长租公寓以受新冠疫情影响为由解除租房合同，法院判决系违法解除并支付违约金

    赵XX与上海某某公共租赁公司房屋租赁合同纠纷一案

    上海市虹口区人民法院

    【案情简介】

    2015年8月21日，原告赵XX与被告上海某某公共租赁公司签订《房屋托管租赁合同》，约定赵XX将上海市昆明XX房屋出租给该租赁公司，租赁期限为2015年9月21日至2023年9月24日，前两年月租金为7,498元，以后每年月租金上涨7%计524.86元，先付后用，付三押一；该租赁公司非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍支付违约金。该租赁公司支付系争房屋租金至2019年12月24日，自2019年12月25日起未按约支付租金，并于2020年5月20日将系争房屋密码锁密码告知赵XX，通知提前退租，赵XX未同意。系争房屋租客于2020年6月26日搬离，赵XX于该日自行收回房屋。该租赁公司拒不支付租金及提前退租的行为构成违约，该租赁公司也未按合同约定将房屋恢复原状，赵XX为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。

    【办案经过】

    该租赁公司辩称，1、2020年4月26日该租赁公司工作人员以短信形式提出解除合同，双方之间合同已于当日解除。因新冠疫情的原因，该租赁公司经营困难，故请求减免2019年12月25日至2020年4月26日期间的租金，不同意支付2020年4月26日之后的租金。2、租赁合同解除系因疫情原因所致，该租赁公司无力继续履行合同，非该租赁公司恶意违约，该租赁公司不同意支付违约金。如法院认定该租赁公司违约，该租赁公司认为违约金过高，请求进行调整。3、该租赁公司认可系争房屋2020年1月电费94.9元，对于2020年6月的电费，如赵XX确已支付，该租赁公司同意承担。4、赵XX主张的房屋复原费用没有合同及法律依据，该租赁公司不同意支付。

    原告代理律师围绕诉讼请求依法提交了证据，对被告的答辩进行辩驳并对其提交的证据进行质证。原告代理律师认为，该租赁公司承租系争房屋用于住宅转租，且实际有租客居住使用，新冠疫情虽对其整体经营造成影响，但就本案租赁关系而言尚不构成不可抗力的解约理由。该租赁公司虽于2020年4月26日提出解除合同，但不符合合同约定或法律规定的单方解除条件，且赵XX未予同意，故该租赁公司辩称租赁合同于2020年4月26日解除缺乏依据。审理中，原告代理律师依法申请法院冻结该租赁公司名下银行存款80,000元，或查封、扣押其相等价值的财产。

    【结果】

    本案经过一审审理，最后法院判决：1、自本判决生效之日起10日内，上海某某公共租赁公司支付赵XX2019年12月25日至2020年6月24日期间的租金53,141.88元；2、自本判决生效之日起10日内，上海某某公共租赁公司支付赵XX违约金26,570.94元等等。

    【律师点评】

    新冠疫情虽对长租公寓公司整体经营造成影响，但如其承租系争房屋用于住宅转租，且实际有租客居住使用，就该租赁关系而言尚不构成不可抗力的解约理由。如租赁公司擅自解约，系违法解除租赁合同，应承担支付违约金责任。