房屋买卖合同纠纷

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)京01民终3533号

上诉人（原审被告）：赵XX

委托诉讼代理人：马XX，北京XX律师。

委托诉讼代理人：黄XX，北京XX律师。

被上诉人（原审原告）：张XX

委托诉讼代理人：路韫韬，北京市XX律师。

原审第三人：北京XX公司

委托诉讼代理人：刘X，男，北京XX公司职员。

委托诉讼代理人：董X，男，北京XX公司职员。

上诉人赵XX因与被上诉人张XX、原审第三人北京XX公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初32428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人赵XX及其委托诉讼代理人马XX、黄XX，被上诉人张XX及其委托诉讼代理人路韫韬，原审第三人XX公司之委托诉讼代理人刘X、董X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赵XX上诉请求：撤销原判第一项、第二项以及第三项中的赔付中介费57000元，改判驳回张XX的诉讼请求。事实和理由：1、张XX与案外人孙X签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》当属无效。合同本身存在重大瑕疵。合同不是赵XX本人签字，且张XX、孙X与XX公司恶意串通，损害赵XX的利益。2、孙X让赵XX提供账户，并未告知索要账户的目的，赵XX后来才知道索要账户是为了收取定金，赵XX认为买方支付定金只是买方的一个意向，对孙X与张XX签订合同并不知情。在办理解押之前，赵XX已经明确表明了不再卖房，出于内心善良和息事宁人的态度才进行了解押和物业交割，但是这些行为不应该被认定为赵XX对孙X所签合同的追认。3、赵XX不是合同主体，不应当承担违约金。一审法院判决的违约金过高。

张XX辩称，孙X提到的合同瑕疵不是合同无效的法定理由。张XX与孙X在房屋成交之前并不认识，孙X也未把钱转到自己的账户，张XX与孙X不存在恶意串通情形。赵XX在签订合同之后的第三天就陪同张XX及XX公司办理解押手续，其用实际行动履行合同，就是对合同的追认。赵XX作为具备完全民事行为能力的人，应当对自己的行为负责。关于违约金，合同已有约定，一审判决的数额符合双方合同约定。张XX提交的录音可以证明当时房屋价格已经涨到300万元以上，和合同约定的260万元成交价格相比，张XX存在四、五十万元左右的房屋差价损失，此部分损失应由赵XX弥补。

XX公司述称，不同意赵XX的上诉意见。赵XX在房源登记的时候就明确表示要出售房屋。张XX看完房，双方谈好价格之后签的合同。签订合同之后三天左右，双方当事人及我方工作人员去银行办理解押，之后去小区物业办理结清证明，因此，赵XX是认可房屋出售的。

张XX向一审法院起诉请求：1．判令解除我与赵XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令赵XX向我支付违约金52万元；3．判令赵XX返还我已支付的定金5万元、代付解抵押款20万元、中介费5．7万元及以上费用自支付日至返还日期间的同期贷款利息。

一审法院认定事实：张XX向本院提交的《北京市存量房屋买卖合同》内容为：出卖人：赵XX，共有权人：孙X，买受人：张XX，出卖人将北京市海淀区XX房屋（以下简称403号房屋）出售给张XX，该房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为260万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元。出卖人处有“赵XX”和“孙X”的签名字样；买受人处有“张XX”的签名字样。

2018年4月22日，甲方赵XX、孙X与乙方张XX、丙方XX公司签订《补充协议》，约定：经甲乙丙三方友好协商，针对403号房屋买卖及相关事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》作如下补充协议：第一条价款组成1、甲乙双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款（不含税）为260万元。2、甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施、一并包含在总房价款（不含税）之内，在甲方将房屋交付给乙方时一并转移和交付。第二条房款支付方式及房屋交付1、乙方于2018年4月22日向甲方支付定金5万元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。2、甲方在签署本协议后10日内向403号房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷日将其原贷款一次性还清，还款额由乙方先行代付；甲方应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续，甲乙双方在甲方办理完解抵押登记手续之后3个工作日内共同前往办理权属过户相关手续。……第四条违约责任1、甲方的违约责任：如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整或无效或房产被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的房产证；或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方；或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格；或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，退还乙方所付全部房款，且以相当于房屋总价款的20％数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2、乙方的违约责任：如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，导致房屋产权无法过户；或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约。若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20％数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。3、由于任何乙方违约都会影响本次交易流程不能顺利完成，经甲乙双方一致同意，如有任何一方违约，违约方需支付本交易产生的所有律师费用。丙方XX公司经办人处有“周博”、“周照成”的签名字样。

另查，孙X以赵XX代理人的身份与张XX、XX公司签订《居间成交确认书》，约定：张XX应于签署本文件之日向XX公司支付居间报酬为总房款的2．5％，65000元作为XX公司的佣金。

2018年4月22日，张XX通过XX银行账户向赵XX名下账号为×××账户转账5万元。

2018年4月23日，张XX向XX公司支付佣金5．7万元。

2018年4月25日，张XX在中国XX通过其名下账号×××账户向赵XX名下账号为×××账户转账20万元。

诉讼中，张XX申请XX公司工作人员周照成出庭作证，周照成到庭陈述：2018年4月份，赵XX和孙X去其公司要出售403号房屋，之后张XX给其打电话称要买房，张XX看403号房屋的时候，孙X在家。孙X给赵XX打电话说有人要买房，房价已经说好。当天签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》时，孙X以赵XX爱人的身份代赵XX签的字。张XX就借同事的钱把定金转到了赵XX卡上了，收据上是孙X签的字。合同签订之后，因为403号房屋有抵押，其开车和赵XX一起去门头沟，与张XX汇合后一起去建设银行做解抵押，张XX出钱办理的解押。之后又办理了物业费结清手续，张XX还转给了赵XX100元物业费。最后程序都走的差不多了，赵XX又说不想卖房了。经质证，张XX对上述证言的真实性认可，认为合同履行过程中都有赵XX本人参与。赵XX认为通过证人的陈述，签约人并非赵XX本人，所以对赵XX没有约束力；证人系XX公司的业务员，收取了张XX的中介费，与本案存在利害关系，故对于上述证言的真实性不予认可。XX公司对上述证言的真实性认可，认为能够还原签约事实，签约过程中与赵XX一直保持电话沟通，虽然没有赵XX的本人签字，但是其是知情的，况且解押的时候赵XX也亲自去了。

庭审中，经询问，赵XX称其与孙X系男女朋友关系，现在关系已经闹僵。其认可收到了张XX主张的5万元，并称当时孙X打电话向其要的卡号，其将卡号告知了孙X。5万元是蔡XX打过来的，不清楚该人的身份。赵XX认可收到了张XX主张的20万元，称XX公司工作人员周照成带她到建设银行，其收到20万元后办理了解押手续。赵XX亦表示参与了物业费结清手续的办理。

本案审理中，经张XX申请，本院依法查封了403号房屋，查封期限自2018年8月10日起至2021年8月9日止，张XX向本院交纳了保全费5000元。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，孙X代赵XX与张XX签订了《北京市存量房屋买卖合同》并与张XX、XX公司签订了《补充协议》。虽然孙X签订上述文件时并未取得赵XX的授权，但赵XX自行参与了提供收款账户、办理403号房屋解抵押手续、办理403号房屋物业费结清证明等流程。综上，本院认定赵XX对孙X签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的行为进行了追认，故《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对赵XX具有约束力。因此《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，应属合法有效。赵XX所提合同对其不发生约束力及其主体不适格之抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。各方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。根据本案查明的事实及赵XX的当庭陈述，赵XX在合同履行过程中，存在不配合继续履行合同的行为及意思表示，已经构成违约。现张XX作为守约方要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、支付违约金、返还已付款项、赔付已付中介费之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于张XX主张的已付款项的利息一节，本院认为其主张的违约金足以弥补其利息损失，故对其主张的利息损失，本院不予支持。

综上所述，判决如下：一、解除张XX与赵XX就位于北京市海淀区上庄三嘉信苑小区14号楼2单XX房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张XX与赵XX、北京XX公司签订的《补充协议》；二、赵XX于本判决生效后15日内向张XX支付违约金520000元；三、赵XX于本判决生效后15日内向张XX退还购房款250000元、赔付中介费57000元；四、驳回张XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院审理后，对一审法院查明的事实予以确认。另查，赵XX在一审审理中称403号房屋是其唯一住房，从主客观角度考虑都没有出售该房屋的可能。二审审理中，经法庭询问，赵XX陈述：孙X找她要账号时，她以为收取的是购房意向金。孙X当时说260万元有人同意买，但是她和XX公司报价是285万元，她想的是先交意向金，以后再谈价格。她不知道孙X、张XX与XX公司背着她私下已经签订了合同。因为她没有钱解押，所以想收了钱先办解押，再去谈价格和签合同，解押的目的是为了后期履行顺利。解押之前，她已经表示过不卖房，出于息事宁人的态度才办理了解押和物业费结算。

本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵XX不认可孙X系代理其与张XX签订了《北京市存量房屋买卖合同》及与张XX、XX公司签订了《补充协议》，张XX及XX公司则认为签订上述协议是赵XX的真实意思，且赵XX也以实际行动对上述协议进行了追认，故本案争议焦点为孙X代赵XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对赵XX是否具有法律约束力。虽然孙X签订上述文件时未提供赵XX的授权文件，但本院基于如下理由认定赵XX受上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约束：首先，出售房屋系赵XX本人的真实意思。赵XX虽在一审庭审中陈述其不可能出售房屋，但其又陈述张XX对房屋的报价低于其和XX公司表达的出售意向价，以为收取的张XX的5万元是购房意向金，价格可以之后再谈。可见，赵XX本人明显有出售房屋的真实意思，其不认可本次交易的真正原因是其对房屋交易价格不满意；其次，孙X代赵XX签订合同当日，赵XX向孙X提供了收款账号，收取了张XX支付的定金5万元。上述事实表明赵XX不可能对于孙X代其出售房屋一事完全不知情；最后，赵XX实际上对孙X代签的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》进行了追认。赵XX称提供收款账号时以为收取的是意向金，并陈述想先收钱办解押再谈价格、签合同，又陈述在解押之前其已明确表示不同意卖房，办理解押和物业交割是为了息事宁人，赵XX就办理解押原因的陈述前后矛盾。赵XX一系列参与房屋交易的行为实际上已经追认了孙X代其签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。赵XX主张孙X与张XX、XX公司之间存在恶意串通，未提供证据予以证明，本院不予采信。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实及赵XX的当庭陈述，合同履行过程中，赵XX拒绝继续履行合同，已经构成违约。一审法院支持守约方张XX要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、支付违约金、返还已付款项、赔付已付中介费之请求，有事实与法律依据，本院予以维持。赵XX主张违约金过高，但未提供证据证明违约金过分高于张XX的实际损失，一审判定的违约金数额符合双方合同约定，也并无不合理之处，本院不再进行调整。

综上所述，赵XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费27600元，由赵XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　辛　荣

审 判 员　　柳适思

审 判 员　　范　磊

二〇一九年四月二十八日

法官助理　　叶XX

书 记 员　　舒XX