履行租房协议期间，土地被征收但尚未移交，出租人对该房屋仍然具有占有、使用和收益的权利。

    本溪市明山区人民法院

    民事判决书

    （2019）辽0504民初2866号

    原告：本溪市XX公司，住所地，本溪市明山区XX。

    法定代表人:张XX，该公司经理。

    被告:本溪XX公司，住所地本溪市明山区XX。

    法定代表人:孙XX，该公司董事长。

    原告本溪市XX公司(以下简称储运公司)与被告本溪XX公司(以下简称XX公司)房屋租货合同纠纷一案，本院于2017年6月3日作出(2017)辽0504民初673号民事裁定，驳回原告储运公司起诉。原告储运公司不服，向本溪市中级人民法院提起上诉。本溪市中级人民法院于2017年8月28日作出(2017)辽05民终1290号民事裁定，撤销原裁定，指令本院审理。本院于2017年12月14日作出（2017）辽0504民初2409号民事判决，被告XX公司不服，向本溪市中级人民法院提起上诉。本溪市中级人民法院于2018年2月23日作出（2018）辽05民终198号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告XX公司向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2019年4月26日作出（2019)辽民申83号民事裁定，指令本溪市中级人民法院再审。本溪市中级人民法院于2019年8月7日作出（2019）辽05民再52号民事裁定，撤销（2018）辽05民终198号民事判决及（2017）辽0504民初2409号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告储运公司法定代表人张XX、被告XX公司法定代表人孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告储运公司诉称：2004年1月1日，原、被告签订租房协议，协议约定：被告从原告处租赁房屋一处，租期6年（2004.1.1-2009.12.31），每年租金1.2万元，电费每度0.75元。协议到期后双方将租期延至2011年12月31日。现租赁协议期限已到期，原告多次催被告腾出房屋，被告拒不腾出房屋并拖欠房屋占有使用费，故原告诉至法院，诉讼请求为：1、终止原、被告的租房协议；2、被告腾出占用的房屋；3、被告给付从2016年7月到2019年11月的房屋占有使用费，按每年1.2万元计算，共计41000元；给付电费14362.78元；4、被告承担诉讼费。

    被告XX公司辩称：2004年1月1日，原告储运公司将其荒废的职工食堂房屋出租给被告XX公司，双方签订了租房协议约定:每月租金1000元，自修自用，可自建新房等等;协议签订后XX公司及时对该出租房屋进行了添附，形成本案的案涉房屋。该租房协议履行至2011年时，开发商本溪XX公司(简称XX公司)逐渐征占案涉房屋等及其项下的土地，进而储运公司的上级公司、即本溪市XX公司(简称商贸公司)于2012年12月12日和XX公司签订了储运公司搬迁补偿协议。2013年2月5日，XX公司获得案涉房屋项下的土地使用权，储运公司便丧失了涉案房屋的所有权，已不再具备出租案涉房屋的主体资格，双方之间的房屋租货合同关系因自动解除而终止，因此，原告的第一项诉求不能成立。同时，原告应当先向被告返还2013年2月5日以后收取的房屋租金及利息(可同时抵销)，依据先履行义务对被告补偿后，由被告向原告履行案涉房屋的腾退义务，原告还应当根据附随义务协助被告获得拆迁补偿，原告没有履行附随义务，侵犯了被告获得赔偿的权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述、答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

    2004年1月1日，原、被告签订租房协议，约定原告将其原职工食堂出租给被告，租期6年，自2004年1月1日起至2009年12月31日止，年租金1.2万元，电费每度0.75元。协议还约定：房屋租赁期间如政府征用土地，双方须服从政府规划安排。承租人自建房屋如政府予以补贴，则归承租人所有。协议签订后，双方均按协议内容履行。协议期限届满后，被告继续占有使用该租赁房屋，原告同意并继续接收租金。2012年12月、2015年1月，原告的主管部门商贸公司与XX公司相继签订了有关原告房屋及地上附着物的搬迁补偿协议及补充协议，双方约定根据本溪汇丰资产评估所于2011年9月5日出具的本汇评报字【2011】第188号的评估报告价值结论，对原告所属的房屋及地上附着物等进行补偿。其中，所评估的建筑资产均为80-90年代建筑，被告承租期间自建的车间、库房等建筑部分不在评估之列。被告交纳租金至2016年6月底，原告自始不再接收租金并要求被告腾出房屋。被告以未获得自建房屋等补偿款为由拒绝腾退房屋，故原告诉至法院。

    另查明，XX公司已于2013年取得了原告所属的土地使用权，而房屋及地上附着物等搬迁补偿款未付。2016年，原告的上级部门商贸公司起诉XX公司给付搬迁补偿款及违约金。本溪市中级人民法院通过审理后判令：XX公司于判决生效之日起十日内给付商贸公司搬迁补偿款六千零四十六万一千二百零六元、违约金一千八百万元。该案已进入执行阶段，尚未执行完毕，原告所属房屋及地上附着物等至今没有交付和转移。

    还查明，被告尚欠原告2016年7月至2017年12月期间电费14362.78元。

    本院认为：本案中原告与被告签订的租房协议，履行租房协议期间，原告土地被政府征收，房屋及地上附着物等也与XX公司达成搬迁补偿协议及补充协议，并通过生效判决确认了搬迁补偿款及违约金。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。现生效判决执行钱款未全部到位，原告依据先补偿，后搬迁的规定尚未交付房屋、地上附着物，原告对于涉案房屋及地上附着物等仍然具有占有、使用的权利。现原告依据租房协议向被告主张诉讼权利，不违反法律规定。这种诉讼权利既包括租房协议解除权，也包括追索租金与其他欠费，被告提出原告丧失了涉案房屋的所有权，已不再具备出租案涉房屋主体资格的抗辨意见不成立，本院不予采纳。

    本案属于租赁纠纷，原告与被告互为权利义务人，被告可以依据租房协议中征收条款内容行使其抗辩权利。经查，租房协议约定了被告自建房屋如遇政府征收补贴则归被告所有的内容。被告于2004年租赁原告房屋，租赁期间扩建的车间、库房等并没有纳入政府征收补偿标准范围内，租房协议所约定的条件未成就。被告提出原告没有履行协助被告获得拆迁补偿的附随义务，侵犯了被告获得赔偿权利的抗辨意见不成立，本院不予采纳。

    原告与被告租赁期限届满后，被告继续使用房屋，原告同意并收取租金，原租房协议继续有效，但租赁期限变为不定期，被告可以随时解除合同。原告自2016年7月起不接受被告房租，并要求被告腾空租赁房屋，被告至今拒绝返还，原告请求判令解除租房协议，返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告占有使用房屋至今并拖欠电费，原告提出按照年租金1.2万元标准，支付自2016年7月起至2019年11月止的房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。拖欠的电费一万四千三百六十二元七角八分，应予给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

    一、解除原告本溪市XX公司与被告本溪XX公司签订的租房协议。

    二、被告本溪XX公司于本判决发生法律效力后三十日内腾出占有、使用原告本溪市XX公司的房屋和场地。

    三、被告本溪XX公司于本判决发生法律效力后立即给付原告本溪市XX公司房屋占有使用费四万一千元、电费一万四千三百六十二元七角八分，共计五万五千三百六十二元七角八分。

    如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费一千一百八十元，由被告本溪XX公司负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。

    审　判　长　　张XX

    人民陪审员　　程XX

    人民陪审员　　陈XX

    二〇二一年二月九日