马XX、杜X与湖北省XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

马XX、杜X与湖北省XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
宜昌市西陵区人民法院
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（2018）鄂0502民初304号
原告马XX,女,1973年10月2日出生,汉族，住宜昌市西陵区。
原告杜X（系马XX之夫）,1968年12月9日出生,汉族，住址同上。
上述两
原告共同的
委托代理人郭XX，湖北XX律师。
上述两
原告共同的
委托代理人柳占良，湖北XX律师。
被告湖北省XX公司，住所地宜昌市XX。
法定代表人王XX，该公司执行董事。
委托代理人郭XX，该公司法务部经理。
（特别授权代理）
委托代理人殷XX，湖北XX律师。
（特别授权代理）
原告马XX、杜X与被告湖北省XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，依法适用简易程序，由审判员汪XX独任审判，于2018年3月16日公开开庭进行了审理，原告马XX、杜X共同的委托代理人郭XX、柳占良，被告湖北省XX公司的委托代理人郭XX到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告马XX、杜X诉称，2016年5月10日，马XX、杜X与湖北省XX公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定马XX、杜X以XXX元的价格购买湖北省XX公司销售的宜昌华祥现代商贸物流中心三（1）期××房屋。
同日，马XX、杜X又缴纳代建费35500元，用于地下室的楼板建设。
2017年10月25日，湖北省XX公司通知马XX、杜X收房，但收房时湖北省XX公司不能出示交房文件，且与售房宣传有重大区别、房屋存在大量质量问题，不符合交付条件。
湖北省XX公司逾期交房，在整改达到条件前，应按合同约定承担逾期交房违约金，故诉至法院请求判令:1、被告支付自2016年8月31日至符合交付条件之日时的逾期交房违约金，暂计346860元（XXX×0.25‰×485，逾期时间暂计2016年8月31日至2017年12月30日）；2、被告退还已收取的代建费35500元；3、交房前的物业服务费由被告承担；4、诉讼费由被告承担。
被告湖北省XX公司辩称，1、本案所涉房屋于2017年11月20日符合《宜昌市商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，逾期交房的违约责任应计算至此时止；2、马XX、杜X主张的违约金过高，请酌情减少；3、本案商品房于2017年11月20日符合交付条件，此后的物业费应由马XX、杜X承担；4、马XX、杜X与案外人福建XX公司签订了《委托建设协议》，并向该公司支付费用，马XX、杜X要求湖北省XX公司退还代建费系主体不当。
经审理查明，2016年5月10日，买受人马XX、杜X与出卖人湖北省XX公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定:买受人所购商品房为华祥天玺××房，产籍号为××，建筑总层数为5层，地下层数为2层；商品房建筑面积312.44平方米、单价为9156元/平方米、总金额为XXX元；出卖人应当在2016年8月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房应符合下列条件:（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套、市政专用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开能条件；（6）天然气开通以燃气公司相关规定要求进行开通；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件内容报刊公告通知买受人；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自交房通知送出（如媒体公告）七日内视同交付，并从通知交房之日开始计算物业管理费等内容。
附件六《合同补充协议》约定:在甲方（出卖人）具备本合同约定的交房条件（即甲方取得该房屋竣工验收备案登记证）的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知等内容。
马XX、杜X向福建XX公司支付建设费用35500元。
合同签订后，马XX、杜X按约向湖北省XX公司支付购房款。
2017年11月10日，湖北省XX公司取得本案所涉房屋的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
2017年11月20日，湖北省XX公司取得本案所涉房屋的《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》。
2017年11月25日，湖北省XX公司在三峡商报上刊登交房公告，通知业主办理交房手续。
马XX、杜X逾期未办理交房手续。
上述事实，有宜昌市商品房买卖合同、收据、宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证、情况说明等证据以及当事人当庭陈述在卷证实。
本院认为，马XX、杜X与湖北省XX公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格履行各自的义务。
本案中，马XX、杜X与湖北省XX公司对涉案房屋是否符合交付条件产生分歧。
《宜昌市商品房买卖合同》第九条对房屋交付条件进行了约定，同时在附件六的第四条还对房屋交付条件进行了补充约定，补充约定的交付条件明确为“甲方取得该房屋竣工验收备案登记证”，而涉案房屋已在2017年11月10日取得了《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，足以证实涉案房屋符合交付条件。
被告湖北省XX公司在房屋符合交付条件后于2017年11月25日登报通知交房，故被告湖北省XX公司的逾期交房违约责任应从2016年8月31日计算至2017年11月25日止，共452天。
马XX、杜X主张涉案房屋不符合宣传资料，但其所提交的宣传资料与马XX、杜X的房屋户型不一致，与本案无关联性；马XX、杜X主张涉案房屋存在严重质量问题不符合交付条件，但未向法庭举证且与房屋竣工验收情况不一致，故上述两项主张缺乏事实依据，本院不予采纳。
湖北省XX公司提出《宜昌市商品房买卖合同》约定的违约金标准过分高于原告的实际损失，请求依法予以适当减少的抗辩，经核算《宜昌市商品房买卖合同》约定的“日万分之2.5”约为年利率9.125%，过分高于实际损失，故本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。
关于交房前的物业费，依据《宜昌市商品房买卖合同》关于物业费的约定，马XX、杜X应承担2017年11月26日起的物业费，此前的物业费由湖北省XX公司承担。
马XX、杜X提出退还代建费的主张，因该代建费系福建XX公司收取，湖北省XX公司不是费用的收取人，马XX、杜X请求湖北省XX公司退还费用，缺乏事实依据，对该项诉讼请求本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、被告湖北省XX公司以XXX元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告马XX、杜X支付从2016年8月31日至2017年11月25日止的逾期交房违约金。
二、华祥天玺××房屋（产籍号为××）于2017年11月25日前的物业费由被告湖北省XX公司承担。
三、驳回原告马XX、杜X的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决书生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7035元（原告已预交），本院减半收取3517.5元，由原告马XX、杜X负担1217元，被告湖北省XX公司负担2300.5元。
被告湖北省XX公司负担的诉讼费于本判决生效后十日内一并直接给付原告马XX、杜X。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员汪XX
二〇一八年八月十日
书记员高源