国家集体规划时，乙方无条件让出土地，甲方不负责任何经济赔偿。国家补偿费甲方房屋及土地补偿归甲方。乙方自建工程补偿归乙方……合同落款处有北京市怀柔区庙城XX×村经济合作社盖章和李XX签字。

　　2018年5月7日，李XX(甲方)与林X(乙方)签订了《房屋租赁协议》，其上载明：甲乙双方按照合同法相关规定，以公平、公正、双方自愿的签订此协议。本协议承租物所处位置为庙城XX×村北XX厂房，约500平方米。执照场所为北京市怀柔区庙城XX×村北1000米。二、甲方义务：1.甲方负责提供库房(约500平方米)，坐落在×村北XX厂房(约500平方米)。2.水电齐全。3.租赁期满后，如甲方继续出租，同等条件下乙方拥有优先承租权。三、乙方义务：1.乙方在租赁期内，不得私自拆改房屋的建筑结构(如需改造须经甲方同意方可施工)。2.租赁期内，乙方不得私自转租此房屋。3.在乙方租赁期内，如遇国家整体拆迁，甲方应退还乙方剩余租金，如果政府有补偿搬迁费，甲方应给予乙方补偿。4.电费每千瓦按1.5元计算，乙方按月支付给甲方。5.乙方在租赁期内，有权使用甲方此场地的营业执照。6.租赁期间，如甲方有转让该场地的，转让后本合同对新的场地所有人和乙方继续有效。三、租期、租金：租期为五年，即2018年6月1日起至2023年5月31日止。租金为年交方式(每年5月31日前一次性支付给甲方)。年租金为50000元……。落款处有李XX和林X签字。

　　2019年5月17日，李XX(甲方)与林X(乙方)又签订了《房屋租赁协议》，租期、租金一项约定：租期为四年，即2019年5月20日起至2023年5月19日止。租金为年交方式(每年5月20日前一次性支付给甲方)。年租金为50000元。其他内容与上述《房屋租赁协议》内容一致。

　　原告提交了2张营业执照，其中一张载明：名称：北京XX。经营者姓名：崔XX。组成形式：个体经营。经营场所：北京市怀柔区庙城XX×村北1000米。经营范围：餐饮服务、零售新鲜蔬菜、新鲜水果、日用杂货等。另一张营业执照载明：名称：北京宇嘉顺商贸中心。类型：个体(内地)。经营者：林X。经营范围：零售日用品、建筑材料、机械设备、五金交电等。

　　原告提交的收据载明：“2018年5月7日，今收到库房租金20000元整预交，交款人肖XX。”“2019年5月17日，今收到×库房租金50000元，租期2019年5月20日至2020年5月19日，交款人林X。”

　　被告证人李X出庭陈述，被告系证人房东，证人系XX公司看门工作人员。大棚和原告租用的地方没有关系，原告租用的是库房，XX公司租用的是大棚。原告之前与XX公司走一个门。大棚系今年7月16日拆掉的，原告是今年7月20几号将东西搬运完毕的，主要是瓷砖，瓷砖数量没有注意。库房是今年7月20日以后拆掉的。证人没有听说过XX公司和被告说过大棚要拆掉的事情。原告不认可证人所述的搬运时间，被告认可该证人证言。

　　原告提交的录音光盘载明：2020年6月23日，肖XX：“你要拆的话你可得提前跟我们说。”李XX：“行。”2020年6月25日，肖XX：“晚上才能告诉我拆不拆是吧?”李XX：“对。”肖XX：“到底咱这能不能拆，不拆最好了，能拆吗?”李XX：“我也不愿意拆，不是我肯定不愿意，我让别人给我问去了，找熟人给问去了。”2020年7月7日，崔XX：“本来他也没通知我，这才新近告诉我的吗。”肖XX：“他不是拆迁的规划，他应该提前半年都得通知咱们。”崔XX：“那这大队，你问问乡政府去，我们找多少人了都不行吗?他才通知我们，我就赶紧通知你们。”

　　庭审中，被告称原告承租的房屋系被告于2006年建设，因为环境整治，该房屋已经于2020年7月21日、22日至8月3日陆续被拆除，拆除后没有任何补偿，且没有书面的规划审批手续。原告称其于2020年7月16日将涉案库房内的物品搬运离开，并提交了收据一张证明搬运所花费用21960元。原告还称当日其与案外人签订《房屋租赁协议》，并交纳租金20000元。双方均认可原告已经交纳2020年5月20日至2021年5月19日租金5万元。需要说明的是，原告申请法院前往北京市怀柔区庙城XX×村村民委员会调取涉案房屋拆迁补偿协议等材料，经承办人调取，相关工作人员表示没有该材料。

　　因双方坚持诉辩意见，本院调解未果。

　　本院认为，本案中，被告将涉案房屋出租给原告用作库房使用，但该房屋未取得相应的规划审批手续，且因为环境整治问题被拆除，故原、被告之间的《房屋租赁协议》应属无效。关于返还租金及赔偿损失一节，原告提供的证据不足以证明被告存在故意隐瞒的情形，也未提供证据证明被告事先知道或收取拆迁通知的证据，故原告要求返还租金部分，本院酌情确定被告应返还自2020年7月17日至2021年5月19日期间的租金，即42055元。合同不能继续履行系因双方当事人之外的客观情况导致，合同当事人均无过错，故原告主张赔偿损失一节，本院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

　　一、林X与李XX于2018年5月7日及2019年5月17日签订的《房屋租赁协议》无效;

　　二、李XX于本判决生效后十日内返还林X租金42055元;

　　三、驳回林X的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1050元，由林X负担624元，由李XX负担426元(林X已预交，李XX于本判决生效后七日内给付林X)。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

　　审判员　　陈慧春

　　二〇二〇年十月二十九日

　　书记员　　蒋XX