深圳市XX公司与何XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

深圳市XX公司与何XX物业服务合同纠纷一审民事判决书
安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖0191民初6105号
原告：深圳市XX公司，住所地安徽省合肥经济技术开XX。
负责人：肖XX，总经理。
委托诉讼代理人：夏XX，安徽XX律师。
委托诉讼代理人：任水德，安徽XX律师。
被告：何XX，男，1964年3月12日出生，汉族，住安徽省合肥经济技术开XX。
原告深圳市XX公司（以下简称XX公司）诉被告何XX物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人夏XX、被告何XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XX公司向本院提出诉讼请求：何XX支付物业费5967.9元（2013年4月1日至2014年11月30日按0.6元/平方/月，2014年12月1日至2018年7月31日，按0.7元/平方/月）、违约金1790.7元，合计7758.27元。事实与理由：何XX系安徽省合肥经济技术开XX始信路**乡村花园留园****房产所有人。自2003年7月18日起，XX公司一直为乡村花园小区提供物业管理服务。2013年5月8日，XX公司与乡村花园业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定XX公司为乡村花园小区提供物业服务。合同签订后，XX公司依约提供了物业服务，何XX拖欠2013年4月1日至2018年7月31日期间的物业费未支付。
被告何XX辩称：（详见答辩状）XX公司起诉的理由与事实相悖，物业公司违反双方签订的物业服务合同在先，对业主的正当服务要求，采取推诿、敷衍和置之不理的方式，拒不履行合同约定的义务，对业主的权益，造成严重伤害。具体理由如下，1、留园3幢106室西山墙和北山墙外墙渗水，我申请对该公共部位维修、养护、管理时，物业公司以种种理由拒不履行维修义务。2、物业公司不能或者不具备对公共部位的维修义务，应当就该不能履行部分不收取物业费，应与大多数业主协商后调整收费标准，现物业公司要求答辩人全额支付物业费，于法无据。3、因物业公司不能履行维修义务，我自行维修，直接经济损失3000余元，该部分损失，应当得到赔偿。4、物业公司应履行合同义务，对物业公共部分进行维修、养护和管理。
本院经审理认定事实如下：何XX系合肥经济技术开XX乡村花园留园X#XXX室业主（建筑面积143.46平方米）。
2013年5月8日，合经区乡村花园小区第二届业主委员会（甲方）与XX公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对乡村花园提供物业管理服务事宜。管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等。物业服务费：物业服务收费标准按物价局批文执行，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅物业服务费每月每平米建筑面积0.61元，别墅物业服务费每月每平米建筑面积1.4元；物业服务费用可以按年、季、月交纳；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按小区物业服务费月度总额的百分之一的标准向乙方支付违约金。合同期限：自2013年5月8日至2016年5月7日。
2014年12月31日，合经区乡村花园小区第二届业主委员会（甲方）与XX公司（乙方）签订《乡村花园物业服务合同补充协议》，约定将双方2013年5月8日签订的物业服务合同补充如下：多层住宅物业服务费按0.7元/平方/月收取；别墅物业服务费按1.49元/平方/月收取；标准自2014年12月1日起执行，至本期物业服务合同结束时止。
2018年7月26日，合肥经济技术开发区海恒社区耕云居民委员会出具《证明》，内容载明：乡村花园小区自2003年8月至今均是XX公司提供物业管理服务。
2015年3月27日，经合肥经济技术开发区经贸发展局核准，自2014年12月起至2016年5月止，乡村花园小区无电梯住宅物业综合服务费为0.7元/平方米·月。
上述合同签订后，XX公司在乡村花园小区内提供物业服务至今。自2013年4月1日至2018年7月31日，何XX欠付XX公司物业费6168.78元（143.46平方米×0.61元/平方米·月×20个月＋143.46平方米×0.7元/平方米·月×44个月，XX公司诉请物业费金额为5967.9元）。XX公司通过张贴催费通知方式向何XX催要物业费无果后，诉至本院。
上述事实，有身份证复印件、物业服务合同、乡村花园物业服务合同补充协议、居委会证明、服务价格登记证、交费通知、催收记录及当事人陈述予以证实。
本院认为：合经区乡村花园小区第二届业主委员会与XX公司签订的《物业服务合同》、《乡村花园物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，均不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，对XX公司和乡村花园小区全体业主发生法律效力。合同签订后，XX公司在乡村花园小区向包括何XX在内的业主提供物业服务，何XX应承担支付物业费的责任。但物业公司作为服务企业，对于业主反映的问题应及时解决，即使不属于己方服务范围也应向业主解释、说明，本案中，案涉房屋外墙渗水，XX公司未能及时履行对公共部位的维修、养护和管理，存在瑕疵，现XX公司诉请何XX支付物业费5967.9元及逾期付款违约金，本院酌定减免部分物业费和逾期付款违约金，何XX须向XX公司支付物业费4177.53元（5967.9元×70%）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条、第二百五十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告何XX应于本判决生效后十日内向原告深圳市XX公司支付物业费4177.53元（2013年4月1日至2018年7月31日）；
二、驳回原告深圳市XX公司的其他诉讼请求。
如果给付义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告深圳市XX公司负担10元，被告何XX负担15元。
本判决为终审判决。
审判员　　倪良月
二〇一八年十二月一日
书记员　　樊XX
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以在求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。