谢XX、李XX等与肇庆XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

谢XX、李XX等与肇庆XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1203民初234号
原告：谢XX，男，汉族，1969年1月7日出生，住肇庆市鼎湖区。
原告：李XX，女，汉族，1975年10月8日出生，住肇庆市鼎湖区。
两原告的共同委托代理人：马俊哲、马XX，分别是广东XX律师、实习律师。
被告：肇庆XX公司，住所地：肇庆市鼎湖新城**凯旋荟花园。
法定代表人：谢XX。
委托代理人：姚XX、严XX，是北京市XX律师。
原告谢XX、李XX诉被告肇庆XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，先适用简易程序于2016年5月19日公开开庭进行审理，后因案情复杂转为普通程序进行审理，于2016年7月7日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马俊哲、被告的委托代理人姚XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，原、被告于2013年8月19日签订商品房买卖合同，约定被告在2015年12月1日前将商品房交付给原告使用，但被告已经迟延交房，构成了违约，理应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起（即2015年12月2日）至实际交付之日止，出卖人应该按已交付房价款的万分之五按日计付违约金。计至2016年3月10日止，被告应支付违约金22419.8元（按房价448396元计算）。另外，楼房水电表裸露安装十分不合理，应合理调整水电表位置，并由被告承担调整安装的费用。另赔偿因楼高问题给原告造成的损失，赔偿层高损失56049.5元[0.0625（实际3米比合同3.2米减少6.25%）×448396（总房价）×2]及利息5418元（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算，暂计至2016年3月10日），总计61467.5元。
为维护原告合法权益，现起诉请求判决：一、被告立即支付原告迟延交楼的违约金22419.8元（暂计算至2016年3月10日，应自2015年12月2日起计至实际交付之日止）；二、被告重新合理调整安装水电表位置，按被告于2016年2月18日提供的《电表位置调整方案》调整安装，费用由被告承担；三、被告赔偿因楼高问题而给原告造成的层高损失56049.5元、利息5418元（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算，暂计至2016年3月10日）；四、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：一、被告比合同约定迟延了两个月交楼是政府迟延交地的原因造成的。根据原被告双方签订的合同第8条第二款第三小项的约定，因政府建设部门等行为或者其他非出卖人所能控制的因素迟延交楼的，属于免责的情形。涉案的楼盘于2016年1月28日通过了竣工验收备案，符合交楼条件，被告已于2016年1月29日书面通知原告前来收楼，因此，原告要求支付2016年1月28日后的违约金没有事实及法律依据。二、涉案房屋已经通过政府相关部门的验收，包括消防验收。鼎湖区信访局、住建局、供电局、消防局等职能部门也来到了凯旋荟住宅小区向业主解释，确认了电表安装位置符合相关规定。因此，原告要求调整安装电表位置没有依据。三、涉案房屋层高原设计图就是3米，合同中写层高3.2是工作人员的笔误。被告取得预售许可证时，该楼房已建至13层，而原告已到现场看过购买的商品房，因此，被告认为实际销售的商品房层高为3米，原告请求赔偿层高损失没有依据。综上，被告认为原告的诉讼请求应予驳回。
两原告举证如下：
1、《商品房买卖合同》，证明本案是商品房买卖合同纠纷，双方约定被告交楼时间是2015年12月1日，并约定了交付的条件；
2、《通告》，证明被告迟延交楼以及楼房电表需调整的事实；
3、《交楼通知书》，证明被告迟延交楼以及楼房电表需调整的事实；
4、《第二次收楼通知书》，证明被告迟延交楼以及楼房电表需调整的事实。
被告对上述证据1的真实性、合法性无异议，但认为证明了被告没有违约，交付的商品房符合约定，迟延交楼属于约定免责的情形。对证据2的真实性、合法性及关联性予以确认，但认为证明了迟延交楼属于免责的情形，被告已对此作出解释。对证据3的真实性、合法性及关联性予以确认，但认为证明了被告已通知原告在2016年1月31日收楼，原告拒不收楼的责任应由其自行承担。对证据4的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认。
被告举证如下：
1、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用证》，证明政府应在2010年12月1日前将涉案土地交付被告使用；
2、土地储备中心的《证明》和照片（6张），证明因土地储备中心延期交付土地，导致施工道路不畅、工期延误，因此，被告不应承担违约责任；
3、工程竣工验收备案材料，证明涉案房屋已在2016年1月29日完成竣工验收备案手续，符合合同约定的交楼标准；
4、《交楼通知书》及相关的XX回执，证明被告已履行交楼通知手续，通知原告在2016年1月31日前来收楼，原告拒不收楼的法律后果由其自行承担；
5、消防验收意见书，证明涉案房屋包含电表箱的安装符合消防安全标准，已验收合格，不需要另行迁移安装；
6、施工设计图，证明涉案房屋规划设计的层高是3米，被告不存在擅自变更层高设计施工等违约行为；
7、规划报建及验收图，证明涉案房屋规划的层高是3米，被告不存在擅自变更层高设计施工等违约行为；
8、《商品房买卖合同》（2份），证明根据合同的约定涉案房屋的层高为3米，2016年1月15日规划验收及格证明设计与实际施工的层高是相一致的；
9、《商品房买卖合同》，证明其他已经备案的《商品房买卖合同》约定的层高就是3米；
10、土地储备中心出具的证明图纸，证明土地储备中心延期交付涉案土地，导致施工受阻，属于双方合同约定的免责范围，不应承担违约责任；
11、《施工合同》，证明广东省XX公司是涉案地块的施工单位；
12、《证明》，证明涉案土地因延期交付无法施工，影响到工程进度，从而导致被告延迟交楼；
13、涉案地块平面图，证明消防车道位于涉案地块，属于消防车道施工范围；
14、综合管线规划总平面图、庭院天然气管道平面图、室外污水排水总平面图、室外雨水排水总平面图，证明该涉案地块属凯旋荟（T1T6幢）工程施工范围，，地下排水管排污管、煤气管道等配套设施施工位置，该配套设置施工位置就是政府部门延迟交楼的土地。
两原告对上述证据1的真实性、合法性及关联性均不予确认，认为与本案无关，由于合同签订的时间在2014、2015年之间，而被告在签订合同时已经预料到涉案土地延期交付，但其没有告知原告，对此存在过错。对证据2的真实性、合法性及关联性均不予确认，被告陈述工期延误的原因前后不一致。对证据3的真实性、合法性及关联性均不予确认，认为与本案无关。对证据4的真实性予以确认，证明被告延迟交楼，其没有发出第一次交楼通知书，也没有对延期交楼作出解释。对证据5、6、7，认为与本案无关，因为本案是逾期交楼以及楼高问题所产生的违约责任，应根据合同约定处理。对证据8、9，认为涉案合同是格式合同，对合同内容发生争议应作出对被告不利的解释。对证据10，认为提交的平面图是T4T6栋，与本案无关，且已过有效期。对证据1114，认为证明规划局已经在2013年7月同意被告进行施工，但是被告并没有实际施工，导致本案逾期交楼的情况出现，因此被告应当承担逾期交楼的违约责任。
经质证，被告对原告提供的证据14的真实性、合法性及关联性均无异议，本院均予采信。虽然原告对被告提供的证据有异议，但未提供相反的证据及充分的理由推翻其真实性，而被告提供的证据114经与原件核对无异，其真实性、合法性及关联性应予确认，本院均予采信。
结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：
两原告与被告于2013年10月17日签订了《商品房买卖合同》，约定两原告购买由被告开发建设的位于肇庆市鼎湖区新城西XX的凯旋荟花园T2幢17层1704房（建筑面积86.23平方米、套内建筑面积72.29平方米），按建筑面积5200元/平方米、套内建筑面积6202.74元/平方米计价，总房价为448396元。合同第三条约定：该商品房的层高为3.2。第八条第一款约定：出卖人应当在2015年12月1日前将符合合同约定及已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人使用；第二款约定：如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期：……3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非出卖人所能控制的因素……。第九条约定：出卖人逾期交楼的，逾期不超过100日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过100日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；经出卖人电话通知而买受人未及时接收商品房时，出卖人按买受人在本合同记载的联系地址寄出交楼通知书日起超出20天，买受人仍未到场接收房屋的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件，已实际交付买受人，由此产生的一切费用及商品房毁损、灭失等一切风险、责任由买受人承担。合同签订后，原告依约支付了房款。2016年1月29日，凯旋荟花园T1—T3幢通过竣工验收，包括消防的验收。2016年2月1日，被告向原告邮寄发出《交楼通知书》，原告于2016年2月2日签收该邮件。但原告认为被告交付的房屋不符合约定，及应当调整水电表的位置，因此拒绝收楼。被告于2016年2月18日发出《通告》，告知业主：1、该商品房已经验收合格；2、迟延交楼是由于政府部门未按时交付土地，导致水电管道等配套设施安装延误，属于约定的免责事由；3、电表的位置经政府职能部门验收合格，已符合约定的交付条件，如重新调整方案经三分之二的业主同意后，被告同意执行新制定的方案，但所需费用由业主分摊，工期不能计算在逾期交楼的期限内。被告并提供了《电表位置调整方案》。2016年2月19日，被告向原告发出《第二次收楼通知书》，告知竣工验收的文件已张贴在售楼中心、小区物业中心备查，通知其于2016年3月1日前办理收楼手续，否则视为已正式交付使用。但原告仍未接收该房屋。
另查明，被告于2010年7月28日与肇庆市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，受让取得凯旋荟花园的建设用地，双方约定出让人在2010年12月1日将出让地交付给受让人。但政府部门未能按照约定如期将全部出让地交付给被告使用，其中凯旋荟花园T1—T6幢建设需要使用的部分土地至2015年10月底才完成交付。上述迟延交付的土地属于凯旋荟花园T1—T6幢地下排水管、排污管、消防车道、煤气管道等配套设施的施工地点。取得该土地后，施工单位广东省XX公司于2015年11月1日进场施工，至2016年1月20日完成地下管道、煤气管道敷设和消防车道路面建设工程。
又查明，凯旋荟花园T1—T3幢规划设计层高为3米，建成后的房屋层高为3米。被告认为合同约定的层高3.2是笔误，其发现后已对后期的合同予以更改，但未对原告的合同予以更正。被告并提供了与其他购买人签订的《商品房买卖合同》予以证明，合同约定商品房的层高为3。原告于2016年5月24日向本院申请对层高损失进行评估，后又于2016年10月21日撤回评估申请。其亦未能提供被告在销售时以该商品房层高作为宣传的资料。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约定履行义务。
依照《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，出卖人应当在2015年12月1日前将符合合同约定及已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人使用。被告于2016年2月1日向原告发出《交楼通知书》，迟于约定的时间交付房屋。但根据本院查明的事实，涉案房屋建设所需的土地因政府行为未能如期交付，导致地下管道、煤气管道和消防车道施工受阻，是迟延交楼的原因。依照合同第八条第二款约定：如因水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非出卖人所能控制的因素导致延误，可据实延期。本案政府迟延交地属于上述约定的情形，因此，可根据施工、验收等因素合理延长交楼时间。被告于2015年10月底取得土地，2015年11月1日进行施工，至2016年1月20日完工后，已于2016年1月29日通过竣工验收，于2016年2月1日通知两原告收楼。上述从土地交付到通知收楼的期间是合理的施工、验收期间，应予顺延。因此，应认定被告交付房屋的时间符合合同的约定，不构成违约。两原告请求被告支付迟延交楼的违约金，理由不成立，本院不予支持。依照合同第十一条的约定，该商品房应视为已交付。
由于凯旋荟花园T1—T3幢已于2016年1月29日通过竣工验收，表明其施工符合规划设计，已经政府部门审查合格。因此，对其相应的设计及施工应予认可。原告认为该楼房的水电表安装不合理，理据不足，应不予确认。被告在《通告》中表示尊重业主的意见，但亦表示重新调整安装电表需要重新报批、延长工期及征求其他业主的意见，并涉及费用的承担等，而原、被告双方对此并未达成一致意见。因此，两原告要求被告按其提供的《电表位置调整方案》调整安装电表缺乏依据，本院不予支持。
对原、被告争议的层高问题。由于凯旋荟花园T1—T3幢的设计层高为3米，建成后的层高也是3米，而原告未能提供证据证明被告作出不实的宣传，因此，应认定被告的真实意思是销售层高为3米的商品房。其抗辩认为“3.2”是笔误，理由成立，应予采信。但被告未能提供证据证明其于销售时已将商品房的真实层高告知原告，而原告即使到现场看过该商品房，也不能判断层高的差距。因此，不能确认原告在购买时清楚商品房的层高为3米，应认定其对合同存在信赖。由于该《商品房买卖合同》是由被告提供的格式合同，其应对合同的内容及产生的信赖承担责任。因此，原告请求其依约定的内容承担责任，理据充分，应予支持。其未能提供符合合同约定的商品房，应承担违约责任。因原告未能提供证据证明层高对本案商品房的价格产生影响，因此，其请求按照商品房价格赔偿损失，理据不足，应不予支持。又鉴于本案商品房的实际层高符合规定，不足以影响原告的使用，因此，综合考虑上述主、客观因素，本院酌定参照房价的4%赔偿原告信赖利益损失，即应赔偿17935.8元（448396元×4%）。原告请求赔偿利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告谢XX、李XX要求被告肇庆XX公司支付迟延交楼违约金（计至2016年3月10日止为22419.8元）的诉讼请求；
驳回原告谢XX、李XX要求被告肇庆XX公司按照《电表位置调整方案》重新调整水电表位置并承担费用的诉讼请求；
被告肇庆XX公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿损失17935.8元给原告谢XX、李XX；
驳回原告谢XX、李XX要求被告肇庆XX公司赔偿利息5418元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1897.18元（原告已预交），由原告负担1491.18元，被告负担406元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审　判　长　　梁　宇
审　判　员　　谭建玲
人民陪审员　　张杰宏
二〇一六年十二月××日
书　记　员　　黄XX