许XX与吴XX租赁合同纠纷一审民事判决书

许XX与吴XX租赁合同纠纷一审民事判决书
广东省深圳市宝安区人民法院
民事判决书
（2015）深宝法龙民初字第101号
原告许XX。
委托代理人姜XX，广东XX律师。
被告吴XX。
委托代理人梁XX，广东XX律师。
委托代理人史敦定，广东XX律师。
原告许XX诉被告吴XX租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许XX及委托代理人姜XX，被告吴XX及委托代理人梁XX、史敦定到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月下旬，原告从被告处转让了位于深圳市龙华新区墩背新XX，原告于2014年4月29日向被告支付转让费140800元。事后原告方得知，被告转让所使用的房屋系被告租赁的叶X的房屋，被告未经原告同意私自转让。且经原告查证，被告租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，按相关法律规定其租赁合同无效。因此被告依据无效合同租赁的房屋再行转让的行为系无效行为，其收取的转让费应予以返还。基于以上事实及理由，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、确认被告向原告转让墩背新XX35栋102号壹＋壹店的行为无效；2、返还收取的墩背新XX35栋102号壹＋壹店转让费140800元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，本案房东叶X将涉案房屋空房出租给被告，被告将该房屋转租给原告内含价值8万多元的货物以及货架、招牌、装修等，原告再将该房屋清空后的空房转租给曾XX。假如涉案房屋的租赁关系或转租关系均归于无效，则根据无效合同的处理规则，应当相互返还财产，有过错根据过错的大小承担相应责任，现原告要求被告返还租赁转让款，原告应当向被告返还房屋及交付占用期间的占用使用费、转让时的价值8万多元的货物、货架、招牌、装修等。但原告现已将涉案房屋清空后转租给曾XX，其返还上述房屋货物、货架、招牌、装修等形成客观不能，因此，原告的诉讼请求不能形成相互返还，故原告的请求不符合返还的要求，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告当庭请求法院前往现场勘察或调查，以公正客观的审理本案。
经审理查明，被告于2013年12月30日与案外人叶X签订《铺位租赁合同》，约定叶XX将位于深圳市宝安龙华街道办墩背新XX2区草底下35号楼的102铺位以每月4500元出租给被告作为经营日杂小百货之用，租赁期限自2013年12月30日至2016年11月30日止，在合同签订之日起叶X向被告收取2个月押金9000元，被告应于每月的5日前交租，如超过15日，叶X有权收回店铺并不退还押金，合同另约定了双方的其他权利义务。被告承租35号楼102号铺位主要用于经营深圳市XX。
2014年4月，被告将其承租的35号楼102号铺转租给原告，并于2014年4月29日向原告出具了收款收据，收款收据载明：今收到许XX交来墩背新XX35栋102号壹＋壹店转让费140800元。原告称140800元转让费只是转租铺位，被告称140800元转让费包含了店铺内的价值80000元左右的货物、货架、招牌、装修等，同时包含了租赁押金9000元。原告从被告处转租35号楼102号铺位后，也是经营厨具、日用品百货店，原告重新注册的名称为深圳市XX，延续了被告原先所使用的“壹加壹”名称。原告转租后在该铺位经营至2014年11月，期间均由原告直接向案外人叶X按4500元／月标准支付租金。原告停止经营后撤出了35号楼102号铺位，并将该铺位转租给案外人曾XX，转让费为85000元，同时协助案外人曾XX与案外人叶X签订了《铺位租赁合同》，现该铺位由案外人曾XX在经营水果店。
还查明，原、被告均未提交35号楼102号铺位的房地产权证书或建设工程规划许可证。
以上事实，有当事人陈述、铺位租赁合同、收款收据、收条、现场照片等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原告与被告虽未签订书面租赁合同，但根据被告向原告出具的收取转让费140800元的收据及被告与案外人叶X签订的铺位租赁合同，足以认定原告与被告达成了口头转租的合同，即被告将其承租的深圳市龙华新区龙华街道墩背新XX35号楼102号铺转租给原告。在本案中，原告与被告双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此被告将其承租的35号楼102号铺再转租给原告的口头合同亦应无效。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当相互予以返还。但本案中原告受让35号楼102号铺位后，又将该铺位转租给案外人曾XX，并收取了一定金额的转让费，现该铺位已由案外人曾XX在实际经营，客观上原告已无法将转租自被告处的铺位返还给被告，因此本案已不具备相互返还的条件，故本院对原告要求被告返还收取的转让费140800元的诉讼请求，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告吴XX与原告许XX以口头形式达成的关于深圳市龙华新区龙华街道墩背新XX35号楼102号铺位转租合同无效；
二、驳回原告许XX的其他诉讼请求。
本诉案件受理费人民币1558元，由被告负担50元，由原告负担1508元，此款原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员苑广玲
二〇一五年五月四日
书记员黄XX（兼）
书记员唐聪
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。