房屋租赁合同纠纷

广东省深圳市龙岗区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0307民初30629号

原告（反诉被告）叶XX，男，

委托诉讼代理人陈XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人蒋XX。

被告（反诉原告）唐*成，男，

委托诉讼代理人卢建军，广东XX律师。

委托诉讼代理人马XX，广东XX实习律师。

原告叶XX与被告唐*成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈XX、蒋XX、被告委托诉讼代理人卢建军、马XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

被告反诉请求：1、确认被告与原告签订的《房屋门面租赁合同》有效；2、判令原告向被告支付停产停业补偿费420000元（以被告经营燃气供应点期内税后平均利润30000元为基数，自2020年10月10日至燃气经营许可证到期日2021年12月9日，共计14个月）；3、判令原告向被告支付搬迁费150000元；4、判令原告向被告支付搬迁误工费126000元（按员工月工资总额21000元，6个月搬迁期计算）：5、判令原告向被告支付装修装饰损失补偿20000元；6、判令原告向被告支付设备折旧损失15000元；7、判令原告向被告返还押金2400元；8、原告支付被告过渡期租金116100元（按照租赁面积43平方米，每平方米每月45元，计算60个月）；9、判令原告承担全部诉讼费、保全费、评估费。

经审理查明，2014年8月1日，原告与被告签订《房屋门面租赁合同》一份，载明：出租房（甲方）、承租方（乙方）。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，经双方友好协商，就甲方将其拥有的门面房出租给乙方一事，达成如下协议：1．门面位置：山厦村××楼下铺××号；2、乙方租赁房屋为商业门面使用（注明：乙方为商业投资约合人民币三十万元）3、租期从2014年8月1日至2024年8月1日止。租金每个月1200元，每月1日前铺租，押金2400元。7、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（3）在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的。（4）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。2018年4月该出租房屋面临被旧改拆迁，原告多次与被告协商搬迁补偿问题，均未达成一致。

2014年4月，原告与被告协商一致，原告将012铺面一起租赁给被告使用，两间铺面的租金为2000元。期间被告一直按合同履约支付租金及其水电费，被告于2020年2月起未支付原告租金及水电费。被告称，未支付租金的原因是原告拒收。

被告租赁涉案房屋用于经营瓶装燃气供应站，被告提交了店铺装修明细表及收款收据七份，证明其支付装修费58950元，其中包括：联网报警器材、联网服务费2400元，打印机、摄像头、电脑6120元，推车、灭火器1720元，防雷工程15000元，气站门面装修整改27600元，门口铝塑板包柱、招牌、背景墙5850元，摄像机260元。本院告知被告庭后3个工作日内提交对涉案商铺装修进行评估的申请书，否则由其承担相应的法律后果。被告未在指定的期限内提交评估申请书。

另查明，涉案房屋未取得房产证或建设工程规划许可证。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。原告未能提供涉案房屋的权属证明，因此双方所签订的《房屋租赁合同》是无效合同。根据《合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据无效合同的处理原则，原告请求被告返还租赁房屋并支付占用期间的房屋占有使用费及2020年2月至5月的水电费1680元，符合法律规定，本院依法予以支持。占有使用费应参照双方《房屋租赁合同》约定的租金标准每月2000元计算，即从2020年2月1日起计算至搬离之日止。

原告收取被告的2400元押金，应当予以返还。被告主张搬迁费150000元，因其经营的只是瓶装燃气供应站，经营场所仅为涉案两间商铺，故其主张的搬迁费用明显过高于实际费用，不符合常理，故本院酌情认定搬迁费为10000元。被告主张装修损失20000元，因其经营瓶装燃气供应站，故其需对涉案房屋进行消防、防雷等特定的装修，其主张符合常理，本院予以支持。被告主张设备折旧损失15000元，因其经营所需设备在搬迁后仍可继续使用，故对该费用本院不予支持。原告主张停产停业补偿费420000元、员工搬迁误工费126000元、过渡期租金116100元，因该些损失属于无法预见的损失，故原告该主张本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、确认原告叶XX与被告唐XX签订的《房屋门面租赁合同》无效；

二、被告唐XX应于本判决生效之日起三十日内搬离位于深圳市龙岗区铺面，并交还原告叶XX；

三、被告唐XX应于本判决生效之日起三日内支付原告叶XX房屋占有使用费（每月按2000元计算，自2020年2月1日起计算至搬离之日止）；

四、被告唐XX应于本判决生效之日起三日内支付原告叶XX自2020年2月1日起至搬离之日止的房屋水电费；

五、原告叶XX应于本判决生效之日起三日内返还被告唐XX押金2400元；

六、原告叶XX应于本判决生效之日起三日内支付被告唐XX装修损失20000元；

七、原告叶XX应于本判决生效之日起三日内支付被告唐XX搬迁费为10000元；

八、驳回被告唐XX的其他反诉请求。

案件受理费25元（原告已预交），由被告唐XX负担。反诉费6878元（被告已预交），由原告叶XX负担275元，由被告唐XX负担6603元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　陈　璟

二〇二〇年十一月二十四日