商铺无法办理营业执照，商户可以退租吗

　　原告(反诉被告)：王XX，女，1977年12月21日生，汉族，户籍地辽宁省东港市，现住上海市宝山区。

　　委托诉讼代理人：张莉，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：刘XX，北京XX律师。

　　被告(反诉原告)：上海XX公司，住所地上海市宝山区。

　　法定代表人：李XX，执行董事。

　　委托诉讼代理人：李XX，上海市XX律师。

　　委托诉讼代理人：张X，上海市XX律师。

　　原告(反诉被告)王XX诉被告(反诉原告)上海XX公司(以下简称“XX公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王XX的委托诉讼代理人张莉、刘XX，被告(反诉原告)上海XX公司的委托诉讼代理人李XX、张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告(反诉被告)王XX向本院提出诉讼请求：1、确认王XX与XX公司于2018年1月12日签署的《XX商业广场房屋租赁合同》及补充协议于2018年7月11日解除;2、判令XX公司退还王XX房屋租赁保证金32,000元，营业执照保证金10,000元、装修保证金5,100元;3、判令XX公司退还王XX18年4月至6月房租及物业费共计47,792元(2、3月份的物业费2,792元、6月租金及物业费13,000元、4、5月份房租加物业费32,000元)，宽带费650元、电费14元、水费330元、电表水表1,300元、水电卡100元、煤气卡20元;4、判令XX公司支付王XX物料损失60,440.5元(椅子、家电等已另行出售+美团收银系统2,900元)，装修费损失153,300元，广告费损失8,000元。事实与理由：2018年1月12日，王XX与XX公司就租赁上海市宝山区通河XXXXX弄XXX号XXX室(以下简称系争商铺)签署了《XX商业广场房屋租赁合同》，房屋用途为“XX天骄‘XX老妈’”餐饮。租赁期限为2018年2月1日起至2021年1月31日止，起租日为2018年4月1日。系争商铺至今还存有上海XX公司(以下简称政超公司)的营业执照，造成王XX租赁商铺根本目的无法实现，故向本院提出诉请如上。

　　被告(反诉原告)XX公司辩称：不同意原告诉请，对于诉请1，被告认为合同在王XX18年7月31日退场的时候解除;对于诉请2，确认相应的保证金都收到了，租赁保证金32,000元不同意退，因为王XX未缴清钱款，应予以抵扣，营业执照保证金1万元及装修保证金5,100元同意退还;对于诉请3，不同意退还，租金和物业费总金额是对的，王XX已占有使用系争商铺，理应支付相应租金和物业费，物业费是被告代收，没法退，宽带费不同意退，钱都交给电信公司了;水电卡、煤气卡120元同意退还，水电费都是王XX实际使用了的，水表电表是每个商铺都要装的，已使用，无法退;对于诉请4，物料费金额不认可，且王XX表示东西已经出售，故不存在赔偿，装修金额不认可，且装修也是王XX自行装修，解除合同也是王XX自身原因，故装修损失不予赔偿，广告费是王XX经营中产生的合理费用，与XX公司无关。XX公司提出反诉请求：1、判令王XX向XX公司支付2018年7月的房租及物业管理费16,000元;2、判令王XX向XX公司支付逾期支付房租滞纳金2,880元(以16,000元为标准，按每天千分之五计算，自2018年6月26日计算至2018年7月31日止);3、判令王XX向XX公司支付2018年2月、3月装修免租期房租29,208元;4、判令王XX向XX公司支付违约金32,000元。

　　原告(反诉被告)王XX针对反诉辩称：不同意XX公司的反诉请求，对于诉请1，被告提供的商铺无法正常经营，被告是明知的，且没有帮原告办理营业执照，不应收取租金，6月商铺被责令停业，7月王XX没有使用过商铺;对于诉请2，是XX公司违约在先，对计算方式没有意见;对于诉请3，免租期是承租方正当的权利;对于诉请4，XX公司没有明确损失，且违约金约定过高，也不应由王XX承担。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：

　　2018年1月12日，出租方XX公司(甲方)与承租方王XX(乙方)就上海市宝山区通河XXXXX弄XXX号102租赁事宜签订“XX商业广场”房屋租赁合同，面积77.58平方米，用途：XX天骄“XX老妈”。合同第2条1.约定，甲方同意乙方将目标房屋用于规定的用途。但是，甲方对目标房屋用途的同意，不视为甲方对乙方作出了其已取得目标房屋用途项下经营活动所需要的行政批准或许可的确认。进行目标房屋用途项下经营活动应取得行政批准或许可的，该等批准或许可的申请和取得由乙方负责，并承担因此而发生的一切不利后果。2.约定，甲方同意就本条1款项下相关事宜给予乙方相应的协助，但是，不构成对乙方可取得相关经营活动所需之行政批准或许可作出了任何形式的承诺或保证，亦不承担任何形式的义务。乙方不得因此要求甲方承担包括但不限于减少或延迟支付租金、物业管理费以及其他相关费用的责任。第6条2.约定，乙方发生本合同第13条项下违约行为，甲方有权使用乙方支付的租赁保证金直接抵扣因乙方违约行为而发生的相应租金、物业管理费以及其他一切相关费用。抵扣后租赁保证金不足的，乙方应及时、足额补足。第12条.2就乙方利用目标房屋进行的经营活动，如需在行政管理部门办理相关手续的，应按照相关规定和要求办理相应的手续，并取得经营所需的全部经营许可证照或批准。因此而发生的全部费用由乙方承担。同时，乙方不得以本款规定的事宜为由，向甲方提出延迟开业及延迟支付租金等要求。第13条违约责任1.乙方发生违反本合同第12条、第14条4款规定以及本合同其他条款明确规定的违约行为的，甲方有权要求乙方承担违约责任：……(2)要求乙方承担本条第2款规定的违约责任;2.(1)在合同期内解除租赁合同按本合同项下租金标准向甲方补交已经享用的免租期间的租金以及其他减免租金(如有);……(5)向甲方支付相当于保证金总额的违约赔偿金(甲方有权抵扣的金额不包括在内)。附件二租赁期限约定，自2018年2月1日起至2021年1月31日止，计租日2018年4月1日，2018年2月1日至2018年3月31日为装修免租期。附件四租金、物业管理费及其他费用支付约定，2018年2月1日至2019年1月31日每月租金与物业管理费为16,000元。2018年2月1日至2021年1月31日，每月物业管理费为1,396元。租金和管理费均采用预先支付的方式，每2个月为一个支付周期，乙方应在租金支付日当月的25日前支付下期的租金及物业管理费。乙方逾期支付租金和物业管理费的，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金和物业管理费总额向甲方支付每日千分之五的违约金，直至逾期款项全部付清为止。附件五房屋租赁保证金约定，房屋租赁保证金为32,000元。附件六特别约定，11.乙方注册办理公司、分公司或个体工商户都要缴纳押金一万元。

　　2018年5月30日，XX公司(甲方)与王XX(乙方)签订租赁合同补充协议，约定，现商定2018年6月1日至2018年11月30日止的租金物业管理费为13,000元每月，如乙方违约，甲方有权追讨租金缓付款。

　　2018年1月29日XX公司向王XX交付系争房屋。

　　2018年1月12日王XX向XX公司支付了3万元定金，1月15日支付2,000元，加起来32,000元即为租赁保证金;2018年1月15日支付了2个月的房租物业费32,000元;2018年5月31日支付了免租期的物业费2,792元，同日支付了6月的租金和物业费13,000元;2018年1月29日支付了营业执照保证金1万元，装修保证金5,100元，同日还支付了宽带费1,300元、电表1,000元、水表300元、电费1,000元、水费300元、水电卡100元、施工工本费20元、建筑垃圾清运费500元、铭牌费150元;2018年3月19日支付每期使用费1,000元及卡费20元;2018年5月31日支付煤气使用费1,000元，2018年6月13日支付电费100元、6月16日支付电费300元、6月26日支付电费100元、2018年1月25日支付月租车费300元、2018年3月19日支付购气费250元。

　　2018年7月8日，XX公司向王XX发了催讨租金函，王XX于2018年7月10日收到。

　　2018年7月9日，王XX向XX公司发出解约函，主要内容为本人自合同签订起即向贵司申请协助办理营业执照，但本人根据贵司提供的材料至工商局办理时被告知，由于政超公司营业执照未注销，无法办理新的营业执照。本人为履行合同约定的4月1日开业之义务，对商铺装修完毕并采购相应的物料、设备等经营所需，但因没有营业执照、工商卫生部门多次上门检查，勒令店铺停业办理执照，此种状况导致了我重大损失，现无法正常开展经营活动，要求解除合同、退还保证金、租金及赔偿损失。XX公司于2018年7月11日收到。

　　2018年7月12日，XX公司向王XX发出关于解约函的回复，主要内容为，贵司因自身经营困难提出解约，我司同意解除合同，正式解约日即为商铺返还之日。关于无法办理营业执照的问题，我司已于2018年2月、7月提供贵司相关办理证照所需的所有资料，是贵司迟迟未去相关部门办理，故贵司提出要求退还保证金租金等要求不予认可。贵司未按约履行支付且一直未按合同约定营业时间正常营业，已构成严重违约。王XX于2018年7月14日收到。

　　2018年7月19日，王XX向XX公司发出回函，主要内容为，其认为导致无法经营的原因在于XX公司，双方对解除合同无异议，但贵公司认为我方拖欠租金、物业费等，故我方将通过诉讼方式解决。

　　2018年7月24日，XX公司向王XX发出回函，要求其2018年7月31日前清运完毕，并要求补交相应费用。

　　2018年7月31日，王XX将系争商铺返还XX公司，并签署商铺交接确认书，显示水卡、电卡、煤气卡已返还。

　　审理中，王XX表示，其于2018年4月1日左右开业，但无法正常经营，6月底工商部门责令其停业。本案所涉租赁合同无法继续履行，是因为XX公司没有履行自己的协助义务导致王XX无法办理营业执照和卫生许可证导致无法正常营业，导致合同根本目的无法实现，为此，其出示了营业执照复印件和工商登记信息，显示，政超公司营业场所为上海市宝山区通河XXXXX弄XXX号XXX室。

　　XX公司表示，系争商铺上是有上家商铺的营业执照，但不影响再办理营业执照，是王XX没有去积极办理。本案租赁合同解除根本原因是王XX自身经营不善连续亏损，在与XX公司协商降低房租之后仍无法安置支付房租，存在严重违约行为，之后才被迫解除合同的。为此，其出示了王XX于2018年5月21日出具的歇业申请，主要内容为，我店自3月开业以来经营乏力客源稀少连续亏损，最让我们对商场失望的是从1月份进场装修就跟商场沟通办营业执照事宜，运营部通知我们上家注销2月初能去办理，结果没有注销，造成我店没法办理营业执照没法上外卖上美团，因此我店从5月22号开始申请歇业。其表示，王XX一直想买上家店铺的营业执照，但是没有买下来，后王XX写了歇业申请，XX公司与其协商，与2018年5月30日签订补充协议，减了租金，解决了之前的争议。王XX则认为XX公司是为了稳住王XX才签署补充协议，且其承诺会尽快办理营业执照。

　　关于营业执照的办理情况，王XX认为，合同中出租人的协助义务是指办理营业执照相关事项的协助，起码XX公司要提供相关材料，交房要保证王XX能够营业。事实上，XX公司在签订合同之前未说明有一公司存在于系争商铺，2018年2月王XX去工商部门，工商部门回复系争商铺上有上家的营业执照没有注销，办不了，XX公司一直说营业执照可以办出来，7月，XX公司让王XX找一个人，说在隔壁103上办营业执照，王XX没同意。XX公司表示王XX办理营业执照的时候其提供了产证复印件、介绍信、管理合同等，是王XX一直不想花时间去办理。XX公司并表示，在租赁合同签订前就告知王XX，系争商铺上存在一公司，其也提供了相应的材料让王XX去办理营业执照，是王XX一直未办理。在2018年9月初，XX公司在系争商铺上已经办出了新的营业执照，并向法庭出示了相关的企业信息，王XX表示真实性无异议，但是与本案无关，可能是政策变化了。其坚持认为，一个地址不能办出两张营业执照，XX公司新办了营业执照只是个例。为此，王XX向法庭出示了其于2018年10月10日拨打021-XXXXXXXX宝山区行政服务中心公众窗口询问营业执照办理相关政策的录音，问宝山区能在一个商铺里面办两张营业执照吗?回答：不行，一个地址只能办一个营业执照。XX公司对此录音的真实性无法确认，不认可其证明内容。

　　为了解营业执照的具体办理方法，本案承办人于2019年1月8日拨打021-XXXXXXXX宝山区行政服务中心公众窗口询问，一个商铺地址是否能办理两个营业执照?回答：原则上一个地址只能办理一个营业执照，但是如果商铺面积超过50平方米的话，可以分割成两部分编小号，就可以注册两个公司;如果之前已经注册一公司未迁走的话，需联系之前的公司让其注销或迁移，如果联系不到的话，可要求房东到之前公司的注册地镇工商所对前公司办理监控，则下家可正常注册，注册时房东需一起前往写一情况说明即可。问：该变通政策是最近才实施的吗?回答：近二年都可如此变通操作。问：如商铺涉及前公司未迁移需再注册一公司的普通商户前来咨询，是否都会告知此变通政策?答：都会告知。王XX表示从来不知道该政策，即使有该政策还是需要房东配合的。XX公司表示对真实性无异议，并表示办理营业执照应当是王XX去办理，如果缺材料应告知XX公司，XX公司才会尽到配合义务，王XX也从未要求XX公司办理监控或配合写情况说明。

　　审理中，王XX为证明其物料及装修等损失，向法庭出示了：1、订货单两张、服务单(冰箱)、空调安装收据、硬件销售合同2,900元(美团点餐软件)、销货单(筷子、盘子、刀、锅子等厨房用具)、送货单、收据;2、装修合同、防水施工的收据及情况说明，其并表示物料费部分，清场的时候王XX基本都折旧甩卖了，装修款都是现金支付，无法提供支付凭证。XX公司发表质证意见如下：对于证据1，真实性无法确认，有些没有送货地址也没有付款凭证和盖章，有无物品王XX已经处理掉了，获得了价款;对于证据2，合同真实性不予认可，合同上没有王XX的签字，合同上工程天数是60天，王XX开业时间是3月初，实际装修应该就是1个月，且装修的支付凭证也没有，收据的真实性不予认可，三个号码基本上是连号的，时间却相隔一个月，作假嫌疑很大，不应被采信，情况说明真实性不予认可;3,300元的收据真实性不予认可，没有售出单位，也没有相应合同。XX公司亦表示王XX租赁商铺后的确做过简单的装修，其认为大概在几万左右。商铺返还后，XX公司也无法再利用装修，且合同中约定返还时需恢复原状。

　　本院认为，王XX与XX公司签订的《XX商业广场房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。王XX称因合同目的无法实现其于2018年7月11日通过发函方式解除《租赁合同》，但上述主张缺乏合同及法律依据，本院难以采纳。现XX公司已收回系争商铺，上述合同事实上无法继续履行，且双方均同意解除合同，本院予以确认。

　　关于合同解除的过错方，本院认为，根据合同约定，申请办理营业执照的主体是王XX，然而，王XX并没有证据证明其在签订租赁合同后已向市场监督管理局申请办理公司登记，其亦没有证据证明其向市场监督管理局申请办理后，因系争商铺存在瑕疵或因XX公司的过错，市场监督管理局拒绝为其办理营业执照。且根据本案查明的事实，现采用变通方法，系争商铺上是可以注册两家公司的。如前一公司未迁移的话，需要房东配合办理监控及承诺。但王XX表示其根本不知道此变通政策，XX公司也表示王XX从未要求其作监控及承诺。因此，王XX在系争商铺无证经营，完全是其怠于向市场监督管理局申请注册登记造成的，王XX将办理营业执照责任推卸给XX公司，显然，缺乏事实和法律依据，故王XX主张以其未办出营业执照为由，认为是XX公司构成了根本违约的理由不成立。但，考虑到，系争商铺上的确存在一公司营业执照未迁移，对王XX办理营业执照的顺畅性有一定的影响，XX公司也无书面证据证明其在签订租赁合同前曾告知王XX系争商铺有一公司营业执照未迁移之事实，故XX公司亦存在一定过错。

　　综上，关于王XX的本诉请求，XX公司已将系争商铺交付王XX占有使用，王XX应当按合同约定向XX公司支付租金及物业管理费，故王XX要求XX公司返还已支付的租金及物业管理费47,792，本院不予支持。至于宽带费650元、电表、水表费1,300元，系已实际使用支出，故本院不予支持;电费14元、水费330元、水电卡100元、煤气卡20元，XX公司予以确认，可予以返还;关于王XX交纳的房屋租赁保证金32,000元，营业执照保证金10,000元、装修保证金5,100元，可以返还，本院予以确认。关于王XX主张的物料损失，其已自行变价处理，本院不予支持;装修损失，王XX只提供了装修合同而未提供相应的支付凭证，鉴于XX公司亦确认装修事实的存在，本院综合考虑本案实际情况及双方的过错程度等因素，酌情支持王XX装修损失2万元。关于王XX主张的美团收银系统费用及广告费的损失，于法无据，本院均不予支持。

　　关于XX公司的反诉请求，鉴于系争商铺于2018年7月31日返还，王XX应当支付7月的租金，但考虑到当月房屋实际使用情况及双方在协商解除合同事宜的实际情况，故本院酌情支持租金为10,000元;因双方解除合同产生争议，故关于XX公司主张的逾期支付租金的滞纳金，本院不予支持。关于XX公司主张的免租期租金、违约金，本院予以一并考虑及评价，结合本案案件情况、双方各自过错程度，兼顾公平合理原则，依法酌情支持违约金2.5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、解除原告(反诉被告)王XX与被告(反诉原告)上海XX公司于2018年1月12日签署的《XX商业广场房屋租赁合同》及补充协议;

　　二、被告(反诉原告)上海XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王XX房屋租赁保证金32,000元，营业执照保证金10,000元、装修保证金5,100元;

　　三、被告(反诉原告)上海XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王XX电费14元、水费330元、水电卡100元、煤气卡20元;

　　四、被告(反诉原告)上海XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)王XX装修损失20,000元;

　　五、原告(反诉被告)王XX于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海XX公司2018年7月租金及物业管理费10,000元;

　　六、原告(反诉被告)王XX于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海XX公司违约金25,000元;

　　七、驳回原告(反诉被告)王XX的其余诉讼请求;

　　八、驳回被告(反诉原告)上海XX公司的其余诉请请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费减半收取3,080元，由原告(反诉被告)王XX负担2,336元、由被告(反诉原告)上海XX公司负担744元;反诉案件受理费减半收取901元，由被告(反诉原告)上海XX公司负担564元、由原告(反诉被告)王XX负担337元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审判员：陈XX

　　二O一九年四月十五日

　　书记员：朱XX