开发商延迟交房，业主有权主张违约金

    XXxx房地产开发有限公司与朱XX等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

    XX市第三中级人民法院

    民事判决书

    （2018）京03民终5763号

    上诉人（原审被告）：XXxx房地产开发有限公司，住所地XX市朝阳区xx。

    法定代表人：徐XX，董事长。

    委托诉讼代理人：郝XX，女，1988年5月28日出生。

    被上诉人（原审原告）：王XX，女，1984年1月12日出生。

    被上诉人（原审原告）：朱XX，男，1976年12月19日出生。

    二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘XX，XXxx律师事务所律师。

    二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈亚楠，XXxx律师事务所xx。

    上诉人XXxx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人王XX、朱XX商品房预售合同纠纷一案，不服XX市通州区人民法院（2016）京0112民初23693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。xx公司委托诉讼代理人郝XX，王XX及王XX、朱XX共同委托诉讼代理人刘XX、陈亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    xx公司上诉请求和理由：撤销一审判决，改判驳回王XX、朱XX的诉讼请求。事实和理由：2014年10月9日房屋符合交付条件，合生公司向王XX、朱XX邮寄了交楼告知书，但此时王XX、朱XX仍有XXX元未支付，根据合同约定，王XX、朱XX未付清全部房款前，xx公司有权顺延交房，且不承担逾期交房的违约责任。

    王XX、朱XX辩称，王XX、朱XX未收到xx公司寄送的交楼告知书，在我方已支付全部房款后，xx公司仍未及时交房，xx公司应当承担逾期交房的违约责任，同意一审判决，不同意xx公司的上诉请求。

    王XX、朱XX向一审法院起诉请求：1.判令xx公司支付逾期交房违约金184157.5元（逾期475天）；2.判令xx公司支付逾期办理房屋产权证书违约金38770.19元；3.判令xx公司支付设计变更违约金438484.3元（不含4月份利息）；4.判令xx公司支付房屋差价款228814元；5.判令xx公司赔付王XX、朱XX已支付的物业管理费、取暖费等共计42489.33元；以上第1项至第5项诉求共计932715.32元；6.判令合生公司承担本案诉讼费。

    一审法院认定事实：1.王XX、朱XX出示了《XX市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及《补充协议》、《协议书》、《政府信息公开告知书》（2017年1月3日做出）用以证明，xx公司实际交付的房屋与《预售合同》上约定不符，且xx公司以公安机关审核为由，将王XX、朱XX购买的×××房屋变更为×××房屋，变更后的房屋朝向、位置、房号均与《预售合同》上约定不符，XX市住建委信息公开告知书也显示xx公司向其交付的房屋价值与《预售合同》约定的房屋价值不同。xx公司对该组证据的真实性认可，但对证明目的不认可，并称其交付给王XX、朱XX的房屋与《预售合同》约定房屋一致，且王XX、朱XX、xx公司已经签订了《协议书》，王XX、朱XX知晓并同意其所购买的房屋门牌号变更。该院对该组证据的真实性予以确认，因王XX、朱XX提交的现有证据不足以证明xx公司交付给其的房屋与《预售合同》约定不符，其亦未提交其他证据与该组证据予以佐证从而形成完整的证据链，故该院认为该证据难以达到其证明目的。

    XXX公司提交了《工程竣工验收备案表》、《建设工程规划核验意见》用以证明，其公司已经在《预售合同》约定期限内取得相关竣工验收手续，符合交房条件。朱XX、王XX对该组证据的真实性不认可，认为应当出示原件，同时表示xx公司提交原件后，由一审法庭核实。经该院核实，xx公司所提交证据原件与复印件一致，该院对该组证据的真实性予以确认。

    XXX公司提交了房屋面积测算技术报告书（2015年12月7日出具）用以证明，涉案房屋实测面积和房号与《协议书》上在公安机关登记的房号和面积一致。朱XX、王XX对该证据有异议，但未提交相反证据予以反驳，该院对该证据予以采纳，该报告部分内容摘录如下：xx北方坐落于×××房屋建筑面积为144.81㎡，套内建筑面积（含阳台）113.91㎡；×××房屋建筑面积为108.48㎡，套内建筑面积（含阳台）85.33㎡；该报告还附有房屋分层平面示意图。

    XXX公司提交了xx世界村交楼告知书用以证明，其公司于2014年10月9日向朱XX、王XX寄送了交楼告知书通知朱XX、王XX办理收楼手续。朱XX、王XX称没有收到交楼告知书，且是经过其多次要求下，xx公司才交付房屋。xx公司虽提交交楼告知书，但未提交邮单及邮寄回执等证明朱XX、王XX实际收到该告知书，故该院认为xx公司提交该证据难以达到其证明目的。

    2013年11月1日，朱XX、王XX与xx公司签订《XX市商品房预售合同》及《补充协议》，该合同第三条基本情况中约定，该商品房房屋坐落为×××（以下简称涉案房屋）。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。其预测建筑面积共144.62平方米，其中，套内建筑面积114.5平方米。该合同第十二条交付条件约定：xx公司应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。第十四条逾期交房责任约定：（1）逾期在120日之内，自十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条产权登记中约定：买受人同意委托出卖人指定的中介机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元人民币。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720内取得房屋所有权证书的，双方同意的处理方式为……买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。合同附件十《补充协议》第一条约定：自该商品房到达合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款达到出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。以上合同签订后，朱XX、王XX于2014年7月12日向xx公司交纳首付款XXX元，于2014年11月17日通过银行按揭贷款的方式交纳剩余房款XXX元。涉案房屋于2014年10月9日完成竣工备案；朱XX、王XX于2016年2月19日实际办理完毕涉案房屋收房手续，并于当天向xx公司交纳产权印花税10元、房屋权属登记费560元、契税115711.23元、印花税1939元、产权代办费用1000元。2016年2月19日，朱XX、王XX与xx公司签订《协议书》摘录如下：乙方（朱XX、王XX）购买甲方（xx公司）×××商品房；现根据《XX市门、楼牌管理暂行办法》规定，经公安机关审核，该商品房变更确定为×××商品房；原合同约定该商品房建筑面积144.62平方米，套内面积为114.5平方米；该商品房产权登记建筑面积为144.81平方米，套内面积为113.91平方米；该商品房实际成交总价为XXX元；本协议自双方签字盖章之日起生效，一式四份，甲方二份，乙方一份，登记备案机关一份，每份均具同等法律效力。2017年11月，朱XX、王XX取得涉案房屋的产权证书。

    一审法院另查，2013年10月，朱XX、王XX就涉案房屋向广东xx投资有限公司XX分公司交纳宽带初装费500元；2016年2月19日，就涉案房屋向XX市燃气集团有限责任公司交纳燃气费228元，向广东康景物业服务有限公司XX分公司交纳物业费（2014年10月9日至2016年12月31日）12761.3元。

    一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己的主张，有责任提供证据。朱XX、王XX、xx公司签订的《XX市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当依约履行。关于朱XX、王XX主张xx公司支付逾期交房违约金184157.5元的诉讼请求，根据庭审查明的事实，涉案房屋应于2014年10月30日交付，但xx公司直至2016年2月19日才向朱XX、王XX交付涉案房屋；根据双方合同约定，迟延交付房屋，xx公司应给付已付房款的日万分之一的违约金，唯朱XX、王XX计算违约金起算时间有误，因涉案房屋于2014年10月9日通过竣工验收备案基本具备房屋交付条件，朱XX、王XX于2014年10月30日之前交付房款XXX元，于2014年11月17日交纳尾款XXX元，故根据双方合同约定，朱XX、王XX在其未交清尾款的期间内无权向xx公司主张逾期交房违约金，xx公司承担逾期交房违约金的期间应为2014年11月18日至实际收房之日前一天即2016年2月18日，违约金数额为XXX元的日万分之一并计算458天，即177567.47元，对于朱XX、王XX该项诉求过高部分不予支持。关于朱XX、王XX要求xx公司给付逾期办证违约金的诉讼请求，根据双方合同约定，若朱XX、王XX未能在涉诉房屋交付之日起720日内取得涉诉房屋的产权证书，xx公司应当承担相应的违约责任；根据庭审查明的事实，xx公司于2016年2月19日将涉诉房屋交付给朱XX、王XX，朱XX、王XX已于2017年11月取得涉案房屋产权证，并未超过房屋交付之日起720日，故朱XX、王XX该项诉求无事实及法律依据，该院不予支持。关于朱XX、王XX要求xx公司支付设计变更违约金以及房屋差价款的诉讼请求，根据双方签订的《预售合同》第三条，约定×××房号为暂定房号，而朱XX、王XX与xx公司签订的《协议书》中已经约定将×××房号变更为×××房号，该《协议书》上的×××房屋面积与xx公司提交的房屋面积测算技术报告书上面积亦一致；若如朱XX、王XX所主张的×××房屋实测面积，则与预售合同中约定面积差异很大，其所主张房号亦与房屋面积测算技术报告书中房屋分层平面示意图中表示的方位明显差异，均与常情不符；朱XX、王XX所提交证据不足以证明xx公司实际交付房屋与双方合同约定房屋不符，故朱XX、王XX据此要求设计变更违约金的诉讼请求无事实根据，而朱XX、王XX基于其主张的设计变更导致的房屋面积差价款，亦因无事实根据，该院均不予支持。关于朱XX、王XX要求合生公司赔付物业管理费及取暖费的诉讼请求，根据庭审查明的事实，朱XX、王XX按照合同附件七物业服务第五条的约定，朱XX、王XX缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计，若因朱XX、王XX原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收……现尚无证据证明逾期收楼系因朱XX、王XX原因所致，但物业费并非由本案xx公司收取，且朱XX、王XX未提交取暖费相关证据，该院认为朱XX、王XX的该两项诉求，于法无据或证据不足，故不予支持。关于朱XX、王XX所主张因xx公司附图错误应赔付其损失的主张，因其该项主张未在其诉讼请求中明确，亦未主张具体数额，故本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款之规定，判决：一、XXxx房地产开发有限公司给付王XX、朱XX逾期交房违约金177567.47元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回王XX、朱XX的其他诉讼请求。

    二审期间，各方均未提交新的证据。

    本院对一审查明的事实予以确认。

    本院认为：王XX、朱XX与xx公司签订的《XX市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

    关于xx公司上诉提出的王XX、朱XX在付清全部房款前，其有权顺延交房一节，根据合同附件十《补充协议》第一条“自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任”的约定，xx公司主张于2014年10月9日房屋已符合交付条件并向王XX、朱XX邮寄了交楼告知书，但其提供的现有证据不足以证明其该项主张。根据现有查明的事实，王XX、朱XX已于2014年11月17日通过银行按揭贷款的方式缴纳剩余房款XXX元，故xx公司应承担自2014年11月18日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，一审法院确定的逾期交房违约金的起算点并无不当，故本院对xx公司的上诉理由不予采纳。

    综上所述，xx公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    二审案件受理费3851元，由XXxx房地产开发有限公司负担（已交纳）。

    本判决为终审判决。

    审判长李xx

    审判员张x

    审判员贾x

    二〇一八年五月十一日

    书记员司X