吕XX与新城XX公司商品房预售合同纠纷

福建省漳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）闽06民终865号

上诉人（原审被告）：新城XX公司，住所地：漳州市芗城区水仙大街新城XX14-15层。

法定代表人：许XX，董事长。

委托代理人：章XX，福建XX律师。

被上诉人（原审原告）：吕XX，男，1970年12月19日出生，汉族，住广东省潮安县。

原审判决查明：2013年4月28日，被上诉人吕XX与上诉人新城XX签订一份《商品房买卖合同》，由吕XX（买受人）向新城XX（出卖人）购买址于漳州市芗城区九龙大道以西、江滨路以北××4幢××号房屋，建筑面积138.13平方米，总购房款976665元，买受人应于合同签订当日支付首付款496665元，余款480000元由买受人签约后向银行办理按揭抵押贷款，于45日内付清（或买受人于60日内一次性以现金付清）。

关于房屋的交付。合同第八条约定，出卖人应于2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用，约定交房条件为合同第八条第一项该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；日降雨50mm以上或6级以上大风；停水、停电等影响建筑施工；非出卖人所致的时间延误，如政府有关部门强制性禁令不能施工或因政府提供的相关市政配套无法到位。

关于逾期交房的违约责任。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按合同附件六补充协议处理：双方同意对合同第八条、第九条、第十一条以及相关条款和相关内容进行修改、补充和明确并按如下约定执行：1、交房通知由出卖人以书面形式按买受人在合同预留地址通知。房屋提前竣工并符合双方约定的交付条件，可以提前交付。2、如出卖人逾期交付时间不超过12个月，乙方同意合同继续履行，不退房；甲方按乙方已交款金额，按中国XX规定的同期同类贷款利率计算逾期交付期间的违约金赔偿乙方。3、买受人如未按出卖人通知时间办理接收手续，视为出卖人已合格交付房屋，该房屋包括但不仅限于应缴纳的各项费用在内的全部责任及全部风险均由买受人承担。买受人同时应承担违约责任。逾期超过90日，出卖人有权选择解除《合同》，收回标的物房产另行处置等；出卖人选择解除合同的，由买受人按上列本补充协议第二条第2项规定承担责任。4、出卖人享有先履行抗辩权，即买受人如期如数履行其付款等义务前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，该项拒绝交付不得视为出卖方违约。5、双方同意按符合第八条第一款第1项规定的条件交付使用，其他款项不采用。6、如房屋交付时有质量瑕疵，出卖人应及时维修；除非房屋主体结构有问题，买受人不能以房屋质量问题为由拒绝接收房屋。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。

合同签订后，买受人如数付清了首付款496665元。诉讼中，买受人提供2013年6月28日出卖人开具的《销售不动产统一发票》一份，证明其于2013年6月28日取得银行发放的480000元贷款，即买受人于2013年6月28日已履行了付款义务，出卖人对此并无异议。买受人提供2014年10月10日《××交房通知书》一份，证明“××”将于2014年10月11日至2014年10月20日期间交房。诉讼中，双方均确认买受人已于2014年10月19日实际接收房屋。2014年10月11日，漳州市公安消防支队出具漳公消验字（2014）第0144号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明××3#至6#楼及地下室工程消防验收合格。

原审另查明，根据出卖人提供的漳州政府网所发布的停电、停水公告及漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，自2013年4月28日起至2014年5月30日期间，出现停电天数为0天；出现停水天数为0天；出现日降雨50mm以上的天数为9天；出现6级以上大风的天数为15天，同时漳州市气象台在期间基于台风对我市的影响发布台风警报涉及的天数为12天（共计4个台风，最大风速均为6级或6级以上），但其中同时存在6级以上大风并台风警报所涉及的日期天数为3天，故确定出现6级以上大风的天数为15天＋12天-3天=24天。在出现日降雨50mm以上的9天与出现6级以上大风的24天中，同时存在该两种情形重合的天数为2天，在合并计算为1天的情况下，自2013年4月28日起至2014年5月30日期间，出卖人可据实予以合理延期的天数为9＋24-2=31天。

原审判决认为：本案《商品房买卖合同》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行。出卖人新城XX未能按照合同约定的日期按期将讼涉房屋交付给买受人吕XX，依法应依合同约定承担逾期交房的违约责任。本案中，双方均确认买受人已于2014年10月19日接收房屋，故本案逾期交房期间应从2014年5月31日起计算至2014年10月19日止（共计142天）。本案买受人购买的是预售商品房，双方在合同中约定出现日降雨50mm以上或6级以上大风天气造成工程无法正常施工的，出卖人可据实予以延期，故本案应扣除2013年4月28日至2014年5月30日期间据实予以合理延期的天数31天。对本案合同签订日之前以及合同约定交付讼涉房屋的最后期限之后发生的日降雨50mm以上或6级以上大风天气的天数及停水、停电的天数，不应作为出卖人据实延期天数予以扣除。出卖人主张扣除中考、高考天数，因中考、高考的因素应属于出卖人在合同签订前就能预计到的，且双方在合同中并未约定，故不予扣除。本案中，买受人提供了出卖人于2013年6月28日开具的《销售不动产统一发票》，证明其于2013年6月28日已履行付款义务，出卖人对此亦无异议，故买受人付清购房款的日期应认定为2013年6月28日。买受人主张以总购房款976665元为基数计算本案逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。关于中国XX规定的同期同类贷款利率，买受人主张按5.6%计算，未超过法定标准，应予支持，故本案出卖人应支付买受人逾期交房违约金为16632.74元（976665元×5.6%÷365天×（142-31）日=16632.74元】。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决：一、新城XX公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付吕XX逾期交房违约金16632.74元。二、驳回吕XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费265元，由新城XX公司负担212元，由吕XX负担53元。

宣判后，原审被告新城XX不服一审判决，向本院提起上诉。

上诉人新城XX上诉称：原判认定事实错误。本案中，依照合同约定，扣除可据实延期的天数后，出卖人新城XX逾期交房天数应为50天，且应根据附件六补充协议第三条第2项“关于房屋交付及相关责任”的约定，按照中国XX规定的同期同类贷款利率计算逾期交房50天的违约金为7456.1元。请求撤销原判，依法改判出卖人承担逾期交房违约金7492.2元。

被上诉人吕XX答辩称：合同签订后，买受人依约支付购房款，但出卖人并未按约如期交付房屋，已构成违约，对此，出卖人应承担逾期交房的违约责任。

本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实，除自双方签订合同之日起至合同约定交房日即2014年5月30日期间，符合合同约定，可据实予以延期的天数31天有争议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。

本院认为：本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方的真实意思表示，内容未有违反法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。

根据双方上诉、答辩的主要内容，本案的争议焦点为逾期交房的天数认定问题。出卖人依据《商品房买卖合同》第八条第三款第2项的约定，发生停水、停电等五种“特殊原因”，可据实延长交房日。从2012年4月20日起至2014年7月21日竣工期间发生上述条款约定的情形，可据实予以延期84天，而非一审法院认定的31天，并提供“××不可抗力天数统计”表。具体为：（1）遇中、高考政府禁止施工天数为15天（即2012年和2014年二次中、高考）；（2）天气状况天数为61天（其中台风28天，50mm以上降雨13天，6级以上大风20天）；（3）停水、停电8天（其中停电6天，停水2天）。经本院核对，原审计算新城XX逾期交房的天数，从2014年5月31日起至2014年10月19日止（共计142天），扣除从2013年4月28日至2014年5月30日出现合同第八条第三款第2项约定的延期交房情形的天数为31天，其在计算期间（自2013年4月28日起至2014年5月30日止）、约定情形扣除、同一天多种情形重合等方面均已考虑并计算无误，该天数应予认定。据此，出卖人可具体从2014年5月31日起顺延交房31天，顺延期限截止日为2014年7月1日。对于中考、高考因素，根据有关规定应当停工的，其天数可直接予以扣除。本案从合同签订之日（2013年4月28日）至实际接收房屋日（2014年10月19日），期间发生两次中考、高考，可直接扣除天数为10天，据上述，出卖人可从2014年7月2日起顺延交房10天至2014年7月12日。该日为出卖人可具体顺延交房期限的最终截止日，亦即出卖人承担违约责任的起点。由于在顺延交房期限的最终截止日2014年7月12日之前又发生2次台风天气，属于不可抗力情形，依法可直接扣除2天；出现6级以上大风1天，因出卖人未举证《施工日志》，证明施工的停工事实，故依约不予扣除。综上，出卖人实际逾期交房的天数为99天，已构成违约。依照本案合同补充协议第三条第2项的约定，出卖人按买受人已交款金额，按中国XX规定的同期同类贷款利率计算逾期交房违约金。买受人主张按5.6%计算，未超过法定标准，原审据此作出判决并无不当，故出卖人应支付买受人逾期交房违约金14834.6元（976665元×5.6%÷365天×（142-43）日=14834.6元】。综上，出卖人提出其逾期交房的天数50天，应承担逾期交房违约金7492.2元，与事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第6314号民事判决第（二）项。

二、变更漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第6314号民事判决第（一）项为，上诉人新城XX公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人吕XX逾期交房违约金付款违约金14834.6元。

本案二审案件受理费人民币265元，由上诉人吕XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　花　絮

审判员　翁XX

审判员　李　凌

二〇一六年六月二十一日

书记员　卢XX

附本判决适用的主要法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。