房屋转卖多次未过户，阴阳合同难辨真假，律师出奇招，最终要回售房款

　　北京市延庆区人民法院

　　民事判决书

　　（2021）京0119民初1261号

　　原告：赵XX

　　委托诉讼代理人：张雄涛，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：崔XX，北京XX实习律师。

　　被告：XX公司

　　委托诉讼代理人：陈XX，男，XX公司主任。

　　委托诉讼代理人：董XX，北京市xx律师事务所律师。

　　第三人：孟XX

　　第三人：王XX

　　第三人：杜XX，现羁押于北京市昌平区看守所。

　　原告赵XX与被告xx北京XX公司（以下简称xx公司）、第三人孟XX、王XX、杜XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》等相关规定，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。赵XX的委托诉讼代理人张雄涛、崔XX、xx公司的委托诉讼代理人董XX、王XX到庭参加诉讼。孟XX及杜XX经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。

　　赵XX向本院提出诉讼请求：要求xx公司给付赵XX购房款300万元。事实和理由：位于北京市XXxx号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人原为孟XX。2017年9月16日赵XX与孟XX签订房屋买卖合同，孟XX以160万元的价款卖给赵XX，当时赵XX为了避免重复缴税，暂时没有办理房屋过户登记。2018年8月8日，赵XX向王XX出具授权委托书，授权王XX代为办理涉案房屋的对外出售及过户手续。后杜XX代表xx公司与王XX联系称有意购买涉

　　案房屋，王XX与xx公司、杜XX于2018年8月24日签订房屋买卖合同，价款300万元，同日赵XX与孟XX、王XX、杜XX及xx公司的员工刘XX共同到延庆房产交易XX办理了过户手续。至今xx公司没有给付购房款，赵XX提起诉讼。

　　xx公司辩称，赵XX的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回，理由如下：XXX公司与孟XX签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，价款等交易环节均是双方同意并确认的，并办理了房屋完税过户手续，买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应继续履行。2.杜XX是在取得王XX的授权下与xx公司协商购买房屋事宜，杜XX是王XX的代理人，杜XX从未代表xx公司与王XX签订过价格为300万元的房屋买卖合同。赵XX所述的300万元购房款的合同是虚假的，不是当事人的真实意思表示。

　　王XX述称，王XX是赵XX的代理人，杜XX是xx公司的代表，当时谈的房屋价款就是300万元，xx公司是清楚的。当时在建委签的合同，为了避税是按照房屋指导价签的合同，房屋价款不可能是89万元或低于89万元。杜XX当时说先过户下午再付款，但至今没有付款，王XX认可赵XX主张的事实。

　　孟XX述称，孟XX以160万元的价格将涉案房屋卖与赵XX，房款已付清，房屋已经交付，2018年8月24日按照赵XX的要求将房屋过户给xx公司。

　　杜XX述称，杜XX与xx公司的一个人以及王XX都是朋友关系，xx公司有意购买房屋，王XX有房源出售，在杜XX的介绍下xx公司一共从王XX处购买了三处房屋。涉案房屋的价款是300万元，在过户时为了避税写的房款较低。xx公司支付了部分购房款，杜XX也垫付了部分房款，xx公司还欠王XX70万元购房款。杜XX在买卖过程中只是一个介绍人，杜XX在房屋买卖合同上签的字，当时xx公司的人在场盖的章。

　　本院经审理认定事实如下：

　　L涉案房屋的所有权人原为孟XX，该房屋建筑面积133.36平方米。2017年9月16日赵XX与孟XX签订房屋买卖合同，孟XX以160万元的价款将涉案房屋卖给赵XX，当时双方为了避免重复缴税，暂时没有办理房屋过户登记。

　　2.涉案房屋争议的房屋买卖合同有三份，日期均为2018年8月24日。第一份卖方为王XX（甲方），买方为xx公司、杜XX（乙方），房屋价款为300万元，该合同注明，双方在xx产权交易大厅所签的对公合同每套价格只做乙方合理避税使用，双方成交价格以本合同为准。第二份为xx建委的备案合同，出卖人为孟XX，买受人为xx公司，房屋价款为55万元。第三份为北京市建设委员会格式合同，出卖人为孟XX，买受人为xx公司，房屋价款为76万元。第一份合同为赵XX提供，第二、三份合同为xx公司提供。2018年8月27日xx公司取得涉案房屋的不动产权登记证书，现xx公司尚未实际占有该房屋。

　　赵XX认为第一份合同是双方真实意思表示，房屋价款应当是300万元。xx公司认为第一份合同属于伪造，第二、三份合同合法有效。经本院释X，xx公司申请对第一份合同xx公司

　　的印章真伪进行鉴定，其后因为没有交纳鉴定费，鉴定终止，xx公司并不要求继续鉴定。

　　3.根据xx公司提供的其经理高xx与杜XX的微信聊天记录,杜XX与高xx洽商购买王XX六套房屋事宜，杜XX起到居间作用，负责与买卖双方联系沟通。

　　4.经本院查询，xx公司于2018年就涉案房屋办理抵押贷款200万元，现贷款已还清；2019年3月25日就涉案房屋办理抵押贷款300万元，现贷款已还清；2020年12月就涉案房屋办理最高额抵押贷款279.94万元，现抵押尚未解除。

　　5.诉讼中，赵XX于2021年8月13日向本院申请财产保全，请求对xx公司价值300万元的财产采取保全措施。本院依法作出（2021）京0119民初1261号民事裁定书，对xx公司价值300万元的财产采取保全措施。

　　当事人主要对以下其他证据分歧较大：

　　1.赵XX提供对王XX的授权委托书，拟证实赵XX委托王XX出售涉案房屋，xx公司认为授权委托书应当由孟XX出具。

　　XXX公司提供房屋买卖情况说明原件一份，该说明主要内容为，王XX委托杜XX与xx公司办理包括涉案房屋在内的6套房屋的买卖事宜，房屋单价每平方米5700元。赵XX及王XX对该说明均不予认可。

　　xx公司提供房屋买卖授权委托书及房产情况说明复印件一份，该说明内容与上述说明内容基本一致。赵XX及王XX对该说明均不予认可。

　　本院认为，赵XX、孟XX及王XX均认可涉案房屋的实际所有人是赵XX，本院对该事实不持异议。综合本案的证据及当j事人的陈述，永烁公司应当向赵XX给付购房款300万元，理由如下：XXX公司提供的其经理高xx与杜XX的微信聊天记录证实，杜XX在涉案房屋的买卖过程中属于xx公司与王XX的居间人，该事实与杜XX的陈述一致。xx公司提供的房屋买卖情况说明原件一份以及房屋买卖授权委托书及房产情况说明复印件一份,房屋买卖情况说明原件没有王XX的签字，且赵XX及王XX对上述两份说明均不予认可，故本院不能认定杜XX在房屋买卖过程中是王XX的代理人。2.本案争议的焦点是2018年8月24日房屋价款为300万元的房屋买卖合同，xx公司对该合同的真实性不予认可，但在申请鉴定过程中没有交纳鉴定费，且经本院询问后其不再申请鉴定，本院对该合同的真实性不持异议，在没有其他相反证据证实的情况下，该合同均应当视为双方当事人的真实意思表示。3.涉案房屋的买卖存在三份价款不同的合同文本，但价款为300万元的合同注明：“双方在xx产权交易大厅所签的对公合同每套价格只做乙方合理避税使用，双方成交价格以本合同为准。”双方对该合同标明的价款应予遵守。4.鉴于上述理由，xx公司如认为300万元的价款明显偏高，应当在法定期限内予以撤销或釆取其他途径解决，但根据本案查明的事实，xx公司承认在没有支付任何房款的情况下，将涉案房屋多次抵押贷款，目前仍存在最高额抵押贷款279.94万元，现抵押尚未解除，故本院对赵XX要求xx公司支付300万元购房款的诉讼请求予以支

　　持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

　　XX（北京XX公司于本判决生效后七日内支付赵XX购房款XXX元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费30800元及财产保全费5000元，由XX（北京XX公司负担，于本判决生效后七日内交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

　　审批员赵XX

　　二0二二年一月五号