原告南京市天主教爱国会与被告南京XX公司、第三人南京市下关区房屋拆迁安置办公室房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理法院：南京市鼓楼区人民法院

案号：（2018）苏0106民初7515号

案件类型：民事

案由：房屋租赁合同纠纷

裁判日期：2018-11-08

合议庭：胡XX

审理程序：一审

原告：南京市天主教爱国会

被告：南京XX公司

原告代理律师：周XX [北京XX]

被告代理律师：谢瑛 [江苏XX]

其他代理律师：武XX [江苏XX]    张X [江苏XX]

文书性质：判决

文书正文

当事人信息

原告：南京市天主教爱国会，统一社会信用代码5132XXXX1155215K,住所地在南京市石鼓XX。

法定代表人：陈XX，负责人。

委托诉讼代理人：周XX,北京XX律师。

被告：南京XX公司，统一社会信用代码9132XXXX5296697K,住所地在南京市鼓楼区建宁XX。

法定代表人：贾XX，执行董事。

委托诉讼代理人：谢瑛,江苏XX律师。

第三人：南京市下关区房屋拆迁安置办公室，组织机构代码425XXXX9104-8，住所地在南京市鼓楼区建宁XX。

负责人：王XX，主任。

委托诉讼代理人：武XX，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：张X，江苏XX律师。

审理经过

原告南京市天主教爱国会（以下简称天主教会）与被告南京XX公司（以下简称XX公司）、第三人南京市下关区房屋拆迁安置办公室（以下简称下关区拆迁办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天主教会的委托诉讼代理人周XX、被告XX公司委托诉讼代理人谢瑛、被告下关区拆迁办的委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天主教会向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人于2002年4月1日签订的协议；2.被告立即将燕归园2号4单元101、601、701室三套房屋返还给原告；3.被告自2018年6月1日起按照472.5元/月标准向原告支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。事实和理由：原、被告及第三人于于2002年4月1日签订《协议》，约定原告将位于燕归园2号4单XX、601室及701室房屋出租给被告，被告自2001年5月起按公有住房标准支付房租。但并未约定租赁期限，仅约定“直至第三人安置三套房屋的住户与原告签订租房协议止”，因此，应视为不定期租赁，原告有权随时解除合同。

2002年1月起，被告未经原告同意，擅自将房屋出租给第三人，原告多次要求解除合同，被告均未予理会。

被告辩称

被告XX公司辩称，1.《协议》有行政合同属性，涉及的公房承租、租金标准和租金给付内容均系行政合同，不属于民事案件受理范围，应当依法裁定驳回；2.原告诉状不属实，被告并未转租，且协议也并未约定解除条件，原告无权解除；3.原告虽系案涉房屋所有权人，但是其处分权受到限制，原告有权收取租金，有权要求与被安置人员签订房屋租赁协议，但原告无权收回房屋；综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。

第三人下关区拆迁办辩称，不同意解除协议，第三人不清楚被告关于该协议的履行情况，但自该协议签订后第三人一直按合同约定实际使用房屋并支付租金。现原告并未提出对第三人返还房屋的诉求，第三人要求继续履行协议中与第三人有关的部分。

本院查明

本院经审理认定事实如下：

南京XX公司，原系南京市下关区区人民政府全额出资设立，于1999年更名为南京XX公司；2007年改制后名称变更为南京XX公司，即本案被告。

因被告负责南京市建宁路西XX工程，1996年，被告委托第三人下关区拆迁办依法拆迁建宁路西延工程拆迁红线范围内各类房屋。

因原告天主教会所有的部分房屋在前述拆迁红线范围内，1997年10月8日，被告以南京市建宁路西XX工程指挥部（甲方）的名义与天主教会（乙方）签订《拆迁安置协议》，约定：甲方对乙方坐落于天保路27-33号及40-60等部分房屋进行拆迁，双方核定建筑面积为763平方米，两年后在下关金陵XX按原拆除面积763平方米一次性偿还，新旧房差价不补；甲方替乙方办理房屋产权证及土地使用权证等相关手续，费用由甲方负担。

2001年5月11日，原、被告签订《补充协议》，约定：由被告一次性偿还给乙方位于下关区燕江小区燕归园2号2单XX、201室、301室和4单元101室、102室、201室、202室、301室、401室、501室、601室、701室共12套房屋，建筑面积763.3平方米，该处房屋的产权及土地使用权均归原告所有；被告应协助原告与该处房屋的住户们办理租住手续。

2002年3月19日，就原告因拆迁取得的雁江XX房产遗留问题，天主教会、XX公司、下关区拆迁办、南京市XX、南京市下关区委统战部共同召开协调会，形成《会议纪要》：目前尚未安置的三套住房和一套安置特困户的住房，共计4套住房的房租，由XX公司按（南京）市公有住房标准支付给天主教会，每半年给付一次；其中一户特困户住房由下关区拆迁办按公有住房标准租金全额交给XX公司；上述4套住房，从2001年5月（签订安置协议后）开始至今由XX公司负责，将房租费补交给天主教会；等等。

2002年4月1日，根据《会议纪要》内容，被告XX公司（甲方）、第三人下关区拆迁办（乙方）与原告天主教会（丙方）签订《协议》，约定：1.甲方根据1997年10月8日与丙方签订的拆迁协议，应于2002年内替丙方办理燕江园小区燕归园号2单元101室、201室、301室和4单元101室、102室、201室、202室、301室、401室、501室、601室、701室共12套房屋的产权证和土地使用权证，费用由甲方负担；2.燕归园2号4单XX、601室、701室三套空置房的房租按南京市公有住房租金标准收取，现每月合计273.40元，自2001年5月份起，由甲方承担；自2002年起丙方每半年向甲方收取一次房租，直至乙方安置这三套房屋的住户与丙方签订租房协议止；乙方安置一套，甲方少付一套的房租；3.三燕归园2号4单元201室特困户的房租（按南京市公有住房租金标准，现每月95元自），2001年9月起由乙方承担，乙方应按时将房租拨给甲方，不得拖欠；丙方每半年可向甲方收取一次该住房房租；4.如遇南京市公有住房租金标准调整，丙方将按新的标准向甲方收取以上四套住房的租金，乙方也应按新的租金标准拨付燕归园2号4单元201室的房租给甲方，不得拖欠；5.丙方不再要求甲方因甲方未按时交付给丙方住房而造成的丙方房租损失；等等。

协议签订后，被告XX公司按时足额向原告天主教会支付租金至2018年上半年。

原告于2004年取得了南京市燕江小区燕归园2号4单XX房屋、601室房屋、701室房屋的所有权证书。被告XX公司将101室房屋安置了徐XX户、601室房屋安置了佘XX户、701室房屋安置了高楠户。

其中佘XX户，2002年6月与被告XX公司签有协议，约定被告将601室房屋的使用权提供给佘XX，佘XX支付相关费用85785元，佘XX入住后应缴纳房租等。同时，被告向佘XX收取了601室房屋“使用权转让费”85785元。

被告XX公司述称，居住在前述三套房屋内的佘XX等三户以已支付了“使用权转让费”为由，拒绝与原告签订租赁协议。

2018年5月31日，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》：因被告擅自将燕江小区燕归园2号4单XX房屋、601室房屋、701室房屋交给第三人（佘XX等）使用，故通知解除合同，请被告于15日内交还上述三套房屋。

上述事实由《拆迁安置协议》、《补充协议》、《会议纪要》、《协议》、《解除租赁合同通知书》及开庭笔录中的当事人陈述的等证据佐证。

本院认为

本院认为，原、被告于1997年10月8日签订的《拆迁安置协议》，于2001年5月11日签订的《补充协议》，以及于2002年4月1日原、被告和第三人签订的《协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且违反法律、行政法规的强制性效力性规定，前述合同均成立并生效；《补充协议》及《协议》均是《拆迁安置协议》的补充，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。

关于争议焦点一、本案是否为民事纠纷。根据法律法规及相关司法解释，当事人就已经达成的拆迁安置补偿协议提起民事诉讼的，人民法院依法应予受理。因此，本案纠纷系民事诉讼，属于人民法院民事案件的受案范围。

关于争议焦点二、原告是否有权解除合同。原告向被告发送《租赁合同通知书》认为，被告未经原告许可，擅自将燕江小区燕归园2号4单XX房屋、601室房屋、701室房屋交给佘XX等使用，构成违约，故原告可解除合同。本院认为，首先，根据原、被告和第三人签订的《协议》，结合《会议纪要》等内容，可知原告同意将前述三套房屋交由第三人下关区拆迁办进行安置，并未明确约定被安置对象，亦未约定安置人员需要原告同意；其次，现虽由被告XX公司安置了佘XX等三户人员在前述三套房屋内，第三人下关区拆迁办并未提出异议，应当视为认可；第三，被告的合同义务系按时支付租金，经查明，被告租金已支付至2018年上半年，故被告亦无违约行为，因此，原告以此为由要求解除合同，本院不予支持。

原告在诉状中主张《协议》约定租赁期限“直至第三人安置三套房屋的住户与原告签订租房协议止”系约定不明确，故《协议》应视为不定期合同，原告可随时解除。本院认为，“直至第三人安置三套房屋的住户与原告签订租房协议止”系解除条件，即《协议》系附解除条件之合同，根据本院查明事实，被安置人员尚未同原告签订房屋租赁合同，故解除条件尚未成就，合同应当继续履行。因此，原告要求解除合同、返还房屋以及支付占有使用费的诉讼请求本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十九条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告南京市天主教爱国会的全部诉讼请求。

案件受理费80元，减半收取40元，由原告南京市天主教爱国会负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。

审判人员

审判员胡XX

裁判日期

二〇一八年十一月八日

书记员

书记员宋XX