租赁合同解除，判出租方返还租金，并支持部分营业损失

    原告：蔡X，男，汉族，住北京市海淀区

    委托诉讼代理人：吴云秀，北京市XX律师。

    委托诉讼代理人：易X，蔡X之妻，住北京市海淀区。

    被告：沈X，男，汉族，无业，住北京市海淀区

    被告：张X，男，汉族，无业，住天津市西青区

    原告蔡X与被告沈X、张X房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡X委托诉讼代理人吴云秀、易X与被告沈X、张X均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告蔡X向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告于2019年12月3日签订的《合作协议》于2020年6月19日解除；2、判令二被告向原告返还保证金3万元；3、判令二被告向原告返还未占有使用房屋期间的租金费用96000元，即12万元承包费用中扣除2020年5月18日至2020年6月18日的占有使用费用24000元；以上共计126000元；4、判令二被告赔偿原告损失共计74529元，按每日营业收入1189元计算，自2020年4月9日至2020年5月17日、自2020年6月19日至2020年7月14日，共计63日；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月3日，原告、被告签订合作协议，约定原告承租被告对外转租的位于北京市海淀区xxx号的店铺，用于经营早点。经营期限自2020年2月15日至2020年7月14日，承包费12万元，保证金3万元。协议签订时原告一次性支付承包费和保证金共计15万元。合作协议实为房屋租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。2019年12月4日，原告通过自己名下尾号7919的XX银行账户向被告张X尾号为3972的招商银行账户分别支付了1万元、14万元，共计15万元，已完成付款义务。被告应按协议约定，于2020年2月15日前交付房屋，经原告多次催告，被告至2020年5月18日才将涉诉房屋交付原告，因被告迟延交付房屋，致使原告无法正常使用租赁房屋。2020年6月19日，在原告正常使用房屋期间，因被告未及时向出租人交纳电费，出租方强制将原告等实际承租方自涉诉房屋中清退出场地，至此，涉案合同已无法继续履行，合同目的无法实现。原告有权要求被告返还未占有使用房屋期间的租金，并退还保证金、赔偿损失。但经多次协商、催告，被告均以各项理由推脱，故原告诉至法院，提出上述诉求。

    被告沈X辩称，第一，我认可合同解除时间，但是原告单方面解除；第二，原告没给我钱，签协议的时候原告把钱给了张X，我没有收到房租，我是帮张X看店的，合同是帮张X签的；第三，原告主张的保证金、未使用房屋期间的费用及损失，我不认可，也不同意支付。综上，我不同意原告全部诉讼请求。

    被告张X辩称，第一，我没签合同，解除合同和我没关系；第二，我也没收蔡X的租金，打到我账户上的是沈X欠我的房租，是沈X为了省事让蔡X打到我的账户的；第三，因疫情武汉于2020年4月9日解封，当时来北京的人需要15天隔离，蔡X主张的未使用房屋期间有误。综上所述，我不同意原告全部诉讼请求。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及证据，本院认定事实如下：

    2019年12月3日，甲方沈X与乙方蔡X签订合作协议，约定甲方同意将本人承包的庆丰小吃店早点部分分包给乙方经营，就相关事宜达成以下条款：一，经营期限五个月，即2020年2月15日至2020年7月14日。二，营运时间，前厅每天凌晨一点进场至上午十点清场，乙方必须保证进场和出场时间，做好个人卫生和公共卫生。后厨凌晨一点进场和上午九点清场。三，承包费用，五个月甲方共收取乙方承包费十二万元，风险保证金三万元，签订协议时，乙方一次性付清承包费和保证金十五万元整。四，甲方在承包期内不得随意涨价和收回经营场地，乙方必须完成五个月承包期，如乙方中途退场甲方不退押金和乙方未使用的租金。五，因不可抗力的因素，造成经营终止，使双方造成的损失双方各自承担。六，本协议自签订之日起开始生效。甲乙双方共同遵守执行，双方应本着平等自愿的原则开展合作，谁违约谁负责。七，本协议如有未尽事宜，双方共同协商解决。

    蔡X按照沈X要求将承包费、保证金共计15万元支付至张X账户。

    庭审中，蔡X提交与沈X、张X的短信往来记录及录音，证明沈X于2020年5月18日才把房屋钥匙交付给自己，2020年6月19日就被迫清场退出涉案房屋；提交2020年5月26日至2020年6月19日期间的微信支付明细，证明其经营包子铺每日平均盈利是1189元，也是其主张损失的依据。沈X认可短信中手机号为其所有，但以眼睛不好看不了不予质证，对于录音则不确定是其在说话，对此未申请鉴定；对于微信支付明细则不予认可。张X对蔡X提交的上述证据除与其短信往来外其余均不予认可。蔡X还提交其妻易X火车票，证明其于2020年4月9日来京。沈X对此予以认可；张X对此不予认可，但未有证据佐证，其称来京后尚需隔离。

    沈X提交张X书写材料一份，主张是其余蔡X签订合同后还有这张张X书写的材料。蔡X认可系张X所写，是张X说要写个补充协议，当时里面有6条，第7条是后补写的。张X认可是其给沈X书写的，为了提醒他把合同写全不要有遗漏。

    对于蔡X使用房屋期间发生的电费，表示其进入涉案房屋新装了电表，至其搬离涉案房屋，电表读数为932元，其应负担该部分电费以及公摊电费，其同意将应负担电费交给沈X。沈X则认为蔡X应负担公摊电费和独立电费，但其不知道具体数额，且其不要电费，蔡X应将电费支付给张X。张X表示电费其应从沈X处收取，其不要蔡X的电费。对于蔡X主张的独立电费，沈X、张X均不予认可，对于公摊电费，蔡X、沈X、张X均未予举证。

    另查，沈X与张X就涉案房屋租赁事宜发生纠纷并诉至本院，本院于2021年3月29日出具（2020）京0108民初37881号民事判决书，认定张X未能按照约定的期限保证涉案房屋由沈X继续使用，故判决张X退还沈X48822元剩余房屋租金及违约金14105元。

    本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，蔡X与沈X签订的合作协议系双方真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应依据合同约定履行义务。本案中蔡X已经按约履行交纳租金的义务，但沈X未按照约定交付房屋以及保证涉案房屋在租赁期间由蔡X继续使用，故其行为构成违约，其应将蔡X未使用房屋期间的房租及保证金退还蔡X并赔偿损失。现蔡X要求确认其与沈X的合作协议于2020年6月19日解除，以及要求沈X退还未使用房屋期间的租金及保证金，理由正当，证据充分，本院予以支持；要求支付未使用房屋期间的损失，因2020年5月以前未交付房屋确系疫情原因，沈X并非出于故意，故本院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期可得利益情况等因素，并依据公平原则予以酌定其损失数额。因合作协议系蔡X与沈X签订，租金系蔡X按照沈X指示交付张X，蔡X与张X之间并不存在房屋租赁合同关系，故本院对于其要求张X承担责任的诉讼请求不予支持。对于蔡X使用房屋期间发生的电费，因双方均无充分证据证明应负担的公摊电费数额，且沈X及张X均不愿收取，故本院在此不予处理，双方可另行解决。沈X之辩称，无事实及法律依据，本院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

    一、蔡X与沈X于2019年12月3日签订的合作协议于2020年6月19日解除；

    二、沈X于本判决生效后7日内退还蔡X房屋租金96000元及保证金30000元，共计126000元；

    三、沈X于本判决生效后7日内赔偿蔡X损失7050元；

    四、驳回蔡X其他诉讼请求。

    如果沈X未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费4308元（蔡X已预交），由蔡X负担1347元，已交纳；由沈X负担2961元，于本判决生效后七日内交纳。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

    审判员：王**鸽

    二Ｏ二一年五月十四日

    书记员：罗XX