韦XX、李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

韦XX、李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）桂02民终564号
上诉人（原审被告）：韦XX，女，壮族，1968年7月12日出生，住广西柳州市城中区。
上诉人（原审被告）：李XX，男，汉族，1967年12月10日出生，住广西柳州市城中区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李X，XXX律师。
上诉人（原审被告）：梁XX，男，汉族，1968年12月8日出生，住广西柳州市柳**。
被上诉人（原审原告）：高XX，女，汉族，1975年3月3日出生，住广西柳州市城中区。
委托诉讼代理人：韦柳雪，XXX律师。
原审第三人：XX公司，住所地：广西柳州市蝴蝶山XX**丽阳天下小区******。
负责人：梁XX，经理。
上诉人韦XX、李XX、梁XX因与被上诉人高XX、原审第三人XX公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018）桂0202民初886号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韦XX、李XX的委托诉讼代理人李X，上诉人梁XX，被上诉人高XX及其委托代理人韦柳雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人韦XX、李XX、梁XX上诉请求:上诉请求：一、请依法撤销柳州市城中区人民法院(2018)桂0202民初886号民事判决书的判决的第二项、第三项判决。二、依法予以改判上诉人韦XX、李XX不应支付违约金人民币50万元。三、改判上诉人梁XX不应承担责任；
事实与理由:一、一审程序违反了当事人“不告不理”的原则，理应被上诉人在起诉书中，并未行使合同解除权，即没有诉请解除本案的《房屋买卖合同》，而一审判决结果却在被上诉人未行使合同解除权的前提下作出了“解除2011年11月29日签订的《房屋买卖合同》”的判决。上诉人认为，一审法院判决违背了“不告不理”的原则，从而造成错判。
二、上诉人韦XX、李XX始终同意将《房屋买卖合同》中约定的房屋转户到被上诉人名下的，不存在上诉人韦XX、李XX违约，不同意将约定的房屋转户到被上诉人名下的事实。本案房屋之所以没有过户的责任不在上诉人。
1.被上诉人同意“2年内不过户”。2011年11月29日，上诉人与被上诉人签订了一份《房屋买卖合同》后，上诉人已将合同约定的房屋交给了被上诉人使用，被上诉人已经实际占有、使用了该房屋。被上诉人认为，该小区里面“几鬼乱，那种浴缸、马桶全部拿来种菜，几鬼恶心”（见录音15段），所以不愿意搬到该房屋来居住；另一方面，被上诉人想将该房屋转卖给他人（见录音2段）；第3、被上诉人还提出由上诉人梁XX“出8千块钱买下来”（见录音13段）。2016年10月份，上诉人梁XX曾多次催促被上诉人办理过户手续（见短信息），但被上诉人均不予以理睐。以上事实说明：是被上诉人不愿意办理房屋过户事宜。在2017年11月1日，被上诉人多次说：过户的事情过2年再说。关于这一点有多段录音可以佐证。
2.上诉人韦XX、李XX始终同意将《房屋买卖合同》中约定的房屋转户到被上诉人名下。该房屋属于“动迁安置房”，根据《关于动迁安置房提前上市交笏有关问题的通知》及《关于执行柳州市房地产市场调控工作方案的通知》“动迁安置房，3年内不得转让”之规定，因此，本《房屋买卖合同》第5条有关“应于房开商办理好该套房屋产权证、土地证十个工作日内到相关部门办理房屋产权证、土地使用证过户手续”之约定应为无效条款。
3.被上诉人没有提出办理房屋过户相关手续的要求。第三人（XX公司）佐证:2011年11月29日，各方当事人签订《房屋买卖合同》后，第三人收了房屋买卖中介费，被上诉人应催促办理房屋过户手续。但是，第三人始终都没有收到被上诉人通知第三人去办理房屋过户相关手续的通知。
以上事实说明，被上诉人同意：过2年再过户；其始终没有提出房屋过户的要求，且反而是上诉人多次催促被上诉人去办理房屋过户，又因相关政策规定：“动迁安置房，3年内不得转让”，因此，不存在上诉人违约的事实。
一审判决上诉人支付高额违约金人民币50万元没有事实依据，也违反了《合同法》的相关规定。
1.一审判决支持了被上诉人“支付违约金50万元”的诉请，违反了以事实为依据的原则。本案的事实是，双方签订的《房屋买卖合同》，并没有约定违约金的金额。而“双倍返还购房款”的表述与违约金之间不属于同法律名词，不能混淆视为一个法律概念。本案被上诉人的诉请并没有要求“双倍返还购房款”，而一审混淆了两个不同的法律概念，对理应予以驳回的没有合同依据的诉请，却给予了支持，很显然，这一判决是错误的。
2.一审判决违约金高达合同的标的100%,即合同标的为50万元，违约金亦是50万元，违反了我国相关法律的规
定。在签订《房屋买卖合同》后，被上诉人已经实际占有、使用了该房屋，并将该房屋租赁给他人收取租金，因此，本案被上诉人不存在任何经济损失。在一审庭审过程中，被上诉人亦没有就主张违约金的合理性，提供相应的证据；根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009)40号)之规定，被上诉人应承担举证责任，现被上诉人并没有举证佐证存在经济损失的金额，应承担举证不能的责任。现一审判决违约金高达合同标的100%，即50万元，违反了我国相关法律的规定。总之，请二审支持上诉人的上诉请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人支付违约金的诉讼请求或发回重审。
被上诉人高XX辩称，一审认定事实清楚。适用法律正确，请求二审法院维持一审判决、驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人XX公司未到庭，亦未提交书面述称意见。
高XX向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的合同，韦XX、李XX返还高XX购房款50万元，并支付违约金50万元；2.韦XX、李XX赔偿高XX损失41900元；3.韦XX、李XX承担律师代理费43000元；4.梁XX对上述债务承担连带保证责任；5.韦XX、李XX、梁XX承担本案案件受理费、财产保全费。
一审法院认定事实：2011年11月29日高XX作为乙方、韦XX、李XX作为甲方、梁XX作为丙方以及XXX白云分公司作为丁方，四方签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方因拆迁征用取得一套安置房屋（建筑面积124.16平方米），房屋坐落在柳州市延长线上的“窑埠古镇村民安置房”，。甲方需要转让该房给乙方，现经甲乙双方充分协商一致并自愿签订房屋买卖合同。1、甲方自愿将坐落在柳州市“窑埠古镇村民安置房”房屋转让给乙方，乙方自愿购买。2、该房屋转让价为人民币伍拾叁万元整（￥530000元）（注明：每平方米约为4270元）。3、房屋转让价款（购房款）支付方式和期限：签订本合同之日起乙方将购房款分三次支付给甲方。①首次付款在签订本四方房屋买卖合同同时支付定金人民币叁拾万元整（￥300000元）甲方同时把该套房屋确认单交付给乙方；②第二次付款于2012年2月29日前由乙方一次性支付给甲方房款人民币贰拾万元整（￥200000元），如果乙方到期未能按时支付，甲方则收取乙方叁仟元整（￥3000元）利息，如果乙方于2012年3月29日前未能支付购房款贰拾万元整（￥200000元）属乙方违约，甲方则不退还所收取乙方的叁拾万元购房定金，本合同自动终止，双方不能反悔。③第三次付款于甲方把该套房屋的房产证过户到乙方名下后，乙方支付给甲方剩余房款人民币叁万元整（￥30000元）。4、该房屋交付时间是甲方在房开商处交房取得钥匙后，并且乙方支付完购房款伍拾万元整五个工作日内交付给乙方，甲方应在收到房开商交房通知后十个工作日内与房开商办理交房手续。5、因甲方的房屋现还未取得房屋产权证和土地使用证，甲方应在房开商通知办理房屋产权证及土地证十个工作日内到房开商办理相关手续，办理该房的房产证及土地证所需费用由甲方自行承担，甲方应于房开商办理好该套房屋产权证、土地证十个工作日内与乙方到相关部门办理房屋产权证、土地使用证过户手续，办理房产证、土地证过户手续所需的有关税费用由乙方承担。……。8、乙方在取得该房屋安置房确认单当天支付人民币贰仟叁佰元整（￥2300元）中介服务费给丁方，余下中介费叁仟元整（￥3000元）在房产局办理过户当天一次性支付给丁方。9、如甲方违反上述房屋买卖合同条款的，甲方应双倍返还乙方所付购房款，如甲方拒不承担违约责任的，由甲方担保人丙方承担全部违约责任并双倍返还乙方所付的购房款。如乙方中途反悔，甲方所收购房款不退。10、在甲方与乙方办理好房产证、土地证过户手续前，乙方有权将该房屋的买卖人姓名更名或将该房屋转卖给他人，甲方、丙方、丁XX在接到乙方电话通知后十个工作日内配合乙方办理并且不收取任何费用。……。在履行合同过程中，高XX分别于2011年11月29日、2012年2月29日、2012年3月22日分三次向韦XX的账户转入共计伍拾万元（￥500000元），李XX及韦XX也于2011年11月29日、2012年2月29日、向高XX出具三张《收条》确认高XX支付的款项为购买柳州市窑埠古XX村民安置房购房款。同时，2011年11月29日高XX向第三人房地产公司的法定代表人梁XX缴纳服务费2300元。案涉房屋于2012年4月27日交付给高XX使用，高XX于当日向小区物业公司缴纳装修垃圾清运费以及装修管理费，并在收房后开始装修并持续缴纳水电、物业费用。2016年10月26日梁XX向高XX出具《收条》一份，内容为：收到购房人高XX缴纳安置房确认单壹张用于办理卖方韦XX房产证，待韦XX房产证办理完成后再过户到高XX名下（该套房屋买受人高XX已支付购房款人民币伍拾万元整，剩余购房款人民币叁万元整过户到高XX名下后支付）。2018年4月27日经高XX查档查实高XX购买的涉案房屋在高XX不知情的情况下经韦XX、李XX设立借款抵押登记，被担保主债权数额300000元，债务履行期限：2016年12月30日起2018年8月30日止。由于韦XX、李XX未按约定协助高XX办理房屋过户手续并将高XX购买房屋私自设立抵押，酿成本次诉讼，高XX因本次诉讼产生律师费43000元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。高XX与韦XX、李XX、梁XX、XXX白云分公司签订的《房屋买卖合同》系合同当事人真实意思表示，各方均应按照约定履行各自义务。
关于解除合同的问题，依照《房屋买卖合同》第五条规定：因甲方的房屋现还未取得房屋产权证和土地使用证，甲方应在房开商通知办理房屋产权证及土地证十个工作日内到房开商处办理相关手续，办理该房的房产证及土地证所需费用由甲方自行承担。甲方应于房开商办理好该套房屋房产证、土地证十个工作日内与乙方到相关部门办理房屋产权证、土地使用证过户手续，办理房产证、土地证过户手续所需的有关税费用由乙方承担。经查实及韦XX、李XX认可，涉案房屋于2016年12月可以办理房产证，韦XX、李XX于2016年12月30日将涉案房屋设立抵押登记，抵押权人黎XX，被担保债权数额300000元，债务履行期限2016年12月30日至2018年8月30日止。至开庭审理之日，涉案房屋处于设立抵押状态，导致涉案房屋无法依据合同约定办理产权变更至高XX名下，韦XX、李XX在已将涉案房屋出售给高XX的情况下未经高XX同意而私自将涉案房屋进行抵押登记导致涉案房屋无法如约办理房产变更，合同目的无法实现，韦XX、李XX以上行为违反双方合同约定，违背诚实信用原则构成根本违约，故高XX诉请解除2011年11月29日与韦XX、李雄梁XX签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，该院予以支持。且根据《房屋买卖合同》第9条的约定，主张韦XX、李XX退还房款500000元并且支付违约金500000元有事实法律依据，该院予以支持。
关于赔偿损失的问题，韦XX、李XX于2012年4月27日将案涉房屋交付高XX。高XX于2012年对房屋进行了装修并使用至今，现双方《房屋买卖合同》解除，高XX主张韦XX、李XX赔偿房屋装修损失。虽然该院认定高XX对涉案房屋进行了装修，但是由于高XX将房屋进行装修后一直使用至今，长达六年，高XX现主张被告按照装修时发生的装修费用进行赔偿不具有合理性，为此合议庭对高XX进行法律释明，高XX明确答复对装修残余价值不予鉴定，故高XX承担装修损失举证不能的责任，对于高XX的该项诉请该院不予支持。
关于律师代理费的问题，《房屋买卖合同》第十二条约定：本合同发生纠纷的，签约四方可以自行协商解决，也可以直接向人民法院提起诉讼，诉讼费、交通费、误工费、代理人的代理费（法律服务费）由违约方承担。高XX作为守约方依据合同约定主张违约方韦XX、李XX承担因诉讼产生的律师费，并提交《委托代理合同》、《广西增值税普通发票》予以证明律师费金额，该院对证据予以采信，高XX该项诉请有事实法律依据，该院予以支持。
关于梁XX的保证责任问题，《房屋买卖合同》第九条约定：如甲方违反合同条款的，甲方应双倍返还乙方所付购房款，如甲方拒不承担违约责任的，由甲方担保人丙方承担全部违约责任，并双倍返还乙方所付的购房款。依据《中华人民共和国担保法》第十七条规定，保证合同中明确约定保证人在债务人不能履行债务时始承担保证责任的，视为一般保证。保证合同中明确约定保证人在被保证人不履行债务时承担保证责任，且根据当事人订立合同的本意推不出为一般保证责任的，视为连带责任保证。根据四方签订《房屋买卖合同》中关于梁XX责任保证的约定符合连带责任保证的情形，故该院对于梁XX辩称其应承担一般保证责任的辩称不予采纳，高XX主张梁XX对韦XX、李XX因违约需双倍返还高XX所付购房款XXX元以及赔偿因诉讼产生的代理费43000元的债务共计XXX元承担连带保证责任有事实法律依据，该院予以支持。故综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、高XX与韦XX、李XX、梁XX以及XX公司于2011年11月29日签订的《房屋买卖合同》解除；二、韦XX、李XX向高XX返还购房款500000元并支付违约金500000元；三、韦XX、李XX向高XX赔偿律师代理费43000元；四、梁XX对上述债务承担连带保证责任；五、驳回高XX的其他诉讼请求。案件受理费14564元、保全费5000元（高XX已预交19564元），由韦XX、李XX承担19004元，由高XX承担560元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一、上诉人韦XX、李XX认为一审遗漏查明：《房屋买卖合同》第三条第一款中有约定“购房定金”约定，30万元是定金。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》约定“首次付款在签订本四方房屋买卖合同时支付定金人民币300000元整，甲方同时把该套房屋确认单交付给乙方；第二次付款于2102年2月29日前由乙方一次性支付甲方房款人民币200000元整；第三次付款于甲方把该套房屋的房产证过户到乙方名下后，乙方支付给甲方剩余房款人民币30000元”，定金是当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，现高XX已经按约支付韦XX、李XX500000元即94%的购房款，双方的合同已经进入实际履行阶段，上诉人所说的第一次付款的300000元已经转为购房款而不非定金，故上诉人提出的该事实异议不成立，本院不予支持。二、梁XX认为一审遗漏查明被上诉人高XX同意“等2年再办理过户”。本院认为，梁XX打电话给高XX时间为2017年11月1日，该录音系梁XX打电话催被上诉人支付房屋尾款，而按照合同约定尾款应于房产证过户到被上诉人名下后支付，通话中梁XX亦表示房产证未办理好，且该通话录音并证明不了高XX同意“等2年再办理过户”，因此，一审对此未查明，并无不当。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应按照约定全面履行自己的合同义务。依照《房屋买卖合同》约定：“因甲方的房屋现还未取得房屋产权证和土地使用证，甲方应在房开通知办理房屋产权证及土地证十个工作日内到房开商处办理相关手续……甲方应于房开商办理好该套房屋房产证、土地证十个工作日内与乙方到相关部门办理房屋产权证、土地使用证过户手续”。根据本案查明的事实，上诉人于2016年12月已经办理好房产证，但却未告知被上诉人，且于2016年12月30日将涉案房屋设立抵押登记，被担保债权数额300000元，上诉人辩称设立抵押登记是为了防止被上诉人不履行合同，本院认为，被上诉人已经支付上诉人94%的购房款500000元，尾款仅为30000元，上诉人设立抵押被担保数额为300000元，与尾款数额相差巨大，上诉人的该辩解不符合常理，本院不予采信。关于上诉人提出因涉案房屋为拆迁安置房，只能在房产证满2年后才能过户，上诉人并未提交证据予以证实，即便涉案房屋证满2年才能过户，但上诉人设立的抵押状态至今仍未解除，亦无法办理产权变更登记。本院认为，上诉人办理好房产证后不告知被上诉人还私自将涉案房屋进行抵押登记的行为，导致房屋无法依据合同约定办理产权变更至被上诉人名下的手续，合同目的无法实现，上诉人构成违约，因此，一审认定上诉人违背诚实信用原则构成根本违约并支持被上诉人请求解除合同的诉请，并无不当。
关于合同约定“双倍返还购房款”是否属于违约金的问题，本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》有约定：“如甲方违反上述房屋买卖合同条款的，甲方应双倍返还乙方所付购房款，如甲方拒不承担违约责任的，由甲方担保人丙方承担全部违约责任并双倍返还乙方所附的购房款”，该条款即是对上诉人违约责任的约定，50万元即为违约金。关于违约金是否过高的问题，上诉人主张根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案合同的标的是530000元，损失应为159000元。被上诉人辩称其2011年购买的房屋时的价格为4270元每平米，而现在同一小区的房价已经高达10000元每平米，现被上诉人用500000元根本买不了涉案的房子，这即为被上诉人的损失。本院认为，根据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，所以违约金具有惩罚性的特征，现上诉人认为违约金高于造成的损失，应承担证明损失大小的责任，但上诉人并未提交证据予以证实，同时，经本院核实了解，涉案小区的现房价亦比2011年被上诉人购买时高出一倍左右，被上诉人的上述辩解有理，本院予以采信。因此，对上诉人提出违约金过高的主张，本院不予支持，故根据合同约定，一审判决上诉人韦XX、李XX退还房款500000元并且支付违约金500000元、律师代理费43000元，梁XX对上述债务承担连带保证责任，并无不当，本院予以维持。
关于上诉人提出被上诉人在一审起诉状中，并未提出解除合同的诉请，一审判决解除合同，违背“不告不理”原则。本院认为，被上诉人在一审庭审中当庭增加请求解除合同的诉请，被上诉人亦同意，因此，一审法院并不存在违背“不告不理”原则。
综上所述，上诉人韦XX、李XX、梁XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14187元（韦XX、李XX、梁XX已预交），由上诉人韦XX、李XX、梁XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长　　宁　冰
审 判 员　　黄XX
审 判 员　　谭皓匀
二〇一九年三月二十二日
代书记员　　张XX