方XX、杨XX与湖北省XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

方XX、杨XX与湖北省XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0502民初306号
原告方XX,男,汉族，1972年2月14日出生,住宜昌市西陵区。
原告杨XX，女，汉族，1972年9月8日出生,住址同上。
上述两原告的共同委托代理人郭XX，湖北XX律师。
上述两原告的共同委托代理人柳占良，湖北XX律师。
被告湖北省XX公司，住所地宜昌市XX**。
法定代表人王XX，该公司执行董事。
委托代理人郭XX，该公司法务部经理。（特别授权）
委托代理人殷XX，湖北XX律师。（特别授权）
原告方XX、杨XX与被告湖北省XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，依法适用简易程序，由审判员汪XX独任审判，于2018年3月16日公开开庭进行了审理，原告方XX、杨XX的共同委托代理人郭XX、柳占良，被告湖北省XX公司的委托代理人郭XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方XX、杨XX诉称，2015年7月24日，方XX、杨XX与湖北省XX公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定方XX、杨XX以XXX元的价格购买湖北省XX公司销售的宜昌华祥现代商贸物流中心三（1）期××号楼房屋。同日，方XX、杨XX又缴纳代建费34000元，用于地下室的楼板建设。2017年10月25日，湖北省XX公司通知方XX、杨XX收房，但收房时湖北省XX公司不能出示交房文件，且与售房宣传有重大区别、房屋存在大量质量问题，不符合交付条件。湖北省XX公司逾期交房，在整改达到条件前，应按合同约定承担逾期交房违约金，故诉至法院请求判令：1、湖北省XX公司告支付自2016年8月31日至符合交付条件之日时的逾期交房违约金，暂计74940元（XXX×0.07‰×445，逾期时间暂计2016年8月31日至2017年12月30日）；2、湖北省XX公司退还已收取的代建费34000元；3、交房前的物业服务费由湖北省XX公司承担；4、诉讼费由湖北省XX公司承担。
被告湖北省XX公司辩称，1、本案所涉房屋于2017年11月20日符合《宜昌市商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，逾期交房的违约责任应计算至此时止；2、方XX、杨XX主张的违约金过高，请酌情减少；3、本案商品房于2017年11月20日符合交付条件，此后的物业费应由方XX、杨XX承担；4、方XX、杨XX与案外人福建XX公司签订了《委托建设协议》，并向该公司支付费用，方XX、杨XX要求要求湖北省XX公司退还代建费不符合合同相对性，且福建鑫九洲建设工程有限公司宜昌分公司已按照代建合同约定完成了代建项目，无需返还代建费。
经审理查明，2015年7月24日，买受人方XX、杨XX与出卖人湖北省XX公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定：买受人所购商品房为宜昌华祥现代商贸物流中心三（1）期××号房，产籍号为××，建筑总层数为5层，地下层，地下层数为**建筑面积279.45平方米、单价为8609元/平方米、总金额为XXX元；出卖人应当在2016年8月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套、市政专用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开能条件；（6）天然气开通以燃气公司相关规定要求进行开通；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.7的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以、地点以及应当携带的证件内容报刊公告通知买受人受人原因，未能按期交付的，双方同意自交房通知送出（如媒体公告）七日内视同交付，并从通知交房之日开始计算物业管理费等内容。附件六《合同补充协议》约定：在甲方（出卖人）具备本合同约定的交房条件（即甲方取得该房屋竣工验收备案登记证）的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知等内容。合同签订后，方XX、杨XX按约向湖北省XX公司支付购房款。2017年11月10日，湖北省XX公司取得本案所涉房屋的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2017年11月20日，湖北省XX公司取得本案所涉房屋的《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》。2017年11月25日，湖北省XX公司在三峡商报上刊登交房公告，通知业主办理交房手续。方XX、杨XX逾期未办理交房手续。
另查，方XX、杨XX于2015年7月24日向福建XX公司支付建设费用34000元。
上述事实，有宜昌市商品房买卖合同、发票、收据、宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证、情况说明等证据以及当事人当庭陈述在卷证实。
本院认为，方XX、杨XX与湖北省XX公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格履行各自的义务。本案中，方XX、杨XX与湖北省XX公司对涉案房屋是否符合交付条件产生分歧。《宜昌市商品房买卖合同》第九条对房屋交付条件进行了约定，同时在附件六的第四条还对房屋交付条件进行了补充约定，补充约定的交付条件明确为“甲方取得该房屋竣工验收备案登记证”，而涉案房屋已在2017年11月10日取得了《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，足以证实涉案房屋符合交付条件。被告湖北省XX公司在房屋符合交付条件后于2017年11月25日登报通知交房，故被告湖北省XX公司的逾期交房违约责任应从2016年8月31日计算至2017年11月25日止，共452天。方XX、杨XX主张涉案房屋不符合宣传资料，但其所提交的宣传资料与方XX、杨XX的房屋户型不一致，与本案无关联性；方XX、杨XX主张涉案房屋存在严重质量问题不符合交付条件，但未向法庭举证且与房屋竣工验收情况不一致，故上述两项主张缺乏事实依据，本院不予采纳。湖北省XX公司提出《宜昌市商品房买卖合同》约定的违约金标准过分高于原告的实际损失，请求依法予以适当减少的抗辩，经核算《宜昌市商品房买卖合同》约定的“日万分之0.7”约为年利率2.56%，不属于过分高于实际损失，故对该项抗辩本院不予采纳，即违约金经计算应76119.04元（XXX元×日万分之0.7×452天）。方XX、杨XX主张违约金74940元，系对其权利的处分，本院予以尊重。关于交房前的物业费，依据《宜昌市商品房买卖合同》关于物业费的约定，方XX、杨XX应承担2017年11月25日起的物业费，此前的物业费由湖北省XX公司承担。
方XX、杨XX提出退还代建费的主张，因该代建费系福建XX公司收取，湖北省XX公司不是费用的收取人，方XX、杨XX请求湖北省XX公司退还费用，缺乏事实依据，对该项诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告湖北省XX公司向原告方XX、杨XX支付逾期交房违约金74940元。
二、宜昌华祥现代商贸物流中心三（1）期××号房屋（产籍号为××）于2017年11月25日前的物业费由被告湖北省XX公司承担。
三、驳回原告方XX、杨XX的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2479元（原告已预交），本院减半收取1239.5元，由原告方XX、杨XX负担386.5元，被告湖北省XX公司负担853元。被告湖北省XX公司负担的诉讼费于本判决生效后十日内一并直接给付原告方XX、杨XX。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员　　汪XX
二〇一八年八月三十日
书记员　　高　源