申请执行人执行异议之诉

重庆市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)渝民初128号

原告（申请执行人）：中国XX公司。

委托诉讼代理人：邹X，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：卢X，北京市XX律师。

被告（案外人）：吕XX

委托诉讼代理人：曲XX，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：路韫韬，北京市XX律师。

被告（被执行人）：黄XX

被告（被执行人）：北京XX公司

被告（被执行人）：北京XX公司

被告（被执行人）：北京XX公司

原告中国XX公司（以下简称东方XX公司）与被告吕XX、黄XX、北京XX公司（以下简称中XX公司）、北京XX公司（以下简称中XX公司）、北京XX公司（以下简称中XX公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告东方XX公司的委托诉讼代理人邹X，被告吕XX的委托诉讼代理人曲XX到庭参加诉讼。被告黄XX、中XX公司、中XX公司、中XX公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

东方XX公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）渝执异17号执行裁定；2.继续执行中XX公司位于北京市海淀区高XX头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元529号房屋；3.本案诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由：2015年4月20日，重庆市高级人民法院作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中XX公司于本判决生效之日起十日内偿还东方XX公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24计算）；2.黄XX、中XX公司、中XX公司对中XX公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方XX公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第170289号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。因中XX公司未履行上述判决确定的义务，东方XX公司遂向重庆市高级人民法院申请强制执行。执行中，吕XX提出执行异议，重庆市高级人民法院作出（2017）渝执异17号执行裁定，裁定中止对中XX公司位于北京市海淀区高XX头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元529号房屋的执行。该裁定认定事实错误，现有证据不足以证明吕XX和中XX公司就案涉房屋存在买卖行为，不足以证明吕XX有真实付款行为，不足以证明在人民法院查封前，吕XX已经持续占有并使用案涉房屋。

吕XX答辩称，其与中XX公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，已经按约支付了全部房款并已经占有使用案涉房屋，未办理过户登记系因东方XX公司拒不配合所致。综上，请求判决驳回东方XX公司的诉讼请求。

黄XX、中XX公司、中XX公司、中XX公司未发表答辩意见。

东方XX公司及吕XX围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对吕XX举示的9份证据，东方XX公司对证据的真实性均未表示异议，只是认为证据7中的150万元系吕XX支付，该证据与本案无关联性。本院认为该证据的证明对象是吕XX在人民法院查封之前已经实际支付房款，结合证据5即《情况说明》，与本案具有关联性，同时因东方XX公司未举示该证据不合法的相关证据，故本院对该证据的关联性予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

东方XX公司与中XX公司、中XX公司、中XX公司、黄XX借款合同纠纷一案，本院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中XX公司于本判决生效之日起十日内偿还东方XX公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24计算）；2.黄XX、中XX公司、中XX公司对中XX公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方XX公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第170289号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方XX公司向本院申请强制执行。吕XX以其系该房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2017年6月19日作出（2017）渝执异17号执行裁定，裁定中止对被执行人中XX公司位于北京市海淀区高XX头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元529号房屋的执行。

2014年1月26日，吕XX与中XX公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中XX公司将该公司位于北京市海淀区高XX6号楼5层2单XX房屋出售给吕XX，合同总价款XXX元，并约定吕XX应于2013年11月19日支付房款。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XFXXX。东方XX公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。

吕XX于2006年用现金支付5万元定金给中XX公司，2013年9月10日转账支付100万元，2013年11月19日转账支付XXX元，同日，吕XX向中XX公司转账支付150万元。本案审理中，吕XX出具书面说明，陈述其系吕XX父亲，150万元系代吕XX支付的房款，并提交了户口复印件。2013年12月4日，中XX公司向吕XX开具了XXX元的购房发票。2014年1月16日，中XX公司将房屋交付吕XX。

位于北京市海淀区高XX头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元529号房屋至今登记在中XX公司名下。

另查明：2012年11月5日，东方XX公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中XX公司将由其开发并抵押给东方XX公司的海淀区XX一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。

再查明，本案争议房屋于2014年10月29日被本院司法查封。

以上事实，有判决书、商品房现房买卖合同、购房发票、支付凭证、情况说明、入住证明、租赁合同等在卷佐证，足以认定。

本院认为，本案的争议焦点是：吕XX是否就中XX公司位于北京市海淀区高XX头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元529号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

结合本案查明的事实和证据，应当认定吕XX对北京市海淀区高XX头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元529号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。

2.在本案中，吕XX在本院查封案涉房屋之前已经与中XX公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。虽然吕XX举示的付款凭据中有部分是吕XX支付的，但吕XX系吕XX的父亲，其也出具书面说明表示系代吕XX支付房款，可以证明吕XX已经按照约定向中XX公司支付了全部购房款。此外，吕XX举示的入住证明、物业费缴费收据、租赁合同等，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。

3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对本案争议房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将本案争议房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然东方XX公司、中XX公司、锦州XX签订了《监管协议》，并约定中XX公司在锦州XX开立的4101*******4886账号为监管账户，对中XX公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示，也未在吕XX与中XX公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定该账号为付款账号。吕XX作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因吕XX自身原因未办理过户登记手续。

综上所述，东方XX公司的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：

驳回中国XX公司的诉讼请求。

案件受理费80元，由中国XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。

审判长　彭　贵

审判员　田晓梅

审判员　张小波

二〇一七年九月二十五日

书记员　张XX