签订房屋买卖合同后，购买方毁约，要求开发商退还定金。我们代理开发商，主要没收定金，获得支持。

    广东省广州市中级人民法院

    民事判决书

    (2017)粤01民终13552号

    上诉人（原审原告）：杨X，男，1989年5月20日出生，汉族，住广州市越秀区。

    被上诉人（原审被告）：广州市XX公司，住所地广州市黄埔区（原萝岗区）东区街瑞和XX。

    法定代表人：岑XX，职务：总经理。

    委托代理人：周XX，广东XX律师。

    委托代理人：杨立群，广东XX实习律师。

    上诉人杨X因与被上诉人广州市XX公司（以下简称“XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

    上诉人杨X向本院提起上诉称：一审法院不尊重客观事实和有关法律法规的解释规定，审理过程简单，没有询问有关当事人，导致错误判决。上诉人打算购买涉案房屋，在签订《认购书》前，上诉人向被上诉人销售人员如实介绍自身情况，并且被上诉人销售人员确认上诉人符合贷款条件，上诉人才缴纳了10000元定金且签订了《认购书》。签订《认购书》后，被上诉人销售人员找到上诉人承认自己不实介绍并且向上诉人道歉，后被上诉人提出以开具假的收入证明和XX流水，以保证顺利贷款的解决方案，但是上诉人不同意弄虚作假的方法。上诉人后续与被上诉人的协商过程中，因为上诉人对被上诉人失去了信任且被上诉人拒绝在《商品房买卖合同》中添加补充协议，上诉人决定与被上诉人解除《商品房买卖合同》并要求被上诉人返还定金，但被上诉人决绝返还定金。在购房过程中，被上诉人存在不实宣传、误导欺骗上诉人交付定金的过失，被上诉人怂恿上诉人办理欺诈性商业贷款，明显违法，因被上诉人的过错导致合同不能继续履行。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人向上诉人双倍返还购房定金20000元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。

    被上诉人XX公司答辩称：一、上诉人请求解除《认购书》以及退还定金没有事实和法律依据。1、上诉人提交的录音、微信等有关证据真实性、关联性无法确认，不能证明被上诉人的工作人员对其能否取得贷款进行了误导，或者欺诈。2、如果上诉人曾经向被上诉人的销售人员咨询过贷款的事宜，那么仅凭销售人员的口头意见就确认可以获得贷款不符合常理，其自身也具有重大的过错。三、被上诉人已经在《认购书》中明确提示以及告知上诉人，应当对其贷款的资格负责，也提示告知了上诉人承诺陈述的后果，所以上诉人应当在签订《认购书》以后视为对《认购书》约定的确认和接受。二、鉴于上诉人存在逾期支付定金的违约责任，被上诉人据此同意解除《认购书》，但根据《认购书》的约定不予退还其已经支付的10000元定金。

    杨X于2017年2月27日向原审法院起诉请求：1.依法解除杨X、XX公司签订的《认购协议书》，XX公司退还购房定金10000元；2.XX公司承担本案诉讼费。

    原审法院经审理查明：2017年2月2日，XX公司（甲方、出售方）与杨X（乙方、认购方）签订《时代香树里认购书》，约定：双方就签署《商品房买卖合同》及其补充协议前的事宜达成如下条款：一、物业位于广州市黄埔区开源大道时代香树里自编X幢（香树一街X号）栋XXX房（以下简称案涉房屋），建筑面积113.0139平方米，其中套内建筑面积91.4917平方米（实际面积以产权登记面积为准）。二、房价及定金，1.乙方认购该物业总成交房价为XXX元；3.乙方须在签订认购书的同时向甲方付清定金60000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》签订后转化为房款。三、付款方式为商业按揭付款，首期房款于2017年2月8日前乙方支付723348元，同日双方签订《商品房买卖合同》；房款的69.77%即167万元由乙方于签订《商品房买卖合同》当日到甲方指定的XX提交完毕申请XX按揭的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）。如XX最终批复的按揭数额与前述约定按揭数额不一致，则以XX最终批复为准，乙方应将前述约定按揭数额和XX最终批复按揭数额的差额一次性补交给甲方。四、双方的权利、义务及确认、承诺，1.乙方确认、（4）乙方在签订本认购书时已充分了解国家、当地政府及XX的贷款政策、购房政策，并明确知悉国家、当地政府及XX会不时对贷款及购房政策进行调整。若因乙方不符合贷款政策或贷款政策变化导致乙方无法满足XX贷款条件的，乙方应立即向甲方一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款；（7）甲方工作人员及销售中介人员所出具的或签署的任何文件或口头的任何承诺、陈述，未经甲方书面确认不构成认购书、《商品房买卖合同》的组成部分，对甲方没有约束力。五、其他，3.其他约定或说明：乙方在签订本认购书时已支付第一笔定金1万元，乙方应于2017年2月3日前付清全部定金6万元（含前述已支付的第一笔定金），否则本认购书自动解除，甲方有权不予退还乙方已支付的所有定金，且甲方有权不通知乙方而将该物业另行出售。

    2017年2月2日，杨X向XX公司支付案涉房屋购房定金1万元。

    杨X主张XX公司的工作人员在销售房屋的过程中存在虚假性宣传，销售人员承诺可以为杨X贷到购房余款，故才支付定金，后XX公司告知无法顺利贷款，故引发纠纷。杨X提供其主张为与王XX（杨X提交的名片载明王XX职务为销售顾问）的聊天记录，显示对方要求杨X开具月供款额2.1倍即2.7万元的月收入证明，但杨X表示无法开具。XX公司不确认该证据的真实性，另认为不能以此证明XX公司的销售人员对杨X能否取得贷款进行了误导。杨X另提交录音资料，杨X主张录音是其父亲与XX公司的工作人员的对话，证明杨X后期与XX公司的交涉情况。XX公司对该录音资料亦不予确认，认为录音资料无法确定录制时间，谈话人身份及内容的完整性，且销售人员也没有对杨X作出承诺，根据《认购书》，工作人员的口头承诺不构成认购书的组成部分，杨X作为购房人，需要充分了解XX的贷款政策，遵守认购书的约定。

    上述事实有《时代香树里认购书》、收款收据、名片、录音资料、聊天记录及当事人陈述等予以证实。

    原审法院认为：杨X与XX公司于2017年2月2日签署的《时代香树里认购书》有XX公司盖章及杨X签字确认，具有法律约束力，该认购书是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。本案中，双方因贷款问题未能继续履行合同，双方对解除认购书没有异议，原审法院予以照准。

    关于已付定金1万元，根据双方签署的《时代香树里认购书》第四条第1款第4项的约定，若因杨X不符合贷款政策或贷款政策变化导致杨X无法满足XX贷款条件的，杨X应立即向XX公司一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款；另根据认购书第五条第3款，杨X应于2017年2月3日前付清全部定金6万元（含前述已支付的第一笔定金），否则本认购书自动解除，XX公司有权不予退还杨X已支付的所有定金。杨X主张XX公司的工作人员在销售过程中承诺能成功为杨X办理贷款手续，但仅凭杨X所提交的聊天记录及录音资料并不能证明XX公司的工作人员作出上述承诺，杨X亦无其他证据佐证其主张，且XX公司对该证据不予确认，应当由杨X承担举证不能的法律后果。据此，杨X主张退还已付定金1万元请求的依据不足，原审法院不予支持。

    综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年5月22日作出如下判决：一、解除原告杨X与被告广州市XX公司于2017年2月2日签订的《时代香树里认购书》；二、驳回原告杨X的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告杨X负担。

    二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。

    本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

    本案二审争议焦点在于涉案《认购书》是否因被上诉人虚假宣传及误导应予以解除。上诉人坚持认为被上诉人销售人员在销售过程中存在误导，致使上诉人在不符合贷款条件的情况下签订涉案《认购书》。首先，本案双方当事人是平等的民事主体，作为销售方对于所售商品承责，而支付对价方式及能力则属于认购方承责内容。其次，双方当事人对于贷款过程中的权利义务及后果承责亦约定明确。再有，本案无法交易的主要障碍在于上诉人的贷款条件，该条件的审核权利并非本案双方当事人，而在于发放贷款单位。故此，基于买卖合同关系的基本权利义务，以及双方明确的约定内容，再到合同无法签订的障碍成因，上诉人将承责后果归于被上诉人并无充足理据，对于欺诈的证据亦不充分，本院不予采纳。

    综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费300元，由上诉人杨X负担。

    本判决为终审判决。

    审判长　　郭XX

    审判员　　韩XX

    审判员　　刘XX

    二〇一七年九月二十八日

    书记员　　冯XX