疫情期间拖欠房租，如何维权？

　　北京市通州区XX

　　民事判决书

　　（2021）京0112民初214号

　　原告：王X，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，飞xx公司职工，住北京市xx。

　　委托诉讼代理人：陈亚楠，北京XX律师。

　　被告：北京XX公司，住所地北京市通州区XX。

　　法定代表人：古xx，董事长。

　　委托诉讼代理人：马XX，男，19xx年xx月xx日出生，x族,北京XX公司职工，住北京市通州区XX。

　　委托诉讼代理人：张XX，北京市xx律师事务所律师。

　　原告王X与被告北京XX公司（以下简称xx公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王X及其委托诉讼代理人陈亚楠，被告xx公司的委托诉讼代理人马XX、张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告王X向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付房租79438.73元（2020年7月1日至2021年1月7日）;2.请求判令被吿支付违约金229981.44元；3.由被告负担本案原吿支付的律师费2万元、申请财产保全的保险费2000元；4.由被告负担本案诉讼费以及保全费。事实与理由：2017年4月22日，原告与被告签订了《写字楼租赁合同》，约定原告将位于北京市通州区XX出租给被告，租期从2017年5月1日至2022年7月31日。截止目前，被告拖欠原告应当于2020年4月25日支付的部分房租（2020年7月1日至7月31日）以及应当于2020年7月25日支付的房租（2020年8月1日至10月31日）以及2020年11月1日至2021年1月7日的房租（双方的房屋租赁合同已于2021年1月7日解除），经原告多次催要，被告仍以各种理由拒绝支付，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。

　　被告xx公司辩称，第一项房租我们只能支付7月1日至10月31日房租的百分之三十，后续追加的不同意，后续退房对方不收，房屋一直闲置没有人居住，是因为疫情导致的，这部分损失不应由我方承担，关于违约金，我方不存在违约，不同意支付违约金，诉讼费保全费律师费等我方不同意支付。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：

　　2017年4月22日，王X（出租人，甲方）与xx公司（承租人，乙方）签订了《写字楼租赁合同》（以下简称合同），王X将位于北京市通州区XX出租给xx公司，租赁用途约定甲方授权乙方将该房屋转租给第三方,由该第三方作为办公、培训、会议及经营使用。租赁期限为自2017年5月1日至2022年7月31日，共计5年零90天。该房屋租金前两年不变，后每两年递增一次，递增额度为上一租赁年租金的8%,自2017年8月1日至2019年7月31日，月租金为11830元，日租金为3.6元/平米，支付方式为每三个月支付一次。关于押金，乙方应于本合同生效后两个工作日内支付甲方押金11830元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内（不计利息）如数返还给乙方。合同第八条违约责任第二项约定“具有下列情形之一的，视为乙方违约,乙方应向甲方赔偿所有损失，并按年租金的1.5倍一次性向甲方支付违约金：1.乙方未按照约定时间支付房屋租金达10日以上的；.....5.合同履行期间，乙方提前退租的。”第六项约定“任何一方违约，对方可按本合同约定一并采取上述措施维护自身合法权益。对于因维护自身合法权益而产生的合理费用，包括但不限于调查费用、交通费用、律师费和其他必要的第三方机构费用等，均应由违约方承担。”第八项约定“如遇国家法律、法规和政策的重大调整导致本合同无法履行，该情形视为不可抗力因素,如发生前述或其他不可抗力情形，双方均不承担违约责任。”第九条第二项约定“守约方因维权而支出的合理费用，由违约方承担。”合同签订后，双方依约履行了合同。

　　庭审过程中，关于合同解除问题，xx公司称2020年3月份就提出了解除合同，王X不认可，称xx公司第一次提出解除合同是在2020年7月份，但双方未达成一致意见，直到2021年1月7日，双方完成退房才解除了合同，XX公司就其主张未提供证据予以证明。关于因疫情影响减免房租的问题，xx公司称提出过减免，王X称没有主张过。关于违约金的问题,xx公司认为其解除合同属于受到疫情影响所致，属于不可抗力，无论法律规定还是合同约定均不应承担违约责任，另1.5倍年租金的标准过高了，王X认为该份合同是xx公司提供的格式合同，不应采纳对方的主张。关于律师费用，王X提供了委托代理合同、银行转账记录及发票予以证明支付了20000元费用。关于王X主张的租金，其分为三部分，2020年7月1日至7月31日的房租为12777.44元，2020年8月1日至10月31日的房租38330.24元，2020年11月1日至2021年1月7日的房租28331.05元，xx公司认可三个时间段均未交过租金。

　　另查，王X申请了诉前保全，案号为（2020）京0112财保178

　　号，支付了保全费1925元，提供了保函担保，为此支付保险费2000元。

　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，王X与xx公司签订的合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。xx公司称因疫情影响提出解除合同，但未就此提供证据证明其受到疫情影响以及因疫情影响导致合同不能履行，故其提出解除合同没有合同和法律依据，属于违约解除，虽其已在2020年7月提出了解除合同，但其与王X未达成一致意见，直至2021年1月7日才交接了房屋，故应视为双方的合同于2021年1月7日协议解除。对于王X主张的2020年7月1日至2021年1月7日期间的房租，于法有据，本院对此予以支持，对于xx公司主张的因疫情影响应予以减免的主张，但未就此提供证据予以证明，故对其该主张，本院不予采纳。对于王X主张的违约金，xx公司认为过高，结合本地房屋租赁市场情况以及王X的实际损失，1.5倍年租金的标准确实过高，本院对此予以调整，具体数额以一个月的租金数额11830元为准，对其主张的过高部分，本院不予支持。关于王X主张的律师费、保险费，具有合同依据，本院对此予以支持。关于押金，双方均同意在执行过程中予以折抵，本院对此不持异议。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、被告北京XX公司于本判决生效之日起七日内给付原告王X2020年7月1日至2021年1月7日的租金79438.73元；

　　二、被告北京XX公司于本判决生效之日起七日内给付原告王X违约金11830元；

　　三、被告北京x有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王X律师费、保险费损失共计22000元；

　　四、驳回原告王X的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　保全费1925元，由被告北京XX公司负担,于本判决生效之日起七日内交纳。

　　案件受理费2909元，由被告北京XX公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　审判员徐xx

　　二〇二一年二月十八日

　　法官助理李XX

　　书记员张XX