商品房房屋质量问题，法院判决加固整改并赔偿损失。

    重庆市渝北区XX

    民事判决书

    （2019）渝0112民初22065号

    原告：黄海军，男，1974年2月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。

    被告：重庆XX公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道XX，统一社会信用代码9150XXXX2806301C。

    法定代表人：魏XX，董事长。

    原告黄海军与被告重庆XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

    原告黄海军的诉讼请求为：1、判令被告对坐落于重庆市渝北区xx街道x路x号x幢x号房屋存在的质量问题进行整改，并将整改过程中对房屋装修所造成的破坏恢复原状；2、判令被告赔偿原告经济损失10万元；3、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费。黄海军明确其经济损失为房屋租金损失和物业服务费损失。出具鉴定意见书后，黄海军将其诉讼请求明确为：1、判决被告对房屋存在的质量问题进行加固整改，并将加固整改过程中对房屋造成的破坏恢复原状；2、第2项诉讼请求中的损失明确为房屋租金损失和搬离损失，具体以鉴定结论为准。事实及理由：2016年6月7日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市渝北区xx街道x路x号x幢x号商品房。接房入住后，原告发现屋顶存在严重开裂。后原告将屋顶开裂情况向被告要求整改，但被告予以拒绝，给原告造成了损失，原告遂起诉。

    被告XX公司辩称，1、被告开发交付的房屋经过勘察、设计施工、监理以及质量监督单位的验收，质量合格。案涉房屋质量符合国务院建设工程质量管理条例，住房和城乡建设部房屋建筑工程和市政基础设施施工竣工验收备案管理办法等规定，且取得政府主管部门的竣工验收备案登记证。2、案涉房屋已经原告于2017年3月16日与专业人员一起进行验收，在交付后，原告未提出任何质量异议以及任何质量瑕疵。3、造成房屋开裂原因是原告在2年前装修过程中擅自在1楼凿洞用于制作通往负一楼楼梯的空间，造成该层原结构和暗梁被破坏，导致该层楼板开裂。开裂原因是原告擅自改变房屋结构，导致房屋主体和承重结构改变所致。4、原告擅自改变房屋主体和承重结构主体用途按双方签订的《重庆市商品房买卖合同》规定，该损失由原告自行承担。请求驳回原告的诉讼请求。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、不动产登记证明、《报事报修跟踪处理单》《律师函》《重庆市新建商品房质量保证书》等证据本院予以采信。

    经审理查明：2016年6月7日，XX公司作为甲方（卖方），黄海军作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》。商品房座落为：重庆市渝北区xx街道x路x号x幢x号，总成交价XXX元。本商品房所在幢的楼层共计4层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第2层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第1、2层（指标识楼层、一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；属预售商品房的，甲方应当在2017年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十八条保修责任。《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当进行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。

    补充协议第六条、关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定2、一般的质量问题乙方无权拒绝接房、交付的商品房除本条第三款所述情况外的质量瑕疵，甲方按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。一般质量问题在30日内整改完毕。特殊难点在50日内完成，乙方应在甲方整改完毕通知之日起七日内进行确认，若未按此时间确认视为甲方已在通知当日整改完毕。3、如乙方入住后发现房屋地基基础和主体结构工程存在质量问题，经重庆市建设主管部门指定的鉴定机构作出结论，认定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题，且无法修复，并导致乙方无法正常居住的，则乙方有权选择解除合同。

    合同签订后，黄海军支付了购房款。

    2016年12月29日，鲁能中央公馆13#-22#及附属车库建设工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年3月16日黄海军实际接房，XX公司为黄海军办理了房屋产权证。

    2019年7月5日重庆鲁能物业服务有限公司的《报事报修跟踪处理单》内容为：2019年7月5日，接到业主黄海军反映地下室顶板、梁及墙壁开裂，存在安全问题。物业李X、邱X立即到现场查看，现场了解情况后，与业主预约7月9日施工方人员再次到现场查看。2019年7月9日物业李X、邱X及华X施工方李XX到现场查看，现场查看后回复业主是因其装修改动楼板，承重改变所致。但业主不认可，认为这是开发商房屋质量问题。2019年7月17日物业李X、华X李XX及XXX现场查看，查看结果与7月9日一致，业主依旧不认可，坚持认为是开发商房屋质量问题。2019年7月23日，物业李X、华X建筑结构师李XX及地产王XX再次现场查看，查看结果与7月9日一致，业主坚持认为是开发商问题，现场回复业主可联系专业质监站现场检测。2019年8月14日，质监站工作人员到现场查看，华X李XX、XXX、王XX到场，因进行了结构改动，回复不属于质监站管理范围。

    2019年8月16日，黄海军向XX集团发出《律师函》。以黄海军入住后，发现屋顶存在严重开裂现象，随后，黄海军将屋顶存在开裂现象的情况告知了XX公司并要求整改，但XX公司却以种种理由拒绝整改。故函告：1、收到函件后立即派人对坐落于重庆市渝北区xx街道x路x号x幢x号房屋存在的质量问题进行整改，并将整改过程中对房屋装修所造成的破坏恢复原状；2、赔偿黄海军相应经济损失。

    XX公司向本院提出申请，要求对重庆市渝北区xx街道x路x号x幢x号房屋工程质量及楼板开裂原因进行鉴定。黄海军也向本院提出申请，要求对房屋墙体开裂原因进行鉴定。本院委托重庆XX公司进行鉴定。鉴定意见书的主要内容为，四、结果分析4.3墙体开裂原因分析根据现场检测结果，检案工程墙体裂缝为混凝土梁与砌体填充墙交界处裂缝，为非结构受力裂缝。该工程墙体在砌筑时未进行顶部斜砌、也未在不同材料交界处设置钢丝网。由于混凝土梁与砖砌体热膨胀系数不一样，混凝土梁先施工，砖砌体后施工，砖砌体由砂浆砌筑，砂浆在硬化过程中同样存在干缩的现象，在干缩和重力作用下向下变形，加上该部位顶砌未楔紧，防开裂构造措施不足，未设置钢丝网，导致该墙体沿界面产生水平裂缝。该裂缝出现的时间在装修完成之后，也说明裂缝产生是因为砌体砂浆在硬化过程中逐渐收缩所致。由于在加层施工过程中，加层楼板部分嵌入墙体，该墙体承担了部分加层荷载，对墙体裂缝的开展和扩大有一定的促进作用。该墙体为自承重围护结构，墙体裂缝不影响房屋安全使用。五、鉴定意见：1、检案工程楼板和梁开裂的主要原因是楼板和梁的混凝土的干缩所致。开XX对楼板裂缝形成的位置有一定影响，但不是开裂的必然原因。2、检案工程墙体开裂原因为混凝土梁与砌体砖墙的开展和扩大有一定的促进作用。黄海军支付了鉴定费10000元。

    XX公司对鉴定结论提出异议，要求鉴定人出庭接受质询，本院依法通知鉴定人出庭接受了质询。

    《重庆市新建商品房质量保证书》中载明：保修项目墙体开裂（填充墙），保修期限两年，合理整改期限一个月。故XX公司认为黄海军的墙体开裂问题已过保修期。

    黄海军认为按重庆XX公司的鉴定意见第4.3项，墙体开裂系属于地基基础和主体结构，而非墙体开裂（填充墙）部分，故保修期应当为设计使用年限，而非两年。

    黄海军称在2018年6月至2020年8月期间房屋内无人居住，在重庆XX公司的鉴定结论出来后，因鉴定结论显示不影响安全故黄海军重新居住。

    后黄海军再次向本院提出申请，要求对位于渝北区xx街道x路x号x幢x号房屋自2018年6月至2020年8月期间的房屋租金损失及因房屋回固整改无法居住产生的搬家费用进行鉴定。本院委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司进行估价，结论为2018年6月至2020年8月期间租金为4800元/月，共计129600元；搬家费为1000元。黄海军支付了评估费10000元。

    XX公司另向本院举示了如下证据：

    1、出庭证人陈帅的证言，内容为：2019年8月黄海军要求质监站会同XX公司、施工单位去业主家查看，黄海军父亲在家。经过反复比对，发现业主自行在楼板开XX，进入地下室，破坏原来的结构板和结构板的暗梁，对破坏的楼板暗梁及边缘加楼梯进行入地下室。经现场讨论，开裂原因系业主装修擅自破坏原结构板和暗梁，加楼梯重量导致。

    2、2020年2月13日至11月9日小区停车库出入记录表，显示卡类为业主卡，人事姓名黄海军，车牌号码渝DXXX。拟证明黄海军在此时间段内一直在小区内居住，不存在租金损失。2020年2月12日前的车库记录因系统损坏，无相关记录。

    黄海军的质证意见为，证据1证人系建设单位员工，与本案有利害关系，则证人系拿着手机记载文字照着念，其做证不具有真实性，不应被采信。对证据2系XX公司的关联公司物管公司作出，对真实性不予认可。即使真实，也只能说明黄海军的车辆出入小区，不能证据黄海军在小区内居住。

    证人陈X对其看手机的解释为其提前做了准备，组织语言，在开庭前写出陈述的。

    本院认为，XX公司所举示的证据与本案有关，本院对真实性予以采信。

    黄海军另明确2020年2月13日至11月9日小区停车库出入记录表中的车牌号码渝DXXX车辆系其所有，车辆出入小区的原因是因其在小区内购置了车位，为了节省停车费，故出入小区。黄海军在2018年6月装修完毕后即发现房屋裂缝的质量问题，多次通过电话等方式向XX公司反映，但因黄海军期间更换手机，故无证据予以证明。

    本院认为，黄海军与XX公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，应为合法有效的合同。

    对于裂缝问题的保修期限，重庆XX公司的鉴定意见书第4.3条明确“检案工程墙体裂缝为混凝土梁与砌体填充墙交界处裂缝，为非结构受力裂缝”。而《重庆市新建商品房质量保证书》墙体开裂（填充墙）的保修期限为两年。故不能认定现黄海军房屋内的裂缝问题为“墙体开裂（填充墙）”问题，对裂缝的保修期限也不能认定为两年。XX公司仍应当对裂缝问题进行加固整改，且对于整改过程中损坏的装修部分恢复原状。

    对于黄海军的损失，黄海军对其在2018年6月向XX公司提出质量整改无证据予以证明；现有证据显示最早是在2019年7月5日向XX公司提出裂缝问题要求进行整改，从此时XX公司才有对裂缝问题进行整改的义务。黄海军的损失才开始产生，故黄海军要求从2018年6月计算其房屋租金损失的请求没有依据，本院不予支持。对于损失的截止时间，黄海军自认为2020年8月重庆XX公司的鉴定意见书出具后。但从XX公司举示的2020年2月13日至11月9日小区停车库出入记录表来看，黄海军在此期间内车辆有规律的下午进入小区，早上离开小区，黄海军对此没有作出合理的解释，故应当认定此时间段黄海军居住在小区内，并未产生房屋租金损失。故XX公司应当赔偿黄海军从2019年7月5日至2020年2月12日期间的房屋租金，为4800元/月×（7+8/30）月=34880元（保留整数），超出部分本院不予支持。

    对于鉴定认可的搬离费损失1000元本院予以支持。

    综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

    一、被告重庆XX公司在本判决生效后立即对原告黄海军所有的位于重庆市渝北区xx街道x路x号x幢x号房屋的裂缝问题进行加固整改，并将加固整改过程中对装修造成的损坏恢复原状；

    二、被告重庆XX公司在本判决生效后立即赔偿原告黄海军房屋租金损失34880元、搬家损失1000元；

    三、驳回原告黄海军的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

    案件受理费2300元，保全费1020元，鉴定费20000元，合计23320元，由原告黄海军负担1820元，被告重庆XX公司负担21500元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

    审　判　长　　胡XX

    人民陪审员　　吴XX

    人民陪审员　　卢XX

    二〇二一年二月二十六日

    书　记　员　　许XX