卖方以贷款未到位为由拒绝交付房屋，最终判卖方承担逾期交房的违约金

　　原告（反诉被告）：XX

　　委托诉讼代理人：吴云秀，北京市XX律师。

　　被告（反诉原告）：某公司

　　原告（反诉被告）XX与被告（反诉原告）某公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）XX委托诉讼代理人吴云秀，被告（反诉原告）某公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　XX向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付违约金******元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：经北京XX公司居间介绍，XX与某公司于20**年*月*日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定，XX作为买受人，购买某公司名下某房屋，房屋建筑面积为****平方米，房屋成交价为****万元。涉案购房合同签订后，原告按约定于202*年*月*日（合同签订当日）、20**年*月*日（合同签订之日起7日内）分别支付定金*万、*万元；并于20**年*月**日（不晚于不动产权转移登记办理完毕前2个工作日）支付购房款****万元。另外***万元购房款由原告申请商业贷款支付，原告已按约定向某银行申请了贷款，某银行银行对原告的贷款申请已经完成资质审核，并且，确认原告具备申请按揭贷款的条件（详细情况见《按揭贷款承诺书》）。至此，原告已按涉案合同履行完己方义务。但被告拒绝按《北京市存量房屋买卖合同》第六条（一）款约定“出卖人于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后当日将该房屋交付给买受人”向原告交付涉案房屋，并且拒绝配合原告进行物业交割。被告拒绝交房的行为违反诚实信用原则，严重影响原告正常使用房屋。经XX工作人员多次介入调解无果，现原告诉至贵院，请贵院判如所请。

　　某公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，被告已经于202*年*月**日将涉案房屋的房门钥匙交付原告，完成了房屋交付义务，原告主张被告逾期交房应当承担违约责任没有事实和法律依据，我方提出反诉。

　　某公司反诉称：1.判令反诉被告支付反诉原告违约金****元（以***万元为基数，自202*年*月*日计算至202*年**月*日，共**天，按照每天万分之五的标准；以户口保证金*万元为基数，自202*年*月**日至20**年**月**日，共77天，按照每日万分之五标准计算）；2.XX承担本案反诉费用。事实与理由：房屋买卖合同签订后，双方约定住房商业贷款应于房屋转移登记完成后15日内支付我方，因住房商业贷款于20**年**月*日支付我方，XX构成逾期付款。同时，XX于202*年**月**日支付户口迁出保证金*万元，超出合同约定期限，构成违约。特提起反诉，望判如所请。

　　针对某公司的反诉，XX辩称，不同意某公司的反诉请求，逾期付款、逾期迁出户口的事实不认可，双方对于商业贷款下发时间没有约定，什么时候发放贷款我方决定不了，是商业银行的政策问题。关于户口，对方陈述与事实不符，户口迁出问题需要双方一块去确认，在不动产转移当日，因为被告代表不去配合完成核查，我们无法确认是否有户口这件事，并且被告签约代表说等着房屋交割时，一并交付户口保证金。

　　双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年7月5日，某公司（甲方）与XX（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定，XX作为买受人，购买某公司某房屋，房屋建筑面积为***平米，房屋成交价为****0000元。乙方于合同签订当日将第一笔定金*0000元支付甲方，合同签订之日起*日内将第二笔定金*0000元支付甲方，乙方不晚于不动产权转移登记办理完毕前2个工作日将第一笔首付款**00000元以资金监管方式支付甲方。乙方申办的抵押贷款，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方，乙方拟贷款金额为***0000元。甲乙双方应于20**年*月*日前共同办理不动产转移登记手续。出卖人应于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后当日将房屋交付给买受人。关于交付，应当履行如下手续，出卖人与买受人共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接物业交割单中的物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交房屋房门钥匙。关于户口迁出，房屋现有户籍情况为无户籍登记，双方同意在交易房屋不存在或存在户口但不需要迁出时，应于不动产权转移登记当日共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，乙方从成交价款中预留*0000元作为户口迁出保证金，户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，如房屋无户口的，乙方应于不动产权转移登记后1日内自行划转至甲方，甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，乙方从成交价款中留存*0000元作为物业交割保证金，双方办理物业交割当日，乙方自行划转至甲方。甲乙双方任意一方逾期履行前述义务，每逾期一日，违约方按照日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

　　合同签订后，XX依约支付了定金、首付款。

　　20**年*月**日，贷款银行向XX出具按揭贷款承诺书，拟发放贷款***0000元。某公司辩称未见过该承诺书。

　　202*年*月**日，XX取得涉案房屋的不动产权登记证书，某公司当日将房屋钥匙交付XX。2021年**月*日，XX申请的商业贷款***0000元支付至某公司账户。

　　2021年8月30日，XX、某公司经办人FM、居间人经办人LGL通过微信协商房屋交付事宜，FM称“……签合同时说过户后贷款最晚15天，现在最快又说10月份了，遥遥无期，贷款不到，房屋不能交付……XX你们应该找XX，给找的什么银行，房款不到房子能交吗，为这房我天天被公司骂……早上公司要求我今天必须把钥匙要回来，赖我房款不到就把钥匙给了”。XX回复“大哥按合同约定，应当在办理房屋所有权转移登记手续当日交付房屋，当时现场对合同的时候是说好的啊，如果你们想拿全款再卖，当时就应该讲清楚全款啊”。FM“你不能光考虑自己，我们卖房也着急资金周转，签合同说15天贷款到，现在10月份去了，拖我们多长时间，我们把房子过户给你了，房也交给你了，贷款10月份还下不来，我们找谁去”。XX“银行放款时间不稳定到时候还是要解决这个问题，太耽误时间了，我就再宽限到月底交房，不交就按合同走吧”。

　　2021年**月*日，双方结清物业、水电等费用，XX于当日支付了物业交割保证金、户口保证金。

　　XX申请证人LGL出庭作证，欲证明某公司在核验户口时未到场，并表示户口保证金可待交房时一并支付。

　　本院认为，XX与某公司签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应该全面履行自己的义务。双方签订的合同中明确约定了房屋交付义务包括对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接物业交割单中的物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交房屋房门钥匙等内容，本院对某公司仅以于20**年*月**日交付房屋钥匙为由辩称完成了房屋交付义务的抗辩意见不予采纳，双方于20**年**月*日方结清物业、水电等各项费用，某公司构成违约，应承担违约责任，鉴于XX已于房屋过户当日取得房屋钥匙，已实际占有、控制了房屋，某公司虽未按照合同约定完全履行房屋交付义务，但房屋附属设施、水电气卡的交接对房屋整体交付的影响有限，XX自身也可通过补办水电气卡的方式减少损失，某公司也以双方约定的违约金过高为由请求法院予以调整，本院结合某公司的违约情节、主观恶意、XX的损失等因素，酌情确定某公司支付违约金**0000元。关于某公司主张的逾期支付商业贷款违约金，因双方在合同中未明确约定贷款到账时间，且贷款的发放时间不由XX决定，微信聊天记录不能体现XX作出了15日贷款到账的承诺，故某公司的请求无合同依据，本院不予支持。关于某公司主张的逾期支付户口保证金违约金，虽XX辩称核验户口当日某公司未到场，但合同中已约定了涉案房屋中无户籍登记信息，且在过户当日XX已到公安机关查询了房屋中无户籍登记信息，考虑到证人证言不稳定的特点，在无其他相关证据予以佐证的情况下，仅凭证人证言，本院难以认定某公司曾承诺可在交房时一并支付户口保证金。鉴于此，XX应承担违约责任，经核算，XX应支付逾期支付户口保证金违约金1900元。鉴于XX系按照合同约定主张违约金，并非滥用诉权，故本院判决本诉案件受理费均由某公司负担。

　　综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、某公司于本判决生效之日起七日内支付XX逾期交房违约金**0000元；

　　二、XX于本判决生效之日起七日内支付某公司逾期支付户口保证金违约金**00元；

　　三、驳回XX的其他诉讼请求；

　　四、驳回某公司的其他反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利