上海XX公司与上海XX某公司房屋租赁合同纠纷一案一二审

　　案件情况：

　　上海XX公司与上海XX公司于2019年6月15日起签订了位于上海宝山区华XX房屋，租期为4年，XX公司支付XX公司押金72490元及硬装转让费8万元。至2020年1月23日，因疫情上海市培训市场综合治理工作联系会议办公室发布通知，要求各培训机构暂缓线下服务。同年3月6日，XX公司与XX公司协商租金减免事宜，XX公司同意2,3月份租金减半，但之后的租金仍按约支付。XX公司认为复工遥遥无期，合同目的无法实现，为减少损失于XX公司协商解除合同，但双方对退还押金及转让费等无法达成一致。2020年3月28日，XX公司单方将房屋返还给XX公司，并起诉XX公司要求退还装修款及押金、租金。本律师代理XX公司应诉，接受委托后，仔细研究本案材料后发现，XX公司已经构成合同违约，当即向法院提出反诉，要求XX公司承担损失及支付违约金。

　　经过审理，法院认为，XX公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定，“不可抗力事件”应指任何甲乙双方不能预见，亦不能避免并不能克服的客观情况。XX公司主张疫情为不可抗力事件，符合合同约定及法律规定，法院予以采纳。合同约定，如果由于不可抗力事件或影响致使一方或双方在六十天或更长时间内无法履行其在本合同项下的部分或者全部义务，双方应根据不可抗力事件对履行本租赁合同的影响，协商决定是否终止本租赁合同或免除本租赁费合同的部分义务，或决定是否迟延执行本租赁合同。合同并未约定XX公司在发生疫情的情况下可以单方解约。根据XX公司自述于2020年3月9日即要求解约其间也不满六十天。XX公司主张疫情造成其无法继续履行合同也未提供确凿证据。单方退租的行为已经构成违约。XX公司主张XX公司违约解决，要求XX公司支付违约金，可以准许。但XX公司于2020年3月28日将系争房屋返还给了XX公司，双方的合同实际于当日解除，其要求确认合同于该日解除，本院可以准予XX公司单方退租系为减少自己的损失，放弃房屋内装修、添附及设施设备等也是止损而产生成本，应当由其自己承担。一审判决后，XX公司不服向二中院上诉，经审理维持一审判决。