房屋买卖合同纠纷二审获得改判

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）津01民终645号

上诉人（一审被告）：赵XX，XX公司培训师，住天津市南开区。

委托诉讼代理人：周齐，天津XX律师。

被上诉人（一审原告）：梁X，天津XX公司员工，住天津市津南区。

委托诉讼代理人：韩X（夫妻关系），住天津市津南区。

一审第三人：天津XX公司，住所地天津市南开区中XX。

法定代表人：祁XX，执行董事。

委托诉讼代理人：谭X，女，该公司员工。

上诉人赵XX因与被上诉人梁X及一审第三人天津XX公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初13090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵XX，被上诉人梁X及其委托诉讼代理人韩X，一审第三人天津XX公司的委托诉讼代理人谭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赵XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人的工作需要经常出差，在交接房屋时赶上端午节假期，上诉人就交房问题一直积极沟通，不存在恶意拖延交房的情形。上诉人仅仅延期五个工作日，应参照租金损失合理确定违约金，按照合同计算明显高于实际损失。一审法院认定事实不清、适用法律错误。

梁X辩称，被上诉人和上诉人沟通过交房的问题，但对方不予回复。经过一审第三人联系上诉人，其态度恶劣。应该按照合同进行处理。请求维持原判。

天津XX公司述称，同意一审法院判决。

梁X向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付因延期交房、未按约定时间结清物业费、房屋漏水修复及实际交付房屋与合同约定不一致等违约行为所产生的违约金合计48440元；2．本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2019年6月17日，原告与被告及第三人签订《房屋交易合同》，约定，原告购买被告名下所有的坐落于天津市南开区XX房屋；成交价格为XXX元；除已支付定金外的其他房款原告采用银行贷款方式支付；被告应于双方到房管部门办理过户手续完毕，且被告全部房款到账后7日内将房屋交付原告。合同中关于违约责任约定，原、被告任何一方均应按本合同约定相互配合，到场办理清偿房屋抵押贷款、过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金。当日，原告与被告又签订《补充协议》，约定，被告将交易房产内的卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗于过户后一并留存给原告，上述留存的物品设施以签署本协议当天现状或当天所拍摄的照片为准，若被告未按本协议约定留存上述物品设施，则被告需一次性补偿原告10000元。另，原、被告双方还签订其他三份《补充协议》，就房屋有无纠纷、户口迁出、追加定金等事宜进行了约定。

合同及协议签订后，原告按约定交付了全部购房款，双方于8月26日办理了过户手续，被告于9月4日收到房款后，按约定应于9月11日向原告交付房屋，但在9月11日之前，被告向第三人提出要求延期交房，经第三人与原告沟通，原告不同意。被告于9月18日将其欠付的物业费结清后，三方于9月19日办理了房屋的交接手续，并于当日签署房屋交割清单，原告、被告对房屋交割情况进行了确认。同时双方对被告留存的物品进行了口头协商，当时原告对被告留存的物品未提出任何异议。

一审法院认为，原告与被告及第三人签订的《房屋交易合同》，以及原告与被告签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同约定内容全面履行各自的义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金27440元的主张，被告未按合同约定的时间向原告交付房屋确系违约，应承担违约责任。被告应于9月11日交房，实际于9月19日交房，逾期八个自然日，被告亦认可，但其中9月13日、14日、15日为国家法定节假日和正常休息日，即被告实际逾期五个工作日。根据《房屋交易合同》第八条约定：“每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金”，故被告应向原告支付逾期交房的违约金17150元（XXX元×1‰×5个工作日）。关于原告要求被告支付晚交物业费的违约金3000元的主张，合同中并未约定物业费交付的时间，庭审中，第三人陈述按照惯例物业费一般在交房之前结清即可，且被告也确实于交房前结清了物业费，现原告以一个工作日计算违约金没有合同和法律依据，不予支持。关于原告要求被告支付房屋漏水造成损失8000元的主张，涉诉房屋曾因楼上下水道堵塞造成漏水，但已修复，原告和第三人均知道这个情况，被告并未隐瞒，不存在违约行为，现原告要求支付其重新做防水、吊顶、瓷砖等装修费用无合同和法律依据，不予支持。关于原告要求被告按补充协议补偿10000元的主张，双方曾就被告留存物品签订了补充协议，但其中未明确约定具体物品，也没有关于门禁的约定。原、被告及第三人当庭均陈述，办理房屋交接时，原告与被告对拿走物品有口头协商，原告同意，未经协商拿走的物品为花洒，但当时原告对被告拿走物品未提出任何异议，顺利交接完毕，现原告又以被告将卫浴设施全部拆除了为由要求赔偿，显然有悖于法律规定的公平原则和诚实信用原则，且原告也未提供证据证明双方当时口头协商过的应留存的具体物品，考虑到被告已承担了逾期交房的违约金，对原告进行了补偿，足以弥补原告一个花洒的损失，故原告的该项诉请，不予支持。

判决：一、本判决生效后十五日内，被告赵XX支付原告梁X违约金17150元；二、驳回原告梁X其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505.50元，原告梁X负担326.50元，被告赵XX负担179元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。

二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于上诉人逾期交房的违约责任如何承担的问题，双方在合同第八条明确约定，每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的延迟履行违约金。就约定的违约金数额过高的问题，上诉人在一审阶段明确提出抗辩。依据有关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。纵观本案，上诉人存在延期交房的情形，应承担违约责任。但期间适逢中秋节和周末双休日，延期交房仅逾期八个自然日，按照合同计算逾期为5个工作日。因此不属于严重违约，亦不能归结为恶意违约。同时，被上诉人没有提供证据证实其实际损失。基此，一审判决上诉人按照双方合同的约定支付逾期交房违约金欠妥，本院予以适当调整。

综上所述，上诉人赵XX的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销天津市南开区人民法院（2019）津0104民初13090号民事判决；

二、本判决生效之日起十日内，赵XX支付梁X逾期交房违约金8575元（XXX元×0.5‰×5个工作日）；

三、驳回梁X的其他诉讼请求；

四、驳回赵XX的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费505.50元，二审案件受理费229元，共计734.5元，由上诉人赵XX负担293.5元，由被上诉人梁X负担441元。

本判决为终审判决。

审判长　　李国忠

审判员　　张玉明

审判员　　王　路

二〇二〇年六月十二日