租赁期间房屋被征收，出租人应当赔付相应损失。

    浙江省绍兴市越城区XX

    民事判决书

    （2020）浙0602民初8805号

    原告：严X，男，1968年8月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。

    被告：陈XX，女，1956年9月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。

    被告：贺XX，女，1965年7月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。

    被告：冯XX，女，1931年9月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。

    被告：唐XX，女，1955年12月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。

    被告：谢XX，女，1940年10月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。

    被告：单XX，女，1945年4月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。

    原告严X与被告陈XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理，依法适用简易程序，并追加贺XX、冯XX、唐XX、谢XX、单XX为本案共同被告，于2020年11月23日、2021年1月13日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

    原告严X向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还房屋租金及押金共计7000元；2、被告将临时安置补偿费、搬家费、房屋装修补偿费、停产停业损失补助费等拆迁安置费暂计约47112元交付原告（具体金额以绍兴市越城区塔山街道办事处核准的拆迁安置补偿费为准）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、被告返还原告被欺骗房屋租金及押金22000元；2、判令被告支付原告房屋装修补偿费16737元整（若被告能出示评估公司出具的房屋装修评估详细清单或法庭能够查明，原告愿按清单重新计算此项补偿费）；3、被告补偿原告停产停业损失费47122.55元，搬迁费2592元，临时安置费9424.51元，此项请求合计59139.06元；4、被告支付原告房屋调查评估奖2500元，按期腾空搬迁奖4320元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月20日，原告与被告等签订房屋租赁合同一份，向被告租赁位于绍兴市越城区××街××号××号××房屋，租期从2018年1月1日起至2022年12月31日止，前两年租金为2万元，押金2000元，2017年12月18日至2017年12月31日作为装修期，免收房租，如政府规划拆迁，从接到通知后，从清空房屋起，退还下一个月的租金。合同签订后，原告如约向被告支付了押金2000元，并支付了至2018年12月31日房屋租金。2018年9月27日，被告短信通知原告，案涉房屋被政府征收拆迁，要求原告腾空房屋。2018年9月29日，原告向被告发送了《告知书》，表示愿意配合政府征收拆迁，同时向被告提出应将属于原告的征收拆迁补偿费用交付原告。但被告却未作出回应。原告不得已向绍兴市越城区塔山街道办事处提出协商要求，但均协商无果。

    被告陈XX、贺XX、冯XX、唐XX、谢XX、单XX辩称：请求法院驳回原告诉讼请求，原告租期已满，且已经占用三个月之久，本来原告租金是付到2018年12月31日止，但到原告被塔山街道强制搬出已是2019年4月8日，到现在为止原告的东西仍放在塔山街道内，所以租金不予退还，还应补付多用的3个月租金，被告保留追讨3个月租金的权利；第二，政府发出房屋腾空通知后，我们于2018年9月29日告知原告，其拒不执行，已超过六个月，根据房租协议第四条第8点及第六条，原告违反上述条款，所以押金不予退还；第三，关于其他各项补偿款全是给被征收人的，与原告无关。有产权证、协议书、越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议、越城区国有土地上住宅房屋征收结算联系单、总明细所有权益都是被告的，与原告无关。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。原告认为被告欺骗，必须拿出证据证明，否则是诬告。

    经审理查明：2017年12月20日，原告严X（乙方）与被告陈XX、贺XX、冯XX、唐XX、谢XX、单XX（甲方）签订《租房协议》一份，约定甲方将位于市区××街××号××号××的营业房（分南、北二间）中南间出租给乙方作营业房使用，租赁期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日止。前二年的租金为2万元，第一年在签订之日付清，以后每年必须在每年12月20日前一次性付清，一年一付。第三年起随市场价变动，双方协商而定，押金2000元。2017年12月18日至2017年12月31日，作为乙方装修期，甲方免收房租。如政府规划拆迁，从接到通知后，从清空房屋起，退还下一个月以后的租金。该协议还就其他权利义务予以约定。

    2018年9月25日，绍兴市越城区塔山街道办事处向古越风味饮食店发送告知书，涉案房屋已纳入征收范围，要求其在2018年10月10日前腾空房屋。2018年9月29日，被告通知原告，因政府部门决定将府河街57号房屋拆除，故被告将终止原租房合同，并要求原告在10月5日将全部东西搬走，并清空房屋，交还锁匙，被告将按合同退还剩余房租和押金。如逾期，到时房屋拆除，原告的东西受损，被告概不负责，对被告造成损失，剩余房屋及押金概不退还。次日，原告回复被告要求补偿有关搬迁等费用共计60302元，该要求如无不妥，双方可在搬迁期限内协商解决，如在搬迁期限内协商未成，造成的延期搬迁腾空的相关损失和后果原告概不负责。此后，相关部门曾组织双方协商，但协商未果。

    2018年12月6日，绍兴市越城区人民政府发布房屋征收决定公告，涉案房屋被纳入征收范围。2018年12月12日，绍兴市越城区住房和城乡建设局（甲方）、越城区XX（乙方）、绍兴市越城区塔山街道办事处（丙方）签订《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》一份，约定乙方同意府河街57号房屋（建筑面积43.2平方米）由甲方征收并选择货币补偿的补偿方式，甲方同意丙方向乙方支付以下被征收房屋补偿款、各项费用及奖励共计XXX.26元，其中：1、被征收房屋评估价值942451元；2、房屋装修补偿16737元、附属物补偿2480元；3、货币补偿20%的奖励188490.2元；4、停产停业损失费47122.55元、搬迁费2592元、临时安置费9424.51元；5、房屋调查评估奖5000元、按期腾空搬迁奖8640元。乙方保证在2018年12月24日前搬迁并腾空房屋，若未按期限腾空房屋的，则取消房屋调查评估奖、按期腾空搬迁奖两项奖励，屋内物品视为放弃，丙方有权对乙方房屋进行处置。目前，被告陈XX、贺XX、冯XX、唐XX、谢XX、单XX已领取了上述被征收房屋补偿款、各项费用及奖励。

    同时查明，坐落于绍兴市××街××号房屋（建筑面积43.2平方米）二间原登记于越城区XX名下。1996年11月1日，绍兴市越城区XX（甲方）与陈X、冯XX、单XX、贺XX、唐XX、谢XX（乙方）签订《协议书》一份，甲方同意将府河街108号临XX店门房屋（面积43.2平方米）租赁给市邮电局通联公司使用，租赁期限暂定10年，从1996年8月15日至2005年8月15日止。租赁期内，市邮电局通联公司每年按规定日期拨款给甲方房屋租赁费。为理顺甲方陈X等六名职工生活，保障老有所养，每年所得房屋租赁收益，作为职工生活费。该协议还就其他事项予以约定。

    2021年1月11日，绍兴市越城区塔山街道办事处出具证明一份，载明：2018年，按照《绍兴市越城区人民政府房屋征收决定》(绍越政征字(2018)9号)，我街道对塔山片区14号地块府河街房屋实施征收。府河街57号古越风味饮食店(实际产权人为陈XX、唐XX、冯XX、单XX、贺XX、谢XX)，在签订房屋征收补偿协议后，因与房屋承租人在补偿事宜上无法达成一致，至2019年4月初仍未腾空交房，期间街道几次组织调解未果。为不影响项目建设推进，2019年4月8日，我街道组织人员对古越风味饮食店房屋进行了腾空，内部物品搬至街道办事处暂存。

    本院认为，严X与陈XX、贺XX、冯XX、唐XX、谢XX、单XX在自愿合法的基础上签订的《租房合同》系双方真实意思表示，为有效合同，受法律保护。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

    本案争议焦点之一为在《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》签订前，严X是否已将涉案房屋腾空并返还给六被告的问题。本院对此评析如下：第一，原告认为其已于2018年9月底将房屋腾空，并提交相应照片，但从原告提交的照片来看，涉案房屋内仍存放有复印机、桌子、纸箱等物品。第二，被告在2018年9月29日通知原告在10月5日将全部东西搬走，并清空房屋，交还锁匙。原告次日15时21分在回复时并未说明房屋已经腾空，对存留在房屋内的物品已放弃权利，而是表示“如在搬迁期内对补偿费用协商未成的，造成的延期搬迁腾空的相关损失和后果原告概不负责”，从该表述内容来看，原告在当时并未有腾空的意思表示。第三，从庭审询问来看，原告在2018年9月30日向被告发送回复告知书后，未就房屋交接问题联系过原告或将房屋钥匙交还给原告。同时，从塔山街道办事处出具的证明来看，街道曾组织双方进行调解，调解未果，2019年4月8日由街道组织人员对涉案房屋进行腾空。综上，结合现有证据，在《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》签订前，严X未将涉案房屋腾空并返还给六被告，故逾期腾退期间的租金，仍应由原告承担。因《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》签订后，涉案房屋已被征收，六被告无权再收取租金，故六被告应退还原告2018年12月12日至31日租金1095.89元（20000元/年÷365日/年×20日）及押金2000元。

    本案争议焦点之二为原告可否主张因房屋征收可获得的各项费用。案涉房屋因拆迁由拆迁部门支付的各项费用系拆迁部门对被征收对象依据拆迁文件规定的补偿方式给予的补偿，其补偿对象为被征收人即被告，并非原告。由于案涉房屋租赁合同不能继续履行系由于被告出租给原告的房屋被拆迁所致，故原告因此而产生的相应损失，被告应当给予赔偿，但被告作为被征收人所取得的相应奖励、补偿等各项费用并不能等同于原告的损失金额。

    关于原告主张的各项损失，本院评判如下：1、房屋装修及附属物损失。根据原告提交的装修证明及合同约定的装修免租期，原告对房屋进行装修的事实清楚。被告认为原房屋出租时部分装修即存在，本院结合两间房屋（第一间、第二间，被告承租的房屋系第二间）的装修、附属物补偿清单对比及被告在庭审时的陈述，认定除塑扣板、彩钢板外，案涉房屋由原告装修，故被告应支付原告装修损失8274元。2、停产停业损失、临时安置损失、搬迁损失。原告在案涉房屋经营打印复印店，案涉房屋租赁合同尚未到期，现由于合同解除导致原告无法在剩余租赁期内继续正常经营，必然产生相应的停产停业损失、临时安置损失，但被告对案涉房屋的出租行为亦是其对该房屋的一种经营方式，根据拆迁部门发布的《征收补偿方案》，停产停业损失补助费系按照被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修）的5%予以确定，商业用房的临时安置费按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修）的1%予以补偿，搬家费按被征收房屋面积以60元/平方米的标准发放，故该停产停业损失、临时安置费、搬家费金额的确定与房屋评估价值和房屋面积相关而不与房屋经营状况等挂钩。本案中，因原告未能提供证据证明其停产停业损失、临时安置损失、搬迁损失的具体情况，故本院认为停产停业损失、临时安置费、搬迁损失补偿应当在原、被告之间进行合理分配。考虑拆迁不可归责于双方当事人的因素、案涉房屋租赁合同实际履行情况及年租金情况，并衡平双方当事人的利益，酌情确定被告赔偿原告该部分损失为11829元。3、房屋调查评估奖、按期腾空搬迁奖，系被告作为被征收人应获得的奖励，与原告所受损失无关，故对原告该项请求，本院不予支持。综上，本院确认被告应赔偿原告各项损失共计20103元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：

    一、被告陈XX、贺XX、冯XX、唐XX、谢XX、单XX应于本判决生效之日起三十日内返还给原告严X租金1095.89元及押金2000元；

    二、被告陈XX、贺XX、冯XX、唐XX、谢XX、单XX应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告严X各项损失20103元；

    三、驳回原告严X的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

    审判员　　赵XX

    二〇二一年二月二十日

    书记员　　董XX