谢X与华XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

谢X与华XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
成都市成华区XX
民 事 判 决 书
(2018)川0108民初5936号
原告：谢X，女，汉族，1984年2月11日出生，住成都市成华区。
委托诉讼代理人：罗XX，四川XX律师，特别授权。
委托诉讼代理人：颜X，四川XX律师，一般授权。
被告：华XX公司，住所地四川省成都市成华区XX**。
法定代表人：吴XX，总经理。
委托诉讼代理人：黄X，女，公司员工，特别授权。
委托诉讼代理人：邓X，女，公司员工，特别授权。
原告谢X与被告华XX公司（以下简称华润XX）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月13日、2018年10月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗XX、颜X、被告的委托诉讼代理人黄X、邓X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢X向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金18797.53元(逾期382天，期限为2016年10月6日至2017年10月23日)。事实和理由：原告于2013年5月17日与被告公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定由原告购买被告公司开发的华润置地二十四城房屋一套，房屋交易价格为492082元，原告先支付房屋总价的30%作为首付款，剩余房款以按揭贷款形式支付。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，被告依约交付了房屋，但未按照约定为原告办理房屋所有权证书，直至2017年10月23日原告才拿到产权证。因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起460个工作日（即2016年10月6日）内取得房屋所有权证书，按照约定每逾期一日，被告应按照原告已付房款的万分之一支付违约金。被告的行为已违反合同约定，应当承担违约责任，故为维护原告合法权益，特诉至法院。
华润XX辩称：1.新的政策实施后办证的相关规定发生了较大变化，被告在合同约定的办理房屋所有权证书的截止日期前已经通知客户补交相关核税资料，因此办证的起算时间应从收齐原告补交的全部资料起开始计算；2.双证合一政策实施后，合同中关于办理房屋所有权证书的约定已经客观不能实现，且被告一直积极协调办理不动产权证，单纯将原合同中关于房屋所有权证书办理的约定运用到办理不动产权证中去，明显有失公允；3.合同中约定办理国有土地使用证的时间为办理商品房分户产权证后三年内，在实施不动产统一登记制度之后，被告均在此期间为相应原告办理了不动产权证，因此被告不存在逾期办证情形；4.新政实施过程中，税务局的金三系统上线，国土关联以及核税职能部门调整等诸多客观因素，均导致被告在办证过程中遭遇到不可抗力，因此被告主观上无任何过错，不应承担违约责任；5.被告代办产权是完全免费的，属好意施惠行为，故不应承担赔偿责任。
经审理查明，2013年5月17日，原告与被告华润XX签订《商品房买卖合同》,约定由原告向华润XX购买其开发的位于成都市成华区双福一路66号华XX二十四城房屋，性质为公寓，建筑面积50.05平方米（套内面积37.57平方米，公摊面积12.48平方米）；该房屋按套内面积计价，单价每平方米13097.74元，总价款492082元；原告采用按揭方式付款；华润XX应在2014年12月30日前向原告交付房屋。《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。其中第十九条“产权登记”约定：“……（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起460个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）见商品房买卖合同附件及补充协议。”同日，原告与华XX公司签订《【华润.二十四城】商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），其中第七条“对合同第十九条（产权登记）的补充规定”约明：“……6、出卖人代办转移登记的，则只要出卖人在收齐了需由买受人提供的全部资料和税费和手续交付之日起460个工作日内将办理房屋所有权所需全部资料和税费交付给办证机关的，则不存在出卖人责任问题;……如扣除政府主管部门正常的办证时间，因出卖人的责任未能在约定期限内向政府相关部门递交买受人申办该商品房所有权证书申请的，买受人不得退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金……出卖人应当在商品房交付之日起460个工作日内取得《房屋登记集体件受理告知单》（买受人属于该批次受理范围内），受理告知单上载明的时间，为出卖人完成其义务的时间，此后不属于出卖人责任范畴。……”。同时《补充协议》）第七条第三款还约定：“出卖人已经以出让方式取得合同第一条所述地块，并取得《国有土地使用证》。在本项目办理完商品房分户产权证后三年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”
又查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《市国土局关于实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》），称：根据《中华人民共和国物权法》、《不动产暂行条例》及国家和省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新XX）范围内实施不动产统一登记，并对办理机构、登记范围、办理地点、办理时限等进行了明确，同时通知因系统测试联调和数据迁移等原因，市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。
另查明，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部于2016年2月17日下发财税【2016】23号关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，该通知中提及契税政策的税收优惠需要提交纳税人家庭住房情况书面查询结果及诚信保证等材料。
审理中，原告明确请求的办证违约金为办理房屋不动产权证的违约金。双方一致确认被告向原告交付房屋的时间为2014年12月10日，在交付房屋时原告向被告提交了被告要求的办证所需资料。后被告于2016年6、7月左右通知原告补交因税收优惠政策变化需补充的查房证明、婚姻承诺书等相关办证所需资料。
上述事实由经双方庭审质证后的下列证据及当事人陈述予以证实：当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、房屋产权证书、《通知》及《通告》。
本院认为，原告与被告华润XX签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方作为平等民事主体之间真实自愿的意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，属合法有效，各方当事人均应受此约束。
关于办证的起算时间，依照补充协议约定若被告在收齐原告交付的办证资料起460工作日内将资料交付给办证机关则被告不承担任何责任，被告以此主张因税收政策变化原因需要原告补缴新的办证资料，办证的起算时间应从收齐原告补交的全部资料起开始计算。本院认为，被告在庭审中确认本案补缴材料均是因为税收政策调整才需要补缴，在实际交付房屋时原告已经向被告提供被告要求的办证资料，且实际交房后至契税政策变动之间有近一年的时间，且2016年2月政策变动后，被告于2016年6、7月左右才通知补充提交相关资料，若被告及时履行通知义务，原告亦能及时交齐所有资料，故被告以此抗辩缺乏事实的依据，本院不予支持，故办证时间应自案涉房屋实际交付之日（即2014年12月10日）起算。
根据成都市国土资源XX，成都市已于2016年11月23日起实施不动产统一登记，从2016年11月17日起停止收件、不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，开始实施不动产统一登记，故在此情况下，因二证合一政策的实施，从2016年11月17日起被告已在客观上无法为原告单独申请办理案涉房屋所有权证。根据双方约定，案涉实际交房日为2014年12月10日，以此计算460个工作日，被告应在2016年9月14日前为原告办理房屋所有权证，同时办理国有土地使用权证的截止时间为办理所有权证书后的三年内，故两证合一后办理不动产权的时间应截止到2019年9月14日。本案起诉时办证时间尚未届满，被告不存在因其原因导致逾期办理房屋权属证书的行为，不应当承担逾期办证的违约责任。故本院对原告请求被告支付违约金的请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告谢X诉讼请求。
案件受理费270元，减半收取计135元，由原告谢X承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员　李　东
二〇一八年十二月十七日
书记员　张XX