方XX与深圳XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　广东省深圳市宝安区XX民事判决书

　　(2018)粤0306民初26095号

　　原告：方XX，女，汉族，1976年9月15日出生，住址：深圳市宝安区，

　　委托诉讼代理人：郑X，广东国晖律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：詹XX，广东国晖律师事务所律师。

　　被告：深圳XX公司，地址：深圳市宝安区新安街道曦城东XX号为A0012-××5地块上的办公室，统一社会信用代码：9144XXXX8935561E。

　　法定代表人：赵XX。

　　委托诉讼代理人：黄XX，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：彭X，北京XX实习律师。

　　原告方XX诉被告深圳XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑X，被告的委托诉讼代理人黄XX、彭X均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告方XX向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告双方签订的2355号《深圳市房地产认购书》;2、被告退还原告定金人民币500,000元;3、被告支付上述款项按银行同期逾期贷款利率计算的逾期利息，从2016年1月1日起计至实际清偿之日止，现暂计至2018年9月17日为65,378元;4、被告承担本案诉讼费。事实与理由:原、被告于2016年1月1日签订2355号《深圳市房地产认购书》，约定由原告认购被告位于宝安区××××号物业，总价款为人民币14,336,357元，付款方式为定金500,000元，首期款3,806,357元，余款10,030,000元向银行申请按揭贷款支付。原告于签订《认购书》当天支付了定金500,000元，此后原告与被告工作人员沟通申请办理银行按揭时得知，其合作银行已将首付比例由三成提高为四成，原告因此未能筹到足够的首付款，被告同意给予原告付款宽限期。但其后深圳市政府发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，规定深户限购2套住房，而原告名下已有两套住房，没有购房资格。原、被告协商后被告同意退回定金，2016年12月2日，原告到被告处交还购房资料，领取购房定金退款申请表，填写后交给被告工作人员。而被告在之后的一年多时间，以需要审批、经办人无权限、领导不在等理由一直拖延推诿，原告多次到被告现场找工作人员、找陈X、李X，被告始终未能支付款项，却在2018年6月28日发出《认购书解除通知函》，明确告知不予退还定金。原告认为，被告在签订认购书时明知原告需要通过银行按揭贷款七成购买约定物业，但当时被告合作的银行已有内部政策只能贷款六成，而被告在签订《认购书》时不但没有告知原告，还在该《认购书》里附加了很多限制条件，造成原告违约的假象，被告有过错在先;原告失去购房资格后双方已达成退还定金协议，原告也提交了退款申请表，但被告违反承诺不予退款，违约在后;鉴于被告已明确表示拒绝退款，原告特向法院起诉，恳请法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。

　　原告当庭变更第一项诉讼请求为：解除原、被告双方签订的2355号《深圳市房地产认购书》，并明确由于定金支付时间为2016年1月1日，故其主张的利息自该日起算。

　　被告深圳XX公司辩称，一、原告未按照《认购书》的约定支付购房首期款与签署房屋买卖合同，构成根本违约，被告有权不予退还原告已支付的定金50万元。2003年10月23日与2007年7月24日，原告购买了两套房产并登记在自己名下。2016年1月1日，原、被告签署《认购书》。2016年12月2日，原告向被告申请退还定金时，主动向被告承认其未成功售出“理想居1栋1座29B与理想居1栋2座31C”房产，导致资金不足及无名额购买涉案房产，被告才知悉原告因名下有两套房产，不具有购房资格。原告签订《认购书》之前名下已有两套房产，已无购房资格，其所称《认购书》签订后受政策影响导致丧失购房资格与事实不符。原告在与被告签订《认购书》时，故意隐瞒自身不具备购房资格的行为，系导致《认购书》法律履行不能的根本原因，原告应为自身的行为承担相应的法律责任，原告以“被告在签订《认购书》时明知原告需以‘首付三成，贷款七成’的方式按揭，但被告未及时告知原告，合作银行只能以‘首付四成，贷款六成’的方式按揭贷款”为由，认为被告存在过错，与事实不符。综上，原告的行为已构成根本违约，被告有权依据不予退还定金50万元。二、被告与原告未就退还原告已支付的定金50万元达成合意，原告请求被告返还定金无法律及事实依据。2016年12月2日，原告单方向被告提交《新世界誉名别苑购房定金退款申请表》，申请退还已支付的定金50万元，但因原告存在违约行为，被告已明确告知不予退还。三、原告在没有合同约定和法定的情形下无单方解除合同的权利，若原告执意解除合同，也是原告根本违约的一个体现。被告认为由于原告未在认购书约定的期限内签订正式买卖合同，且双方未就认购书的延期形成书面合议，该认购书已经终止。

　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：

　　2016年1月1日，原告方XX作为买方，与作为卖方的被告深圳XX公司签订一份《深圳市房地产认购书》(NO.2355，以下简称《认购书》)，其中特别提示第二条载明，“签订认购书前，买方应认真查阅并理解以下文件，卖方应提供查阅便利并解答：……正式的房地产买卖合同文本及其补充协议……”，原、被告约定：1、原告自愿购买被告位于深圳市宝安区××别名××号，建筑面积184.56平方米;2、房地产总价款为人民币14,336,357元。付款方式为：定金500,000元须于签署本认购书或之前付清;首期购房款3,806,357元须于2016年1月16日或之前付清;购房款余额10,030,000元须于2016年3月16日或之前(一次性付清或向银行申请按揭贷款，按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准)支付;3、《认购书》第五条约定：买方须于2016年1月16日前签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止，但本认购书另有约定的除外。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。4、买方已确认知悉国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)、建设部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)以及深圳市政府颁布的《<深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见>的通知》(深府办[2010]36号)、《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(深府办[2010]82号)、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(深府办[2013]12号)以及原深圳市国土房产局颁布的“深国房[2007]254号”《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》、人民银行深圳市中心支行2013年10月31日《关于调整深圳市差别化住房借贷政策的通知》等当前国家、本省市法律法规、规章政令关于境内外机构、个人(含其家庭)购房政策的全部内容。买方须保证其完全具备上述法律法规、规章政令规定的购房资格和条件，否则由此引起的所有责任均由买方承担，因买方自身购买资格、条件致使认购书或买卖合同无效或履行发生障碍，卖方有权单方解除认购书或买卖合同，并有权没收买方已付定金，另行出售本房产或要求买方承担约定的其他违约责任，因此给卖方造成损失的，买方还需给予赔偿。

　　同日，原告向被告支付了定金50万元。

　　此后，原告未向被告支付剩余购房款，双方亦未签订正式的《深圳市房地产买卖合同(预售)》，双方虽协商由原告再多筹一成首付款，但未最终达成一致意见。

　　2016年12月2日，原告向被告提交《新世界誉名别苑购房定金退款申请单》，申请退还定金50万元，退款原因为：因计划出售理想居大厦房产，因政策原因至今未能售出，因此资金不足及无名额购买。被告未在该申请单中签署意见。

　　2018年6月28日，被告向原告发出《<认购书>解除通知函》，称原告未按照《认购书》的约定在2016年1月16日前至被告处签订《深圳市房地产买卖合同(现售)》和支付首期款，经被告多次催促仍未履行，由于原告的违约行为，双方的《认购书》已失效，自动解除，原告已支付的定金50万元被告将不予退还，认购书解除后，被告有权将该房地产另行出售或进行其他处置。

　　原告主张由于双方签订认购书后，首付款的比例由三成提高到四成导致最后不能签订正式合同，按照最高院关于商品房案件审理的意见，因不可归责于当事人的原因造成商品房买卖合同条款无法达成一致意见的，应当解除协议，定金予以退回，但被告未予退还，并要求没收定金，遂酿纠纷。

　　另查，1、原告提交了其与邓X、李XX等人的微信聊天记录，以主张其多次向被告公司上述员工等人要求退还定金，对方均未表示过要没收定金。被告确认邓X与李XX是其公司员工，但表示各人均未作出同意退还定金的答复。

　　2、原告名下现登记有位于宝安区××街道××村理想居某两处房产，原告分别占50%及100%的产权份额，上述房产核准登记的时间分别为2004年3月17日、2007年8月16日。

　　3、2010年9月30日，深圳市政府办公厅发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，其中对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，规定限购2套住房。

　　4、2016年3月25日，深圳市出台《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，其中规定：对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。……本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房……。

　　本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告主张其与被告签署《认购书》后，因住房限购政策变化导致其购买涉案房产的首付款成数由三成提高至四成，且失去购房资格，双方未能签署正式的买卖合同系因不可归责于双方的原因导致的，故《认购书》应予解除，被告应向其退还定金50万元。被告对此不予认可，认为原告未在《认购书》约定的期限内支付首付款及签署正式的买卖合同，已构成违约，《认购书》已终止，被告可以没收原告已支付的定金。经查，第一，原告与被告签署《认购书》时，其名下已有两套住房，房产核准登记至原告名下的时间分别为2004年、2007年，而深圳市早于2010年即发布政策，对于深圳市户籍家庭限购两套住宅，而2016年3月25日起实施的限购政策未更改上述限制，故原告应当在签署《认购书》之前即清楚知晓其暂不具备购房资格，其主张因新的限购政策出台而失去购房资格，与本院查明的事实不符。第二，根据《认购书》约定，原告应在2016年1月16日前支付首付款3,806,357元，并于2016年3月16日前支付购房款余额10,030,000元。双方虽未在该条款中选定剩余房款的支付方式，但从双方庭审陈述可知实际约定为通过向银行申请按揭贷款支付，《认购书》中已约定“按揭金额、按揭年限以银行最后批准为准”。可见，《认购书》中记载的首付款及剩余房款金额系暂定金额，原告具体须支付的首付款金额及可申请的贷款数额，均须以银行批准数额为准。第三，《认购书》中约定的首付款支付时间及签署正式买卖合同的时间均为2016年1月16日前，深圳市系于2016年3月25日开始实施新的限购政策，原告主张该晚于合同履行期限两个多月后颁布的限购政策构成合同继续履行的障碍，显然缺乏依据。第四，原告向被告提交的《定金退款申请书》中记载的退款原因，系其未能出售名下的房产导致资金不足及无名额购买。以上事实表明，原、被告未能在《认购书》的期限内签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》，系因原告资金不足及不具备购房资格导致，无证据证明原、被告双方书面同意该《认购书》延期，原告提交的证据亦未能充分有效地证明被告同意退还定金50万元，根据《认购书》第五条的约定，因原告原因导致双方未在约定时间内签署买卖合同，涉案《认购书》的效力即行终止，原告已付定金不予退还。因此，本院确认双方签署的《认购书》已解除。对于原告诉请被告退还定金50万元及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的第一款之规定，判决如下：

　　一、确认原告方XX与被告深圳XX公司于2016年1月1日签署的《认购书》(NO.2355)已解除;

　　二、驳回原告方XX的其他诉讼请求。

　　本案受理费人民币9,454元，由原告负担，案件受理费原告已预交。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

　　审　判　长　陈　 蕾　 仰

　　人民陪审员　陈　 炯　 波

　　人民陪审员　张　　　　颖

　　二〇一九年三月十日

　　书　记　员　黄　 永　 国

　　书　记　员　席XX(兼)

　　附本案相关法律条文如下：

　　《中华人民共和国合同法》

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。