租客退房委托人多次催交房租未果，委托人找到我方律师帮其主张权益

    湖南省长沙市雨花区XX

    民事判决书

    (2022)湘****民初***号

    原告:白**，女，19**年*月**日出生，汉族，住湖南省**市**区****街道***社区******号。

    委托诉讼代理人:秦**,湖南XX律师。

    被告:周**，男，19**年*月**日出生，汉族，住湖南省**市**区**********号。

    原告白**(以下简称原告)与被告周**(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2022年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦**、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告截至2021年4月30日的已欠租金46233元及违约金131238元(合同总金额的50%);2、由被告承担本案的诉讼费及律师费5240元等费用。

    事实和理由:2019年6月25日，原、被告及**地产(******分行)签订《房屋租赁居间服务合同》，原告将坐落于**区*****路****号*******栋***号的房屋出租给被告。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定了租期、租金和违约事项等。被告于2020年7月11日才支付2020年4月10日至2020年7月9日的租金，拖欠租金3个月。被告在2021年4月30日将房屋钥匙交给原告，但没有对水费进行验收，押金5000元须用于抵充。2020年7月10日至2021年4月30日的租金未按期支付，已欠房租46233元(9个月零20天的租金为51233元，被告于2021年4月22日支付5000元)。原告多次催要，被告均未支付。

    被告辩称:双方于2019年6月25日签订房屋租赁合同，约定租期四年，实际租到2021年4月30日，并进行了结算，被告仅欠付2020年9月到2021年4月的租金37700元。对于原告起诉的租金、违约金的金额不认可，应当以被告与原告父亲白*的微信结算为准。

    本院经审理，认定事实如下:

    2019年6月25日，原告父亲白*代原告(出租方)与被告(承租方)及案外人长沙市**房地产经纪有限公司(信息服务方)签订一份《房屋租赁居间服务合同》，约定原、被告就房屋租赁事宜分别向长沙市**房地产经纪有限公司支付居间服务费2500元。同日，白*代原告与被告答订一份《房屋租赁合同》。合同约定:原告将其位于长沙市**区****路***号*********栋***号的房屋出租给被告，租期四年(2019年7月10日至2023年7月9日);月租金为5000元、每年递增6%，按季度支付，每次提前7日付款，另付押金5000元;被告拖欠租金累计一个月以上的，原告有权终止合同、收回房屋，被告应支付原告合同总租金50%的违约金;双方还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了押金5000元及首季度的租金15000元，原告将房屋交给被告租用。原告陈述自2020年7月10日起，被告未再按约支付租金。2021年4月22日，被告向原告支付租金5000元，剩余租金未付。2021年4月30日，被告因故不再租赁涉案房屋。同日，被告向原告父亲白*发送微信，确认欠付租金37700元并承诺在2021年底付清。此后，原告催要未果，于2022年1月10日诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告陈述在扣除2021年4月22日支付的租金5000元和押金5000元后，其仅欠付原告自2020年9月至2021年4月的租金。另查明:2021年12月23日，原告与湖南XX签订了一份《委托代理合同》，原告委托该所为其处理房屋租赁合同纠纷诉讼事宜，律师费为5000元、差旅费和住宿费等为240元。原告提交了一张律师费票据(金额5000元)及收据(金额260元)，拟证明其向湖南XX支付了前述费用。以上事实，有不动产权证、房屋租赁居间服务合同、房屋租赁合同、微信聊天记录截图、委托代理合同、律师费发票、收据以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。

    本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。

    根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按约定的期限支付租金。本案中，原告已履行了交付房屋的义务，但被告租用房屋后没有按约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。现被告未付清房屋租金，原告要求其支付所欠租金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。经核算，涉案房屋自2020年7月10日至2021年4月30日的租金为51233.3元(5300/月x9个月+5300元/月+30天*20天)。扣除被告已付的押金5000元、租金5000元后，被告尚欠原告的租金为41233.3元。

    《房屋租赁合同》约定如被告欠付租金达一个月以上的，应按合同总租金的50%向原告支付违约金。本院审查后认为，违约责任具有补偿性，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院酌情确定被告应以41233.3元为基数，按日万分之二的标准向原告支付从2021年5月1日起至实际清偿之日止的违约金。对于诉讼请求的超出部分，本院不予支持。

    关于原告主张的律师费5000元，因双方并未对此进行约定，本院对其该项诉请不予支持。原告主张的其他费用240元，仅提交了一张收据，不足以证明该项费用的实际支出情况，本院亦不予支持。

    依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》

    第六十七条之规定，判决如下:

    一、被告周**应于本判决生效之日起10日内支付原告白**租金41233.3元及违约金(以41233.3元为基数，按日万分之二的标准，自2021年5月1日起计算至实际清偿之日止);

    二、驳回原告白**的其他诉讼请求。

    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费因适用简易程序减半收取1977元，由被告周**负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

    审判员朱**

    二〇二二年四月六日

    书记员廖**