房屋交付后，业主发现未通民用电

重庆市第五中级人民法院(2014)渝五中法民终字第05813号2014年12月08日案由商品房预售合同纠纷审理程序二审审判人员蒋X
于利 黎X引用法条
(3)当事人信息上诉人(原审被告)重庆XX公司，住所重庆市大渡口区春晖路街道XX，组织机构代码699XXXX7504-X。

　　法定代表人柯XX，董事长。

　　委托代理人莫XX，重庆XX律师。

　　委托代理人秦XX，重庆XX律师。

　　被上诉人(原审原告)陈XX。

　　委托代理人刘X，重庆XX律师。

　　委托代理人范华吟，重庆XX律师。

　　案件概述重庆XX公司(下称XX公司)因与陈XX商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2014)渡法民初字第1724号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员蒋X担任审判长，代理审判员于利、黎X组成合议庭，书记员李X担任法庭记录，于2014年12月1日公开开庭对本案进行了审理。XX公司的委托代理人秦XX及陈XX的委托代理人刘X、范华吟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　一审法院查明一审查明：2011年11月24日，陈XX与XX公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定陈XX在XX公司处购买预售商品房一套，该预售商品房暂定名为晋愉融府，座落于重庆市大渡口区XX，建筑面积295.11平方米，房款共计XXX元;该预售商品房的交房期限为2013年6月30日前;交房时，该预售商品房应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证书》;XX公司若未按合同约定的期限将该预售商品房交付陈XX，XX公司应自约定的交房时间次日起至实际交房止，按日向陈XX支付已付房款的万分之一的违约金;该预售商品房于2013年6月30日前通电通气通水，如未达到该三项，视为未达到交房标准;等等。

　　合同签订后，陈XX依约支付了XXX元购房款。2013年6月29日，晋愉盛世融城B组团(1-6号楼、14号楼)经竣工验收，并办理竣工验收备案登记。2014年4月21日，XX公司就陈XX所购商品房向重庆市电力公司市区供电局申请装表。

　　2014年4月26日，XX公司向盛世融城B区业主发出《温馨提示》，提示2014年4月28日至5月30日间进行强电线路调整。

　　一审庭审中，陈XX陈述，其所购商品房已于2014年4月30日达到交房条件。XX公司未申请调整陈XX所请求违约金数额。

　　一审情况陈XX一审诉称：陈XX与XX公司于2011年11月21日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定陈XX在XX公司处购买商品房一套，建筑面积295.11平方米，房款共计XXX元;交房条件为取得两证一书(即《重庆市建设工程竣工验收备案登记证书》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》)及房屋基础设施水电气全通的使用条件，否则视为违约;若违约迟延交房，应当赔偿陈XX从交房之日起至实际交付之日止，按日向陈XX支付已付房款的万分之一的违约金;等等。合同签订后，陈XX依约履行了自己的合同义务。但时至交房日，所购房屋未达到合同约定的水电气全通的交房条件，直至2014年4月30日，所购商品房才达到交房条件。为此，陈XX诉请判决：1、XX公司给付陈XX违约金56747元(自2013年7月1日起，至2014年4月30日止，以已付房款为基数，按日万分之一计付);2、XX公司负担本案全部诉讼费用。

　　XX公司一审辩称：陈XX所述其与XX公司《重庆市商品房买卖合同》及相关约定属实，但陈XX所购商品房已于2013年6月28日通过竣工验收，并于次日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，在合同约定交房日期(2013年6月30日)前达到了交房条件。所以，XX公司不存在迟延交房的违约情形，不同意陈XX诉讼请求。

　　一审法院认为一审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对陈XX所购商品房于何时达到交房条件，XX公司有责任提供证据，XX公司所提供的证据不足以证明该商品房通电通水通气、达到交房条件的时间，所以，应当由XX公司就此承担不利后果。结合庭审中陈XX“所购商品房已于2014年4月30日达到交房条件”的陈述，一审确认陈XX所购房屋于2014年4月30日达到交房条件。

　　当事人在合同中约定一方违约，应当向对方支付违约金的，应当予以支持。本案中，双方当事人在合同中约定的交房时间为2013年6月30日，XX公司实际交房时间为2014年4月30日，XX公司已迟延交房，应当依约支付陈XX违约金。结合双方“按日向陈XX支付已付房款的万分之一的违约金”的约定和购房款为XXX元事实，XX公司应当支付陈XX违约金为XXX元×1÷10000×304=56747.07元，为此，对陈XX要求XX公司支付违约金56747元的诉讼请求，予以支持。

　　一审法院裁判据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：重庆XX公司于本判决生效之日起三日内支付陈XX违约金56747元。如果重庆XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费610元，由重庆XX公司负担。

　　上诉人主张宣判后，XX公司不服，提出上诉，请求撤销原判，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由：1.XX公司交付的房屋经过了竣工验收，取得了竣工验收备案登记证，符合合同中关于“交房期限及交付条件”的约定，XX公司没有违约。2.“关于基础设施、公共设施的约定”不是对交房条件的约定，并且在约定中双方约定的是通水、通电、通气并且“达到使用条件”，真实的意思就是能满足被上诉人的用电、用气、用水的需求，而上诉人在合同约定的2013年6月30日已经达到了这三项约定。3.2013年6月30日前各户的水、电、气管网均按设计规划装表入户，并且经过了竣工验收，符合合同约定。

　　被上诉人陈XX答辩称：1.2014年双方在合同中除了约定交付的房屋应当经过竣工验收备案登记的外，还约定了“于2013年6月30日前通水、电、气，如果在约定日期未达到使用条件，视为上诉人未达到交房标准”以及“供电：按电力局现行规定，安装一户一表”。但在2013年6月30日被上诉人到上诉人处接房时，但标的房屋未按照合同约定供电：即按照电力局现行规定安装一户一表，按照合同约定，标的房屋尚未达到交房标准，已构成违约，应按照合同约定支付逾期交房的违约金。2.双方验收交接商品房应当签署接房交接单才能完成正式交付，但双方资金未签署房屋交接单，未完成房屋正式交付。3.2014年3月1日生效的《重庆市城市房地产开发经营管理条例》中明确规定交房不得使用工业电，双方在合同中也约定交房标准应安装一户一表，故上诉人应当按照合同约定安装一户一表，并承担逾期交房的法律责任。4.附件五关于上诉人交付的房屋只要具备《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被上诉人不得以任何理由拒绝接房的条款为上诉人提供的格式条款，因加重对方责任，免除自己责任，应属无效。

　　在二审过程中，XX公司举示了一组新证据：1.装修表和装修合同，以证明2014年4月30日前部分购房人已接房并开始装修，说明在接房时房屋已达合同约定条件;2.费用报销单，证明2013年4-7月该小区已经在交电费，说明该房屋已通电;3.XX公司BC区施工用电电费4-6月明细表，证明小区通了施工用电;4.盛世融城B组团配电工程承包合同，证明已对配电工程施工，达到了通电条件。

　　陈XX对上述证据质证认为，上述证据均不是新证据，除费用报销单据中的发票外，其余证据均系XX公司自行制作，真实性无法确定，并且XX公司举示的证据仅能证实其通了工业用电，而住宅使用的是民用电，不应是工业用电，故上述证据不能证实XX公司所交房屋达成了合同约定的交房条件。

　　二审法院查明本案二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。

　　二审法院认为本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及其附件，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，对双方当事人具有约束。合同第七条约定，上诉人应于2013年6月30日前将进行工程竣工验收备案登记的商品房交付被上诉人使用;合同第十七条约定，上诉人承诺该商品房于2013年6月30日前通水、电、气，如果在约定日期内未达到使用条件，双方视为上诉人未达到交房标准。现查明，上诉人开发的商品房于2013年6月29日经过竣工验收，办理了竣工验收备案登记，于2014年4月21日才向重庆市电力公司市区供电局申请安装电表，2014年4月30日前才通电，故至2014年4月30日上诉人所售商品房方才符合合同约定的交房条件，上诉人应按照合同约定承担该期间的逾期交房违约责任。

　　对于上诉人提出其在2013年6月30日交房时已通水、电、气，不应承担逾期交房违约责任的上诉意见，经查，上诉人所交商品房在2014年4月30日前确有通电，但使用的的系工商业用电，并非供居民使用的民用电，应视为临时供电。《供电营业规则》第十二条规定“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”，而双方在签订的商品房买卖合同中对通电的要求需要达到使用条件，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常生活经验，该“使用条件”应理解为合法、正常的用电，上诉人交房时使用的工商业用电既不符合《供电营业规则》的规定，也不符合商品房买卖合同的约定，应视为未达到交房标准，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。对上诉人的这一上诉意见，本院不予支持。

　　综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　二审裁判结果驳回上诉，维持原判。

　　本案二审案件受理费1219元，由重庆XX公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判人员审判长蒋X

　　代理审判员于利

　　代理审判员黎X

　　二〇一四年十二月八日

　　书记员李X