农村房屋买卖合同纠纷

　　北京市通州区XX民事判决书

　　(2019)京0112民初33810号

　　原告：高XX，男，1938年12月12日出生，汉族，住北京市通州区。

　　委托诉讼代理人：周XX，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：高XX(原告高XX之子)，1968年12月6日出生，汉族，住北京市通州区。

　　被告：李XX，女，1953年10月14日出生，汉族，住辽宁省沈阳市浑南区。

　　委托诉讼代理人：杨茜，北京市XX律师。

　　被告：刘XX，男，1968年11月11日出生，汉族，住北京市东城区。

　　委托诉讼代理人：李XX，北京市XX律师。

　　原告高XX与被告李XX、被告刘XX农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官张金孝独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告高XX的委托诉讼代理人周XX、高XX，被告李XX的委托诉讼代理人杨茜，被告刘XX及其委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告高XX向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告李XX于1995年7月签订的关于北京市通州区宋庄镇小堡村南XXXX号院房屋(以下简称涉案房屋)的买卖协议无效;二、确认被告李XX与被告刘XX于2002年签订的《卖房协议》无效;三、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：涉案房屋归原告所有，原告于1995年将涉案房屋卖给被告李XX，被告李XX于2002年将涉案房屋卖给被告刘XX，现涉案房屋由被告刘XX占有使用。因二被告不是本村农民，根据相关规定，原告与被告、二被告之间签订的关于涉案房屋的买卖合同均为无效。原告为维护自己的合法权益不受侵害，特起诉至法院。

　　被告李XX辩称不认可原告的诉讼请求，被告李XX并非实际占有人，被告与原告所主张的涉案房屋不存在利害关系，不是适合的被告，其次若按照原告所主张的事实，原告的主张已经超过诉讼时效。

　　被告刘XX辩称不认可原告的诉讼请求，起诉的两个合同都有效，首先双方之间的买卖是基于双方自愿，第二涉案房屋经过了原告卖给被告李XX，被告李XX卖给被告刘XX后，刘XX将院内所有房屋拆除并翻建，原告要求确认合同无效没有意义，房屋翻建已经通过村委会和政府同意，双方的买卖中原告将宅基地使用证和房屋交付给被告后也去了村委会在登记变更，因此从这两点认为原告没有权利起诉，宅基地使用证变更加上房屋已经拆除重建了，没有利害关系。

　　经本院审理查明：涉案房屋登记在原告高XX名下。原告高XX于1995年将涉案房屋卖给被告李XX(曾用名：李XX)，双方对房款、房屋进行了交接，该村村委会于1995年7月15日在集体土地建设用地使用证“变更记事”栏填写“本证所标尺寸于1995年7月15日转让给李XX使用”。2002年3月23日，被告李XX(曾用名：李XX)与被告刘XX签订《卖房协议》，约定李XX将涉案房屋卖给被告刘XX，且双方对房款、房屋进行了交接。

　　庭审中，被告刘XX称其及其家人中没有一人为该村农业户口，其实际占有居住涉案房屋。

　　经核实，原告高XX为本村农业户口。

　　上述事实，有土地登记审批表、集体土地建设用地使用证、卖房协议、收条、户口本、土地使用合同公证书及双方当事人陈述等在案佐证。

　　本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案的争议焦点在于一是村委会在集体土地建设用地使用证上盖章的效力;二是依据当时的法律规定，三方之间的出卖行为的法律效力;三是原告的起诉是否超过诉讼时效。

　　关于争议焦点一，《中华人民共和国土地管理法》(1987年1月1日起施行)第九条规定：“集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理”。第三十八条规定：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准
;使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”。上述规定，将确权的权力赋予了县级人民政府和乡级人民政府，二被告所辩称的村委会同意原告将涉案房屋卖给被告李XX意味着涉案房屋所有权转移的意见，因村委会并无该项职权，故本院对被告的该项答辩意见，不予支持。

　　关于争议焦点二，《中华人民共和国土地管理法》(1987年1月1日起施行)第六条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”在我国房地一体原则下，房屋系依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性，本案中买卖的房屋系农村房屋，该房屋占用的是农村集体土地，对于诉争房屋所有权的确认必然要涉及相应的宅基地使用权问题，而在我国农村宅基地使用权是受法律限制的，只有本集体经济组织成员才能享有。被告李XX、被告刘XX并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，相关房屋买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，且未经过县级人民政府批准，应属无效，故原告高XX主张的确认原告高XX与被告李XX之间、被告李XX与被告刘XX之间房屋买卖行为无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。

　　关于争议焦点三，本院认为，对合同效力的认定是国家公权力对民事行为进行的干预，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不受诉讼时效的限制。故对被告辩称的原告起诉超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。

　　综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六条、第九条、第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、确认原告高XX与被告李XX于1995年所进行的关于北京市通州区宋庄镇小堡村南XXXX号院房屋的买卖行为无效;

　　二、确认被告李XX与被告刘XX于2002年3月23日签订的《卖房协议》无效。

　　案件受理费150元，由原告高XX负担(已交纳)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　审　　判　　员　　　张金孝

　　二○一九年十一月一日

　　书　　记　　员　　　张XX