蔡XX、姚XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

蔡XX、姚XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终6193号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡XX，男，1960年10月8日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：王XX，北京XX执业律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：姚XX，男，1980年8月10日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：伍曼琳，福建XX执业律师。
委托诉讼代理人：柯XX，福建XX执业律师。
上诉人蔡XX与上诉人姚XX房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2015）狮民初字第3907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人蔡XX的委托诉讼代理人王XX、上诉人姚XX的委托诉讼代理人伍曼琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人蔡XX上诉请求：1.撤销原判第二项，改判姚XX在于判决生效后十日内搬出诉争店面，并支付自2015年5月16日起至实际腾退之日止按月租金4167元计算的房屋占有使用费用；2.撤销原判第三项，改判驳回姚XX的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费、鉴定费由姚XX负担。
被上诉人姚XX答辩称，本案姚XX不存在违约行为，姚XX有权向蔡XX主张相应的损失，本案店面腾退的时间应从鉴定作出之日起开始计算。请求驳回蔡XX上诉，改判支持其上诉请求。
上诉人姚XX上诉请求：1.撤销原判第二项，改判姚XX在案件生效后十日内搬出诉争店面，并支付自2017年7月10日起至实际腾退之日止按月租金4167元计算的房屋占有使用费用；2.撤销原判第三项，改判蔡XX赔偿店面装修、装饰、设备损失292797.5元；3.本案一、二审诉讼费、反诉费由蔡XX负担。
被上诉人蔡XX答辩称，诉争房屋是由于姚XX的原因导致解除。姚XX在一审开庭时同意解除合同就已经具备腾退条件。姚XX无权就诉争房屋内的装修装饰向蔡XX主张权利。本案电器设备损坏不属实，其他经济损失与本案无关。请求驳回姚XX上诉，改判支持其上诉请求。
上诉人蔡XX向一审法院起诉请求：1.解除蔡XX、姚XX于2015年4月10日所签订的《店面租赁合同》；2.姚XX立即向蔡XX支付5,000元租赁押金，并自起诉之日起至实际支付之日止按银行同期同类贷款利率计付资金占用的利息；3.姚XX应立即将石狮市华XX57幢东起1-3间店面（以下称诉争店面）搬空、腾退，并自2015年5月15日起至实际腾退之日止，按月租金4,167元向蔡XX支付租金损失，暂计至起诉之日约为10000元（按约定的年租金计算）；4.本案诉讼费由被告承担。
上诉人姚XX向一审法院反诉请求：1.蔡XX赔偿姚XX店面装修、装饰、设备、茶叶损坏等经济损失暂计人民币300,000元。一审诉讼中，姚XX变更反诉请求为：1.蔡XX赔偿姚XX店面装修、装饰、设备损失240,000元，茶叶、饮料酒水损失70,000元，共计310,000元。
一审法院认定事实如下：诉争租赁房屋位于福建省石狮市间店面，该幢商住楼建筑工程规划许可证[编号：狮建（2001）34号]、建筑工程施工许可证[编号：XXX]、建设用地规划许可证[编号：狮规（1997）1240号]的建设单位均为石狮市灵秀镇华XX民委员会，未办理房屋所有权证及国有土地使用权。石狮市灵秀镇华XX民委员会出具证明，声称该幢商住楼东起1-3间店面由蔡XX所有。蔡XX、姚XX签订《店面租赁合同》1份，约定姚XX向蔡XX租赁华XXK57#商住楼东起1-3间店面，租赁期间自2015年5月15日起至2018年5月14日止共3年。双方约定三年总租金158,000元，分三次支付租金，约定支付方式为“……第一次支付时间为本合同签订时……一次性支付给甲方店面租金人民币伍万元整……合同签订时另缴纳店面租赁押金人民币伍仟元整……待租赁期满，甲方收房后，押金既全额无息退还乙方；若乙方原因提前解除合同关系，店面租赁押金甲方不给予退还。”“……本合同期限内，乙方不得擅自拆改店面的内部结构及设施，如有必要拆改，需与甲方协商并征得甲方同意……甲方（签字盖章）：蔡XX。乙方（签字盖章）：姚XX。……签订时间：2015年5月15日”等内容。2015年5月15日姚XX通过中国XX银行的账户汇款支付蔡XX店面租金及押金55,000元，蔡XX于同日将诉争房屋断电，要求姚XX搬离诉争房屋并要求解除租赁合同。2015年5月16日蔡XX发送短信给姚XX通知姚XX一周内搬离。2015年5月18日蔡XX通过中国XX银行的账户汇款给姚XX55,000元。后双方就本案房屋租赁合同权利义务发生争议，蔡XX遂向本院提起诉讼，诉讼中姚XX提出反诉。原审法院于2015年9月8日进行现场勘验，该店面没有供电，正面电闸门钥匙在姚XX处，背面金属门上两把锁的钥匙由蔡XX、姚XX各执一把。店内物品及设备均未移动。石狮法院另于2015年12月25日、2016年1月13日组织双方当事人到诉争房屋现场进行勘验，姚XX将未变质的酒水饮料及机器设备等可移动的物品进行搬离。2016年7月5日蔡XX提出申请，为减少租金损失将诉争房屋另租他人，承诺愿意保持水电畅通，在10日内配合姚XX搬迁。姚XX当日表示愿意在10日内搬离，但至一审判决时并未搬离。审理中，姚XX申请对1.诉争房屋内的酒、饮料、茶叶等商品存货的损失进行价格评估。2.诉争房屋内的家具、电器、装修等物品现值进行价格评估。福建XX公司接受委托后，于2017年5月25日分别作出鑫八闽价鉴[2017]256、257号《价格评估意见书》两份，结论意见分别为：价格评估标的（诉争房屋内的酒、饮料、茶叶等商品存货的损失）在评估基准日（2015年5月15日）的评估价格合计为人民币56,942元。价格评估标的（诉争房屋内的家具、电器、装修等物品现值）在评估基准日（2015年5月15日）的评估价格合计为人民币243,273元。因蔡XX对上述评估意见中的部分内容提出异议，原审法院要求福建XX公司对上述两份《价格评估意见书》中的部分内容进行进一步说明。福建XX公司于2017年7月10日作出《复函》[鑫八闽函（2017）268号]一份，载明[2017]257号《价格评估意见书》应予减除部分啤酒、汽水、饮料等，结论价格应为49,524.5元等内容。
原审法院认为，蔡XX要求解除蔡XX、姚XX签订的《店面租赁合同》，姚XX予以确认，予以支持。蔡XX要求姚XX支付5,000元租赁押金及相应利息，于法无据，不予支持。因合同已解除，故蔡XX要求姚XX应立即将石狮市华XX57幢东起1-3间店面（以下称诉争店面）搬空、腾退的诉讼请求，合理合法，予以支持。蔡XX要求姚XX支付自2015年5月15日起至实际腾退之日止，按月租金4,167元向蔡XX支付租金损失，在认定的2016年7月6日起至其实际腾退之日止的范围内予以支持，超出部分，不予支持。姚XX要求蔡XX赔偿茶叶、饮料酒水、装修、装饰、设备损失合计310,000元，在茶叶、饮料酒水损失49,524.5元、店面装修、装饰损失154,501元，合计204,025.5元范围内予以支持，超出部分不予支持。判决：一、解除蔡XX与姚XX签订的落款时间为2015年5月15日的《店面租赁合同》；二、姚XX应于本判决生效后十日内搬出石狮市华XX57幢东起1-3间店面，并支付2016年7月6日起至实际腾退之日止按月租金4,167元计算的房屋占有使用费用；三、蔡XX应于本判决生效后十日内支付姚XX各项损失合计204,025.5元；四、驳回蔡XX的其他诉讼请求。五、驳回姚XX的其他反诉请求。
二审中，双方当事人均未提供证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于本案租赁合同中谁违约的问题。本案双方当事人签订《店面租赁合同》中载明“……第一次支付时间为本合同签订时……一次性支付给甲方店面租金人民币伍万元整……合同签订时另缴纳店面租赁押金人民币伍仟元整……签订时间：2015年5月15日”等内容，可以认定2015年5月15日当日支付租金50000元、押金5000元系双方当事人的真实意思表示，蔡XX主张姚XX承诺于2015年5月14日前支付租金，但蔡XX并未提供证据证明双方对上述内容已另行达成合意，故本案蔡XX不享有单方解除权。姚XX依约于2015年5月15日支付租金及押金，蔡XX于同日将诉争房屋断电并要求姚XX搬离租赁房屋，蔡XX的这一行为违反双方租赁合同中的相关约定，应认定违约方是蔡XX。2.蔡XX是否应赔偿姚XX茶叶、饮料酒水以及店面装修、装饰、设备的损失的问题。依前所述，本案系因蔡XX停止对诉争房屋供电并上锁的违约行为导致合同解除，蔡XX的这一行为导致诉争房屋内的部分酒水饮料茶叶变质过期，蔡XX应赔偿该部分损失。另，本案双方当事人签订《店面租赁合同》时并未对转让后诉争房屋内的装饰装修进行约定，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条第一款“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定。故蔡XX应赔偿诉争房屋店面装修、装饰、设备的经济损失。福建XX公司系具有合法鉴定资质的鉴定机构，其作出的价格评估意见书内容真实、客观，程序合法，原审法院根据该鉴定结论判决蔡XX的赔偿数额并无不当。3.关于姚XX应支付讼争房屋占有使用费用的起止时间的问题，本案在一审期间，蔡XX于2015年7月5日向原审法院申请并承诺在10日内配合姚XX搬迁，应当认定此时该诉争房屋才具备腾退条件。经原审法院准许后，姚XX无正当理由在该10日内并未从诉争房屋腾退，故姚XX应自2015年7月16日起支付占用诉争房屋期间的费用。本案在二审期间，双方当事人共认姚XX于2018年1月15日从诉争房屋腾退并交接清楚，故姚XX占用诉争房屋的费用应支付到此时。
综上所述，上诉人蔡XX、姚XX的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但认定姚XX支付占用诉争房屋的时间起算点有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
1维持福建省石狮市人民法院（2015）狮民初字第
3907号民事判决第一项、第三项；
2撤销福建省石狮市人民法院（2015）狮民初字第
3907号民事判决第二项、第四项、第五项；
三、姚XX应于本判决生效后十日内支付蔡XX自2016年7月16日起至2018年1月15日止按月租金4167元计算的房屋占有适用费用；
四、驳回蔡XX的其他诉讼请求；
五、驳回姚XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币3760元，由上诉人蔡XX负担1880元，上诉人姚XX负担1880元。
本判决为终审判决。
审判长　　连XX
审判员　　董XX
审判员　　陈志煌
二〇一八年二月××日
书记员　　庄XX
附本案主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……