当租房遇到房屋司法拍卖变更业主并被起诉，应如何维护自身权益！

    原告袁XX向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告自作出判决之日立即腾出并搬离侵占的位于广州市花都区XX（国际）皮革皮具城贵丽路XX、XXX、XXX号房屋；2、请求判令被告从2019年9月30日起向原告支付侵占房屋占用费按每月20000元，暂计至起诉之月，最终计算至腾空交付之日止；3、请求判令被告从2019年9月30日起向原告支付利息（利息从2019年9月30日起，以XXX元为基数按年利率6％计算至付清为止），利息暂计5000元；4、请求判令诉讼费由被告承担。

    事实和理由：2019年9月30日，原告通过淘宝司法拍卖，成功竞拍取得位于广州市花都区XX（国际）皮革皮具城贵丽路XX、XXX、XXX号房屋并获得所有权。2019年9月30日，广州市花都区人民法院作出（2018）粤0114执4101号之十号执行裁定书，确认涉案位于广州市花都区XX（国际）皮革皮具城贵丽路XX、XXX、XXX号房屋所有权自本裁定书送达给原告时起转移。原告多次与被告协商，要求搬离涉案的房屋，但被告以各种理由拒绝交付房屋。原告认为，根据《物权法》第28条以及物权法司法解释第7、8条规定，原告作为物权人，有权要求被告停止侵权，搬离涉案侵占的房屋，并支付侵占费用。故诉至贵院，望贵院依法判决，以维护原告的合法权益。

    被告王XX答辩称，1、原告诉请腾空房屋的要求，我方认为是不合理的，被告在2018年5月18日与物业出租方签订了租赁合同，合同真实合法有效，被告对涉案物业享有合法租赁权，可以在租期内占有使用，不受妨害，在承租期内，我方严格履行租赁合同，按约交租，守法经营，在工商部门办理住所地变更手续，并获得换发的新的营业执照，该营业执照上经营者为被告丈夫，住所地为涉案物业地址，由此可见，我方对涉案物业享有占有使用权，并获得行政主管部门的书面确认。我方是善意的承租方，本案中原告通过司法拍卖获得物业的所有权，是在2019年9月30日，法院出具裁定书之后，我方通过租约获得租赁权是在2018年5月18日，由此可见，原告取得所有权的时间迟了我方一年多，根据相关规定，我方的租赁权应当得以保障。2、针对原告要求支付2019年9月30日后，每月2万元的租金，我方认为不合理，应予驳回，在2018年5月，我方与业主签订合同并履行合同义务，除了在签约时交纳押金5000元还支付了租金15万元，业主开具收据。我方通过银行转账的方式，在2019年6月支付第二年的租金，业主也开具收据，所以在第二年度的租金，我方已经支付，租期是2019年6月1日至2020年5月30日，此前的产权转移我方无从知晓，而且我方已经支付了一年的租金，所以原告应向业主追讨租金，我方可以协助。我方支付了租金，应当合法保障我方的租赁权，而不能重复支付租金，对于2020年6月后，我方愿意向原告方支付租金，维持租赁关系。综上，我方认为原告的诉讼请求的事实不充分，请求法庭查清事实，驳回原告诉讼请求。

    本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区XX（国际）皮革皮具城贵丽路XX、XXX、XXX号，建筑面积664.75平方米，原权属人为谭XX，于2019年11月8日登记在袁XX名下。

    谭XX与案外人江XX借款合同纠纷一案，本院依申请执行人江XX申请，于2017年6月21日依法查封涉案商铺。因谭XX拒不履行生效法律文书确定的义务，本院依法对涉案商铺进行拍卖。袁XX于2019年9月30日以XXX元竞得涉案商铺所有权。本院于2019年9月30日出具（2018）粤0114执4101号之十执行裁定书，裁定如下：一、解除对谭XX的位于广州市花都区XX（国际）皮革皮具城贵丽路XX、XXX、XXX号的房产的查封。二、位于广州市花都区XX（国际）皮革皮具城贵丽路XX、XXX、XXX号的房产所有权及相应的其他权利归买受人袁XX所有，位于广州市花都区XX（国际）皮革皮具城贵丽路XX、XXX、XXX号的房产所有权自本裁定送达买受人袁XX时起转移。三、买受人袁XX可持本裁定书到房产管理部门办理相关产权过户登记手续，上述房屋过户手续按有关规定办理。袁XX于2019年10月18日签收上述裁定书。

    王XX陈述，其之前就在皮革城经营，此后想换一个地方经营，因在皮革城门口看见了招租公告，主动与出租方联系，便签订了租赁合同。王XX为此提交了王XX与田XX签订的《广州市房地产租赁合同》及个体工商户营业执照拟证实其主张，该租赁合同中显示王XX租赁的商铺为广州市花都区狮岭镇皮革皮具城三期A十街2、3A号，租金为每月1000元。王XX经营的广州市XX的经营场所为上述商铺。此后广州市XX的经营场所变更为涉案商铺，登记日期为2019年3月28日。

    2018年5月18日，王XX（乙方、承租方）与钟XX（谭XX）（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案商铺，租赁期限自2018年6月1日志2023年5月31日，租金为每年15万元。合同签订后，王XX于2018年5月18日向钟XX转账15万元，钟XX出具收到王XX支付涉案商铺2018年6月1日至2019年5月31日租金15万元的收据。王XX陈述，其因U盾遗失，于2019年6月19日向钟XX指定的户名为罗有连的账户支付15万元。王XX为此提交了电子银行业务回单及收据拟证实其主张。王XX提交的收据内容为：今收到租用狮岭皮革城XXXX-XXX号租户王XX交来2019年6月1日至2020年5月30日租金15万元，租金转入农村商业银行卡号：62×××43，户名罗有连。钟XX在该收据上签名并捺印。袁XX确认电子银行业务回单的真实性，对于收据不予确认，认为该两份证据与本案无关，无法证实与租金有关。

    袁XX与王XX均确认涉案商铺位于皮革皮具城五期中区的位置。王XX于2020年3月21日搬离涉案商铺，并将钥匙交给袁XX。袁XX要求王XX自2019年9月30日起向其支付涉案商铺的占有使用费至搬离之日止。经本院询问，袁XX表示占有使用费标准由法院酌定，其不申请对涉案商铺的租金标准进行评估。2020年2月18日公布的2019年广州市房屋租金参考价中，狮岭皮革皮具城五期的租金参考价为20元／月／平方米。

    另查明，涉案商铺于2017年2月17日设立抵押权，抵押权人为XXX。根据已经发生法律效力的（2017）粤0114民初6136号判决查明的事实，钟XX与谭XX系夫妻关系。

    裁判分析过程

    本院认为：王XX已于2020年3月21日搬离涉案商铺并将钥匙交回给袁XX。袁XX要求王XX腾空并搬离涉案商铺的基础已不存在，袁XX要求王XX腾空并搬离涉案商铺，本院不予支持。

    根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。王XX与钟XX签订《租赁合同》之时，涉案商铺已抵押并被查封，但王XX提交的收据、转账记录及电子银行业务回单足以证实其已向钟XX支付租金至2020年5月30日。本院对于王XX提交的收据、电子银行业务回单及转账记录予以采信。

    袁XX与王XX均确认涉案商铺位于皮革皮具城五期中区的位置。根据2020年2月18日公布的2019年广州市房屋租金参考价，涉案商铺的租金参考价为20元／月／平方米。涉案商铺的建筑面积为664.75平方米，则每月租金为13295元，每年租金为159540元。王XX与钟XX约定涉案商铺的租金为每年15万元，并未明显偏低。王XX已向钟XX支付租金至2020年5月30日，且王XX已于2020年3月21日搬离涉案商铺。故王XX不需向袁XX支付占有使用费。袁XX要求王XX自2019年9月30日起向其支付涉案商铺的占有使用费及利息，本院不予支持。

    依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

    判决结果

    驳回原告袁XX的全部诉讼请求。

    案件受理费213元，由原告袁XX负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递