汪XX、谢XX与高X、孙X;成都XX公司;XXX等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

汪XX、谢XX与高X、孙X;成都XX公司;XXX等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0112民初461号
原告：汪XX，女，1990年2月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
原告：谢XX，男，1989年3月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
二原告共同委托诉讼代理人：罗XX，四川XX律师。
被告：高X，男，1980年8月18日出生，汉族，住沈阳市铁**。
被告：孙X，女，1981年2月6日出生，汉族，住沈阳市铁**。
二被告共同委托诉讼代理人：高XX，辽宁XX律师。
第三人：成都XX公司，住所地成都市武侯区XX**********。
法定代表人：张X，职务财务总监。
第三人：XXX，住所地，住所地成都市锦江区东XX**iv> 负责人：胡XX，职务行长。 委托诉讼代理人：聂X，女，系该行员工。 原告汪XX、谢XX与被告高X、孙X，第三人成都XX公司（以下简称房XX公司），第三人XXX（以下简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，汪XX、谢XX于2017年12月21日向本院提出诉前财产保全申请，本院于同日作出（2017）川0112财保123号《民事裁定书》。后本院于2018年1月16日立案，因本案须以尚未审结的（2018）川01民终2749号案为依据，故本院裁定中止诉讼。（2018）川01民终2749号一案审结后，本案恢复诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢XX及其与汪XX的共同委托诉讼代理人罗XX，被告高X、孙X的共同委托诉讼代理人高XX，第三人XXX的委托诉讼代理人聂X到庭参加诉讼，第三人房XX公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪XX、谢XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告高X、孙X履行2016年11月11日签订的《成都存量房买卖合同》，按合同约定办理房屋权证过户手续；2.判令被告高X、孙X连带支付违约金至房屋权证过户之日止（合同约定逾期过户按房屋总价日千分之五支付，自2017年9月16日起支付）；3.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2016年11月11日，原、被告签订了《成都存量房买卖合同》，约定被告将其共有的位于成都市龙泉驿区万元的价格出售给原告，原告于订立合同时支付定金5万元，过户当天核税递件成功后支付首付款14万元，尾款40万元原告以向银行贷款的形式支付。原、被告双方应在2016年12月20日前备齐办理贷款所需资料前往银行签订贷款合同，若贷款申请未获批准或贷款额度不足，原告自行筹集尾款，并于办理房屋转移登记申请前支付。因案涉房屋在合同签订时处于抵押状态，抵押人为被告高X，抵押金额39万元，合同同时约定被告自行于2017年9月15日办理完毕抵押解除手续，确保产权干净可以正常过户，双方应在2017年9月15日前往房产交易中心办理过户手续。合同签订后，原告依约支付定金，并积极准备履行合同的资料、款项，但被告却在原告无任何过错的情况下委托律师于2017年6月9日向原告发出《关于解除合同的律师函》，主张解除合同。原告对此不予认可。后被告既拒绝配合原告前往银行签订贷款合同，也不按照合同约定自行解除抵押登记，并于2017年7月3日提起诉讼，请求撤销或解除合同，一审法院驳回诉讼请求后，向成都市中级人民法院提起上诉。原告认为，被告的种种行为已经构成违约，根据“有约必守”的契约精神，维护诚实信用的交易原则，并维护原告自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告高X、孙X辩称：第一，根据合同3.3条约定，原、被告双方应在2016年12月20日前准备办理贷款所需的资料，前往银行签订贷款合同，若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，汪XX、谢XX应于办理房屋产权转移登记申请前即启动办理该房屋的过户手续前支付40万元。结合合同6.1条的约定，双方应在2017年9月15日前往房产交易中心办理该房屋的过户手续，汪XX、谢XX应于2017年9月15日前先交付40万元房款，但其未交付，亦未办理提存，高X、孙X不履行义务不违约，汪XX、谢XX无权主张违约金。并且，汪XX、谢XX主张的违约金过高，请求法院予以调减。第二，与银行签订贷款合同系汪XX、谢XX、贷款银行及贷款服务方之事，高X、孙X无需到场签字，汪XX、谢XX未在2016年12月20日前贷款与高X、孙X无关。《解押声明》约定高X、孙X自行办理解除抵押手续，目的在于确保产权可正常过户，而不是确保汪XX、谢XX可以用案涉房屋抵押贷款，且双方并未约定汪XX、谢XX必须以案涉房产进行抵押贷款，贷款有多种方式，案涉房屋在签订合同时已是抵押状态，且汪XX、谢XX贷款在先，高X、孙X办理解押手续在后，必然将案涉房屋排除在用以贷款之外。第三，如法院认为合同应当继续履行，请当庭释X。第四，如法院强行认定高X、孙X违约，高X、孙X将依照约定解除合同，宁可双倍返还定金，赔偿其装修损失，也不出售房屋。 第三人房XX公司未作陈述。 第三人XXX述称，高X、孙X向其申请了按揭抵押贷款39万元，期限为20年，抵押房屋地址位于龙泉驿区，该行于2016年7月22日办理抵押登记，在债权分配上享有优先受偿权。截止2018年8月30日，高X、孙X尚欠362790.09元贷款未偿还，根据偿还时间不同，应偿还贷款将随之变动。现高X、孙X未经银行同意出售房屋，应当配合结清全部贷款本息，无论诉讼结果如何，要求不损害银行权利。 本院经审理认定事实如下：高X、孙X曾于2016年7月3日向本院提起诉讼，请求撤销或解除《成都存量房买卖合同》，并判令汪XX、谢XX腾退房屋，所缴定金不予返还。本院于2017年10月27日作出（2017）川0112民初4039号《民事判决书》，认定事实如下：2016年11月11日，汪XX、谢XX作为乙方与作为甲方的高X、孙X签订了《成都存量房买卖合同》（以下简称合同），约定汪XX、谢XX以59万元的价格购买高X、孙X共同所有的位于龙泉驿区房屋。合同第三条付款方式及付款期限约定“3.1购房定金：乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金50000元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款……3.2首付款140000元，由甲乙双方自行交付，乙方在过户当天核税递件成功后支付甲方……3.3尾款400000元，采用以下两种方式中的第2种支付……（2）乙方以向银行贷款的形式支付，即尾款由贷款银行直接划付甲方。甲乙双方应在2016年12月20日前备齐办理贷款所需相关资料，前往相关银行签订贷款合同。贷款金额400000元。若贷款申请未获批准或贷款额度不足，乙方须自行筹齐该房屋尾款，并于办理该房屋产权转移登记申请前支付给甲方”。合同第四条房屋解押约定“甲乙双方均知晓该房屋在本合同签订时尚处于抵押状态中，抵押权人为高X，抵押金额为390000元，双方同意在此状态下完成交易。甲乙双方协商一致按以下第1种方式解押：1、甲方自行于2017年9月15日办理完毕该抵押的解除手续，确保产权清晰可正常过户，并签署附件《自行办理赎楼（解押）声明》。注意：抵押权人若为银行，则甲方须于2017年9月15日之前向银行递交提前还款申请并须将递交提前还款申请的具体时间以书面、短信、微信方式告知乙方和房天XX。”合同第六条约定“6.1甲乙双方约定房天XX协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在2017年9月15日前前往房产交易中心办理该房屋的过户手续。”合同第七条约定“7.5甲乙双方任何一方不履行合同约定的义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达到的，守约方有权单方面解除合同……”合同补充条款约定“1.在签订合同当天双方进行物业交接；乙方接房后可入住。”此外，高X、孙X与汪XX、谢XX于2016年11月11日签订了《自行办理赎楼（解押）声明》，确认甲乙双方都知晓截止买卖合同签订时该房屋仍处于抵押状态，经甲乙双方协商按以下第1种方式解押赎楼：1、甲方自行出资解押。上述合同签订后，汪XX、谢XX向高X、孙X支付了定金50000元，并办理了房屋交接，后装修入住至今。2017年6月9日，高X、孙X向汪XX、谢XX及房XX公司发送了《关于解除合同的律师函》，载明“收到本函后原双方或三方签订的合同及附件一并解除……若对本函有异议请在收到本函后七日内提出，逾期视为默认。”房XX公司及汪XX、谢XX分别于2017年6月11日、6月12日收到上述律师函。本院根据上述认定事实，判决驳回高X、孙X的全部诉讼请求。高X、孙X不服该判决提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2018年5月10日作出（2018）川01民终2749号《民事判决书》确认一审查明事实并判决驳回上诉，维持原判。 另查明，合同第七条约定“7.1甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行……”汪XX、谢XX与高X、孙X于2016年11月11日签署《房地产经纪服务事项告知书》，该告知书载明存量房交易的一般程序为“买方备齐资料，准备房款，卖方备齐资料，取房产证，共同签署贷款合同，到房管局过户。”汪XX、谢XX及高X、孙X双方均在该告知书尾页书写“本人已经阅读并清晰知晓交易房屋的产权等情况及交易流程，并自愿承担相关风险。” 再查明，截止本案辩论终结前，汪XX、谢XX未向银行申请按揭贷款，高X、孙X未结清案涉房屋抵押贷款，未办理解除抵押登记手续，截止2018年8月30日，高X、孙X尚欠XXX362790.09元贷款未偿还，根据偿还时间不同，应偿还贷款将随之变动。汪XX、谢XX的银行账户显示其存款多于400000元，其愿意代高X、孙X向XXX偿还案涉房屋的抵押贷款。 以上事实，有成都市龙泉驿区（2017）川0112民初4039号《民事判决书》、四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终2749号《民事判决书》、《成都存量房买卖合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、房屋信息摘要3、银行账户查询单及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，汪XX、谢XX与高X、孙X签订的《成都存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点在于：案涉合同是否应当继续履行；高X、孙X是否应当承担违约责任。 关于案涉合同是否应当继续履行的问题。从案涉合同约定来看，房屋价款支付时间为定金在合同订立时支付，首付款14万元在过户递件当日支付，尾款以贷款方式支付。因此，尾款的支付时间必然晚于过户递件时间。加之，经本院向第三人XXX及开展二手房贷款业务的银行了解，如要向银行申请新的房屋按揭贷款，需结清房屋上本身存在的抵押贷款，才能进行新的贷款申请，且申请新的贷款，需要买卖双方予以配合。虽本案原、被告双方未指定申请按揭贷款的具体银行，但上述交易模式为当前二手房贷款业务中的通行模式。根据案涉合同对付款节点、双方办理贷款申请、解除抵押登记手续等约定，双方应于2016年12月20日前备齐办理贷款所需资料，并共同前往银行签订贷款合同，于2017年9月15日前往房产中心办理该房屋的过户手续。实际履行中，汪XX、谢XX与高X、孙X均未于约定时间前往银行办理申请按揭贷款手续，且此时客观上因案涉房屋存在抵押登记，不符合二手房贷款通行办理模式下申请新的按揭贷款的条件。后高X、孙X未依约于2017年9月15日前结清按揭，解除抵押登记，在案涉房屋依旧不具备申请新的按揭贷款及办理过户登记的条件下，尾款的筹集情况不影响合同的履行。高X、孙X未按合同约定于2017年9月15日前自行解除抵押登记，而于2017年6月9日向汪XX、谢XX发出《关于解除合同的律师函》，并提起诉讼要求解除合同，其行为已经表明不履行合同义务；至今高X、孙X仍未解除案涉房屋抵押登记手续，亦明确表示不出售房屋，其行为已经构成违约。现案涉房屋上虽存在抵押登记，但汪XX、谢XX表示代为偿还按揭贷款，涤除抵押权，抵押权人XXX亦无异议；且汪XX、谢XX愿意一次性支付全部未付款项，该支付方式虽然不同于合同约定的向银行申请按揭贷款支付尾款，但在高X、孙X不配合解除案涉房屋抵押登记、不配合办理新的按揭贷款的情况下，汪XX、谢XX采取一次性支付全部未付款的方式程序更为简便，客观上更可实现，且不损害高X、孙X的利益。综上，案涉合同不存在履行的障碍，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，高X、孙X应当承担继续履行，协助汪XX、谢XX办理案涉房屋权证过户手续的违约责任。高X、孙X关于汪XX、谢XX应于办理房屋产权转移登记申请前即启动办理该房屋的过户手续前支付40万元房款的抗辩意见不符合合同约定，本院不予采纳。高X、孙X关于与银行签订贷款合同系汪XX、谢XX、贷款银行及贷款服务方之事，高X、孙X无需到场签字的抗辩意见，根据本院查明的事实，在双方于2016年11月11日签订的《房产经纪服务事项告知书》中，已明确告知双方办理贷款需要买、卖双方共同签署合同，其该项抗辩主张不能成立，本院不予支持。 关于高X、孙X是否应当承担违约责任的问题。承前所述，高X、孙X未依约履行解除抵押登记的义务，导致双方未能在合同约定的2017年9月15日前办理房屋过户登记手续，构成违约，应当依约承担违约责任，汪XX、谢XX从2017年9月16日主张逾期过户违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。高X、孙X认为约定的违约金过高，请求予以调减，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，案涉合同约定的违约金确属过高，本院将违约金标准调整为每日万分之一。 关于高X、孙X认为如合同应当继续履行，本院应当当庭释X的抗辩意见。本院认为，合同是否应当继续履行，不属于本院向当事人释X的范围，该抗辩意见于法无据，不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、汪XX、谢XX于本判决生效之日起十日内代为向XXX偿还位于龙泉驿区房屋的抵押贷款（具体数额以履行该义务时XXX核定金额为准）； 二、XXX在汪XX、谢XX履行完毕本判决第一项义务后十日内协助办理房屋抵押权注销手续； 三、汪XX、谢XX于抵押权涤除后十日内向高X、孙X支付房款（具体数额为54万元扣除汪XX、谢XX向XXX代为偿还的款项）； 四、高X、孙X于抵押权涤除后十日内协助汪XX、谢XX办理位于龙泉驿区房屋（房屋唯一号：579951）的不动产权属转移登记手续。 五、高X、孙X于本判决生效之日起十日内向汪XX、谢XX支付逾期过户违约金，违约金计算方式为：以59万元为本金，从2017年9月16日起按每日万分之一的标准支付至协助办理不动产权属转移登记之日止； 六、驳回汪XX、谢XX的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9700元，减半收取计4850元；诉前财产保全费3470元，共计8320元，由高X、孙X负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员　　彭XX 书记员　　杨XX
负责人：胡XX，职务行长。
委托诉讼代理人：聂X，女，系该行员工。
原告汪XX、谢XX与被告高X、孙X，第三人成都XX公司（以下简称房XX公司），第三人XXX（以下简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，汪XX、谢XX于2017年12月21日向本院提出诉前财产保全申请，本院于同日作出（2017）川0112财保123号《民事裁定书》。后本院于2018年1月16日立案，因本案须以尚未审结的（2018）川01民终2749号案为依据，故本院裁定中止诉讼。（2018）川01民终2749号一案审结后，本案恢复诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢XX及其与汪XX的共同委托诉讼代理人罗XX，被告高X、孙X的共同委托诉讼代理人高XX，第三人XXX的委托诉讼代理人聂X到庭参加诉讼，第三人房XX公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪XX、谢XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告高X、孙X履行2016年11月11日签订的《成都存量房买卖合同》，按合同约定办理房屋权证过户手续；2.判令被告高X、孙X连带支付违约金至房屋权证过户之日止（合同约定逾期过户按房屋总价日千分之五支付，自2017年9月16日起支付）；3.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2016年11月11日，原、被告签订了《成都存量房买卖合同》，约定被告将其共有的位于成都市龙泉驿区万元的价格出售给原告，原告于订立合同时支付定金5万元，过户当天核税递件成功后支付首付款14万元，尾款40万元原告以向银行贷款的形式支付。原、被告双方应在2016年12月20日前备齐办理贷款所需资料前往银行签订贷款合同，若贷款申请未获批准或贷款额度不足，原告自行筹集尾款，并于办理房屋转移登记申请前支付。因案涉房屋在合同签订时处于抵押状态，抵押人为被告高X，抵押金额39万元，合同同时约定被告自行于2017年9月15日办理完毕抵押解除手续，确保产权干净可以正常过户，双方应在2017年9月15日前往房产交易中心办理过户手续。合同签订后，原告依约支付定金，并积极准备履行合同的资料、款项，但被告却在原告无任何过错的情况下委托律师于2017年6月9日向原告发出《关于解除合同的律师函》，主张解除合同。原告对此不予认可。后被告既拒绝配合原告前往银行签订贷款合同，也不按照合同约定自行解除抵押登记，并于2017年7月3日提起诉讼，请求撤销或解除合同，一审法院驳回诉讼请求后，向成都市中级人民法院提起上诉。原告认为，被告的种种行为已经构成违约，根据“有约必守”的契约精神，维护诚实信用的交易原则，并维护原告自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。
被告高X、孙X辩称：第一，根据合同3.3条约定，原、被告双方应在2016年12月20日前准备办理贷款所需的资料，前往银行签订贷款合同，若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，汪XX、谢XX应于办理房屋产权转移登记申请前即启动办理该房屋的过户手续前支付40万元。结合合同6.1条的约定，双方应在2017年9月15日前往房产交易中心办理该房屋的过户手续，汪XX、谢XX应于2017年9月15日前先交付40万元房款，但其未交付，亦未办理提存，高X、孙X不履行义务不违约，汪XX、谢XX无权主张违约金。并且，汪XX、谢XX主张的违约金过高，请求法院予以调减。第二，与银行签订贷款合同系汪XX、谢XX、贷款银行及贷款服务方之事，高X、孙X无需到场签字，汪XX、谢XX未在2016年12月20日前贷款与高X、孙X无关。《解押声明》约定高X、孙X自行办理解除抵押手续，目的在于确保产权可正常过户，而不是确保汪XX、谢XX可以用案涉房屋抵押贷款，且双方并未约定汪XX、谢XX必须以案涉房产进行抵押贷款，贷款有多种方式，案涉房屋在签订合同时已是抵押状态，且汪XX、谢XX贷款在先，高X、孙X办理解押手续在后，必然将案涉房屋排除在用以贷款之外。第三，如法院认为合同应当继续履行，请当庭释X。第四，如法院强行认定高X、孙X违约，高X、孙X将依照约定解除合同，宁可双倍返还定金，赔偿其装修损失，也不出售房屋。
第三人房XX公司未作陈述。
第三人XXX述称，高X、孙X向其申请了按揭抵押贷款39万元，期限为20年，抵押房屋地址位于龙泉驿区，该行于2016年7月22日办理抵押登记，在债权分配上享有优先受偿权。截止2018年8月30日，高X、孙X尚欠362790.09元贷款未偿还，根据偿还时间不同，应偿还贷款将随之变动。现高X、孙X未经银行同意出售房屋，应当配合结清全部贷款本息，无论诉讼结果如何，要求不损害银行权利。
本院经审理认定事实如下：高X、孙X曾于2016年7月3日向本院提起诉讼，请求撤销或解除《成都存量房买卖合同》，并判令汪XX、谢XX腾退房屋，所缴定金不予返还。本院于2017年10月27日作出（2017）川0112民初4039号《民事判决书》，认定事实如下：2016年11月11日，汪XX、谢XX作为乙方与作为甲方的高X、孙X签订了《成都存量房买卖合同》（以下简称合同），约定汪XX、谢XX以59万元的价格购买高X、孙X共同所有的位于龙泉驿区房屋。合同第三条付款方式及付款期限约定“3.1购房定金：乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金50000元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款……3.2首付款140000元，由甲乙双方自行交付，乙方在过户当天核税递件成功后支付甲方……3.3尾款400000元，采用以下两种方式中的第2种支付……（2）乙方以向银行贷款的形式支付，即尾款由贷款银行直接划付甲方。甲乙双方应在2016年12月20日前备齐办理贷款所需相关资料，前往相关银行签订贷款合同。贷款金额400000元。若贷款申请未获批准或贷款额度不足，乙方须自行筹齐该房屋尾款，并于办理该房屋产权转移登记申请前支付给甲方”。合同第四条房屋解押约定“甲乙双方均知晓该房屋在本合同签订时尚处于抵押状态中，抵押权人为高X，抵押金额为390000元，双方同意在此状态下完成交易。甲乙双方协商一致按以下第1种方式解押：1、甲方自行于2017年9月15日办理完毕该抵押的解除手续，确保产权清晰可正常过户，并签署附件《自行办理赎楼（解押）声明》。注意：抵押权人若为银行，则甲方须于2017年9月15日之前向银行递交提前还款申请并须将递交提前还款申请的具体时间以书面、短信、微信方式告知乙方和房天XX。”合同第六条约定“6.1甲乙双方约定房天XX协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在2017年9月15日前前往房产交易中心办理该房屋的过户手续。”合同第七条约定“7.5甲乙双方任何一方不履行合同约定的义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达到的，守约方有权单方面解除合同……”合同补充条款约定“1.在签订合同当天双方进行物业交接；乙方接房后可入住。”此外，高X、孙X与汪XX、谢XX于2016年11月11日签订了《自行办理赎楼（解押）声明》，确认甲乙双方都知晓截止买卖合同签订时该房屋仍处于抵押状态，经甲乙双方协商按以下第1种方式解押赎楼：1、甲方自行出资解押。上述合同签订后，汪XX、谢XX向高X、孙X支付了定金50000元，并办理了房屋交接，后装修入住至今。2017年6月9日，高X、孙X向汪XX、谢XX及房XX公司发送了《关于解除合同的律师函》，载明“收到本函后原双方或三方签订的合同及附件一并解除……若对本函有异议请在收到本函后七日内提出，逾期视为默认。”房XX公司及汪XX、谢XX分别于2017年6月11日、6月12日收到上述律师函。本院根据上述认定事实，判决驳回高X、孙X的全部诉讼请求。高X、孙X不服该判决提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2018年5月10日作出（2018）川01民终2749号《民事判决书》确认一审查明事实并判决驳回上诉，维持原判。
另查明，合同第七条约定“7.1甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行……”汪XX、谢XX与高X、孙X于2016年11月11日签署《房地产经纪服务事项告知书》，该告知书载明存量房交易的一般程序为“买方备齐资料，准备房款，卖方备齐资料，取房产证，共同签署贷款合同，到房管局过户。”汪XX、谢XX及高X、孙X双方均在该告知书尾页书写“本人已经阅读并清晰知晓交易房屋的产权等情况及交易流程，并自愿承担相关风险。”
再查明，截止本案辩论终结前，汪XX、谢XX未向银行申请按揭贷款，高X、孙X未结清案涉房屋抵押贷款，未办理解除抵押登记手续，截止2018年8月30日，高X、孙X尚欠XXX362790.09元贷款未偿还，根据偿还时间不同，应偿还贷款将随之变动。汪XX、谢XX的银行账户显示其存款多于400000元，其愿意代高X、孙X向XXX偿还案涉房屋的抵押贷款。
以上事实，有成都市龙泉驿区（2017）川0112民初4039号《民事判决书》、四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终2749号《民事判决书》、《成都存量房买卖合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、房屋信息摘要3、银行账户查询单及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，汪XX、谢XX与高X、孙X签订的《成都存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点在于：案涉合同是否应当继续履行；高X、孙X是否应当承担违约责任。
关于案涉合同是否应当继续履行的问题。从案涉合同约定来看，房屋价款支付时间为定金在合同订立时支付，首付款14万元在过户递件当日支付，尾款以贷款方式支付。因此，尾款的支付时间必然晚于过户递件时间。加之，经本院向第三人XXX及开展二手房贷款业务的银行了解，如要向银行申请新的房屋按揭贷款，需结清房屋上本身存在的抵押贷款，才能进行新的贷款申请，且申请新的贷款，需要买卖双方予以配合。虽本案原、被告双方未指定申请按揭贷款的具体银行，但上述交易模式为当前二手房贷款业务中的通行模式。根据案涉合同对付款节点、双方办理贷款申请、解除抵押登记手续等约定，双方应于2016年12月20日前备齐办理贷款所需资料，并共同前往银行签订贷款合同，于2017年9月15日前往房产中心办理该房屋的过户手续。实际履行中，汪XX、谢XX与高X、孙X均未于约定时间前往银行办理申请按揭贷款手续，且此时客观上因案涉房屋存在抵押登记，不符合二手房贷款通行办理模式下申请新的按揭贷款的条件。后高X、孙X未依约于2017年9月15日前结清按揭，解除抵押登记，在案涉房屋依旧不具备申请新的按揭贷款及办理过户登记的条件下，尾款的筹集情况不影响合同的履行。高X、孙X未按合同约定于2017年9月15日前自行解除抵押登记，而于2017年6月9日向汪XX、谢XX发出《关于解除合同的律师函》，并提起诉讼要求解除合同，其行为已经表明不履行合同义务；至今高X、孙X仍未解除案涉房屋抵押登记手续，亦明确表示不出售房屋，其行为已经构成违约。现案涉房屋上虽存在抵押登记，但汪XX、谢XX表示代为偿还按揭贷款，涤除抵押权，抵押权人XXX亦无异议；且汪XX、谢XX愿意一次性支付全部未付款项，该支付方式虽然不同于合同约定的向银行申请按揭贷款支付尾款，但在高X、孙X不配合解除案涉房屋抵押登记、不配合办理新的按揭贷款的情况下，汪XX、谢XX采取一次性支付全部未付款的方式程序更为简便，客观上更可实现，且不损害高X、孙X的利益。综上，案涉合同不存在履行的障碍，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，高X、孙X应当承担继续履行，协助汪XX、谢XX办理案涉房屋权证过户手续的违约责任。高X、孙X关于汪XX、谢XX应于办理房屋产权转移登记申请前即启动办理该房屋的过户手续前支付40万元房款的抗辩意见不符合合同约定，本院不予采纳。高X、孙X关于与银行签订贷款合同系汪XX、谢XX、贷款银行及贷款服务方之事，高X、孙X无需到场签字的抗辩意见，根据本院查明的事实，在双方于2016年11月11日签订的《房产经纪服务事项告知书》中，已明确告知双方办理贷款需要买、卖双方共同签署合同，其该项抗辩主张不能成立，本院不予支持。
关于高X、孙X是否应当承担违约责任的问题。承前所述，高X、孙X未依约履行解除抵押登记的义务，导致双方未能在合同约定的2017年9月15日前办理房屋过户登记手续，构成违约，应当依约承担违约责任，汪XX、谢XX从2017年9月16日主张逾期过户违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。高X、孙X认为约定的违约金过高，请求予以调减，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，案涉合同约定的违约金确属过高，本院将违约金标准调整为每日万分之一。
关于高X、孙X认为如合同应当继续履行，本院应当当庭释X的抗辩意见。本院认为，合同是否应当继续履行，不属于本院向当事人释X的范围，该抗辩意见于法无据，不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、汪XX、谢XX于本判决生效之日起十日内代为向XXX偿还位于龙泉驿区房屋的抵押贷款（具体数额以履行该义务时XXX核定金额为准）；
二、XXX在汪XX、谢XX履行完毕本判决第一项义务后十日内协助办理房屋抵押权注销手续；
三、汪XX、谢XX于抵押权涤除后十日内向高X、孙X支付房款（具体数额为54万元扣除汪XX、谢XX向XXX代为偿还的款项）；
四、高X、孙X于抵押权涤除后十日内协助汪XX、谢XX办理位于龙泉驿区房屋（房屋唯一号：579951）的不动产权属转移登记手续。
五、高X、孙X于本判决生效之日起十日内向汪XX、谢XX支付逾期过户违约金，违约金计算方式为：以59万元为本金，从2017年9月16日起按每日万分之一的标准支付至协助办理不动产权属转移登记之日止；
六、驳回汪XX、谢XX的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9700元，减半收取计4850元；诉前财产保全费3470元，共计8320元，由高X、孙X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员　　彭婉蝶
二〇一八年九月十九日
书记员　　杨XX