房屋买卖合同纠纷

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0108民初32428号

原告：张XX

委托诉讼代理人：路韫韬，北京市XX律师。

被告：赵XX

委托诉讼代理人：叶XX，北京市两高律师事务所律师。

第三人：北京XX公司

委托诉讼代理人：刘X

委托诉讼代理人：董X

原告张XX与被告赵XX、第三人北京XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张XX及其委托诉讼代理人路韫韬，被告赵XX及其委托诉讼代理人叶XX，第三人XX公司之委托诉讼代理人刘X、董X均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与赵XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判令赵XX向我支付违约金52万元；3.判令赵XX返还我已支付的定金5万元、代付解抵押款20万元、中介费5.7万元及以上费用自支付日至返还日期间的同期贷款利息；4.判令赵XX承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月22日，我在XX公司的介绍下，到赵XX位于海淀区XX的房屋中看房。双方对房屋的基本情况及售价达成一致后，一同到XX公司的办公地签署了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及补充协议。《房屋买卖合同》约定：赵XX将其位于海淀区XX×号楼×单元×号房屋（以下称涉诉房屋）出售给我，价格为260万元。签约当日，我向赵XX支付定金5万元，签约后10日内赵XX需办理解抵押，所需银行还款由我代付，网签之日，我需支付100万元（含已支付定金5万元），剩余房款于过户当日支付。合同签订时，由于赵XX不在家中，由其爱人孙X（与赵XX同居，以夫妻相称，后赵XX又称双方并非夫妻关系）作为代理人完成了签约过程。签约时，孙X向赵XX进行了电话确认，赵XX同意后告知其银行账户，由我向赵XX支付了5万元定金。2018年4月25日，我与赵XX及XX公司工作人员一同前往中国XX银行办理了解抵押，我当场向赵XX账户转入20万元解押款，赵XX用该笔钱款办理了解抵押手续。2018年5月初，我通过XX公司得知赵XX认为北京二手房交易价格开始回暖，认为双方约定的交易价格较低，想要违约，不再出售涉诉房屋。后我与赵XX电话沟通，其以“当初签约时本人不在场”、“价格太低”等理由拒绝继续履行合同，除非提高房屋交易价格。综上，我认为赵XX的行为已构成根本违约，为维护我的合法权益，故提起本案诉讼。

赵XX辩称，我不同意赵XX全部诉讼请求。1.张XX称双方一同去中介签署《房屋买卖合同》，我认为不成立。2.《房屋买卖合同》不是我本人签署，张XX及XX公司都是很清楚的，我认为张XX的诉讼主张不成立，我作为被告不适格。

XX公司述称，当时赵XX和其爱人孙X去我公司上报房源，签订合同当天赵XX的爱人孙X在我公司签订了《房屋买卖合同》，我公司工作人员向其要证件，他说后期再补。张XX支付了定金5万元，解抵押是赵晓东、赵XX和我公司工作人员一起去的。解抵押之后，我公司工作人员得知赵XX说房屋涨价了，要加价到300万元，否则就不再履行该买卖合同。

本院经审理认定事实如下：张XX向本院提交的《房屋买卖合同》内容为：出卖人：赵XX，共有权人：孙X，买受人：张XX，出卖人将涉诉房屋出售给张XX，该房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为260万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元。出卖人处有“赵XX”和“孙X”的签名字样；买受人处有“张XX”的签名字样。

2018年4月22日，甲方赵XX、孙X与乙方张XX、丙方XX公司签订《补充协议》，约定：经甲乙丙三方友好协商，针对涉诉房屋买卖及相关事宜所签署的《房屋买卖合同》、《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》作如下补充协议：第一条价款组成1、甲乙双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款（不含税）为260万元。2、甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施、一并包含在总房价款（不含税）之内，在甲方将房屋交付给乙方时一并转移和交付。第二条房款支付方式及房屋交付1、乙方于2018年4月22日向甲方支付定金5万元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。2、甲方在签署本协议后10日内向涉诉房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷日将其原贷款一次性还清，还款额由乙方先行代付；甲方应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续，甲乙双方在甲方办理完解抵押登记手续之后3个工作日内共同前往办理权属过户相关手续。……第四条违约责任1、甲方的违约责任：如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整或无效或房产被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的房产证；或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方；或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格；或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，退还乙方所付全部房款，且以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2、乙方的违约责任：如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，导致房屋产权无法过户；或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约。若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。3、由于任何乙方违约都会影响本次交易流程不能顺利完成，经甲乙双方一致同意，如有任何一方违约，违约方需支付本交易产生的所有律师费用。丙方XX公司经办人处有“周博”、“周照成”的签名字样。

另查，孙X以赵XX代理人的身份与张XX、XX公司签订《居间成交确认书》，约定：张XX应于签署本文件之日向XX公司支付居间报酬为总房款的2.5%，65000元作为XX公司的佣金。

2018年4月22日，张XX通过XX银行账户向赵XX名下账号为×××账户转账5万元。

2018年4月23日，张XX向XX公司支付佣金5.7万元。

2018年4月25日，张XX在中国XX银行股份有限公司北京门头沟支行通过其名下账号×××账户向赵XX名下账号为×××账户转账20万元。

诉讼中，张XX申请XX公司工作人员周照成出庭作证，其到庭陈述：2018年4月份，赵XX和孙X去其公司要出售涉诉房屋，之后张XX给其打电话称要买房，张XX看涉诉房屋的时候，孙X在家。孙X给赵XX打电话说有人要买房，房价已经说好。当天签订《房屋买卖合同》和《补充协议》时，孙X以赵XX爱人的身份代赵XX签的字。张XX就借同事的钱把定金转到了赵XX卡上了，收据上是孙X签的字。合同签订之后，因为涉诉房屋有抵押，其开车和赵XX一起去门头沟，与张XX汇合后一起去建设银行做解抵押，张XX出钱办理的解押。之后又办理了物业费结清手续，张XX还转给了赵XX100元物业费。最后程序都走的差不多了，赵XX又说不想卖房了。经质证，张XX对上述证言的真实性认可，认为合同履行过程中都有赵XX本人参与。赵XX认为通过证人的陈述，签约人并非赵XX本人，所以对赵XX没有约束力；证人系XX公司的业务员，收取了张XX的中介费，与本案存在利害关系，故对于上述证言的真实性不予认可。XX公司对上述证言的真实性认可，认为能够还原签约事实，签约过程中与赵XX一直保持电话沟通，虽然没有赵XX的本人签字，但是其是知情的，况且解押的时候赵XX也亲自去了。

庭审中，经询问，赵XX称其与孙X系男女朋友关系，现在关系已经闹僵。其认可收到了张XX主张的5万元，并称当时孙X打电话向其要的卡号，其将卡号告知了孙X。5万元是蔡XX打过来的，不清楚该人的身份。赵XX认可收到了张XX主张的20万元，称XX公司工作人员周照成带她到建设银行，其收到20万元后办理了解押手续。赵XX亦表示参与了物业费结清手续的办理。

本案审理中，经张XX申请，本院依法查封了涉诉房屋，查封期限自2018年8月10日起至2021年8月9日止，张XX向本院交纳了保全费5000元。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，孙X代赵XX与张XX签订了《房屋买卖合同》并与张XX、XX公司签订了《补充协议》。虽然孙X签订上述文件时并未取得赵XX的授权，但赵XX自行参与了提供收款账户、办理涉诉房屋解抵押手续、办理涉诉房屋物业费结清证明等流程。综上，本院认定赵XX对孙X签订《房屋买卖合同》及《补充协议》的行为进行了追认，故《房屋买卖合同》及《补充协议》对赵XX具有约束力。因此《房屋买卖合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效。赵XX所提合同对其不发生约束力及其主体不适格之抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。各方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。根据本案查明的事实及赵XX的当庭陈述，赵XX在合同履行过程中，存在不配合继续履行合同的行为及意思表示，已经构成违约。现张XX作为守约方要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》、支付违约金、返还已付款项、赔付已付中介费之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于张XX主张的已付款项的利息一节，本院认为其主张的违约金足以弥补其利息损失，故对其主张的利息损失，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第一百零七条规定，判决如下：

一、解除张XX与赵XX就位于北京市海淀区XX×号楼×单元×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张XX与赵XX、北京XX公司签订的《补充协议》；

二、赵XX于本判决生效后15日内向张XX支付违约金520000元；

三、赵XX于本判决生效后15日内向张XX退还购房款250000元、赔付中介费57000元；

四、驳回张XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

保全费5000元，由张XX负担，已交纳。

案件受理费13800元，由赵XX负担，于本判决生效后7日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员　　刘宝平

二〇一八年十二月十七日

书记员　　沙XX