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    广东省佛山市禅城区人民法院

    民事判决书

    (2021)粤0604民初17094号

    原告：叶XX，女，汉族，1973年11月26日出生，住广东省佛山市南海区大沥镇颜峰泗和XX，公民身份号码XXX。

    委托诉讼代理人：刘阔雅，广东XX律师。

    被告：佛山市XX公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中XX705,统一社会信用代码9144XXXX53796870。

    法定代表人：彭XX。

    原告叶XX诉被告佛山市XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案受理后，依法由审判员肖X适用简易程序独任审判，并于2021年7月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘阔雅到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

    原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还与原告购房款本金人民币314083元及利息39534.76元(以314083元为本金，按全国银行间同业拆借中心市场贷款利率计算，暂自2018年1月30日计至2021年4月20日，请求计算至实际清偿之日)；2、本案诉讼费由被告承担。

    事实和理由：2018年1月300,原告与被告签订编号为0228的《加德公馆物业使用权转让合同》，约定被告将位于禅城区雾岗路西XX、五峰路南XX的佛山XX项目的第3栋317房的使用权转让给原告使用，使用期限自2018年6月30至2038年6月29日止，在本合同物业使用权期限届满后甲方同意无偿给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，使用期限到期后乙方无条件将该物业交还给甲方。原告实际支付使用权转让使用费共计314083元整。案涉房屋的地块在双方签订转让合同时，被告并未取得案涉房屋土地的建设工程规划许可证，且在本案起诉之日，仍未取得，也将不会再取得。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案原告与被告签订的转让合同属于合同无效情形。因转让合同无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋，故被告应将收取的物业使用权转让款返还给原告。为此，原告提起本案诉讼。

    被告未到庭答辩，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。

    诉讼中，原告举证如下：

    1.原告身份证复印件、被告企业信用信息公示。证明原、被告的主体资格。

    2.《物业使用权转让合同》。证明原告与被告签订《物业使用权转让合同》，合同约定，被告将涉案商铺的使用权转让给原告使用，使用权为40年。原告需向被告支付合同约定的转让款。

    3.付款凭证。证明原告已实际向被告支付转让款的金额。

    诉讼中，被告未向本院提交证据。

    本院认证如下：原告提交的三组证据，被告未到庭提出异议，本院经审查对真实性予以确认。

    综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：

    2018年1月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0228）,合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区雾岗路西XX、五峰路南XX佛山XX项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第3栋317房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为40.79平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除

    外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，地上及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回…届时；原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为总金额314083元。2、转让付款方式：一次性付款：乙方须本合同签订当天（即2018年1月30日内）向甲方支付全部转让款314083元（包含定金）……。”

    2018年1月26日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的加德公馆3栋3层17房公寓定金4000元。2018年1月30日，被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的加德公馆3栋3层17房公寓定金310083元。以上合计314083元。

    本院审理的（2019）粤0604民初9467号案件查明：1、2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北XX地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440XXXX1700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西XX、五峰路南XX、五峰公园东北XX地块商业项目（地块一）颁发

    《建设工程规划许可证》（建字第440XXXX1800043号）。2、2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下："……一、经查我局存档资料，雾岗路西XX、五峰路南XX、五峰公园东北XX地块商业项目（地块一）已于2018

    年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋'、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”3、被告在该案中陈述：涉案加德公馆项目地块一包括7、8栋,地块二包括1、2、3、4、5、6栋，本案合同标的属于地块二。

    本院认为，本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施前，且未有法律、司法解释规定的除外情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山XX”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据此前处理的系列案件中查明的事实可知，涉案房屋位于地块二，截至庭审日，被負仍未就地块二取得《建设工程规划许可证》，故原、被告2018年1月30日签订的《物业使用权转让合同》应属无效。

    关于原告诉请返还物业使用权转让款。如前所述，原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋。故被告应将收取的物业使用权转让款314083元返还给原告。原告诉请于法有据，本院予以支持。

    关于原告诉请的利息。被告作为租赁标的物的出租人,未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用款项的利息损失，以314083元为本金，从最后一笔款项付款日2018年1月30日起至按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR),中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定2019年8月20日至被告实际清偿之日止的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。

    综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典7时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合'同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下:

    一、确认被告佛山市XX公司与原告叶XX于2018年1月30日就佛山XX第3栋317房签订的

    《物业使用权转让合同》无效；

    二、被告佛山市XX公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告叶XX返还物业使用权转让款314083元及利息（以314083元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2018年1月30日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日至被告实际清偿之日止的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。

    如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案适用简易程序，受理费减半收取3302元，由被告佛山市XX公司负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院

    递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院二0二一年七月二十一日审判员肖X书记员罗X