北京某房地产公司与北京某物业公司房屋租赁合同纠纷二审

北京市第二XX级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)京02民终13809号

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京XX公司

法定代表人：孔XX，总经理。

委托诉讼代理人：夏XX，女，北京XX公司财务人员。

委托诉讼代理人：范XX，北京市XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京XX公司

法定代表人：胡X，执行董事、经理。

委托诉讼代理人：司阳，泰和XX律师。

委托诉讼代理人：蒋X，泰和XX实习律师。

上诉人北京XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人北京XX公司（以下简称龙湖XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2022)京0102民初12249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回龙湖XX公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由龙湖XX公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、错误。一、一审判决认定（2021）泰律函字第1156号及（2021）泰律函字第1306号律师函已送达给我公司，属认定事实错误，我公司从未收到过这两份律师函。（1）龙湖XX公司提交XX快递单并未体现出律师函是否实际送达我公司。我公司法定代表人孔XX与XX国XX客服电话录音及XX国XX员工提供的XX内部邮件物流信息详单证明龙湖XX公司称其于2021年10月29日向我公司邮寄解约函件是虚假陈述，该解约函于11月29日才邮寄，XX部门12月11日才揽收，龙湖XX公司不可能于11月2日与我公司进行房屋交接；龙湖XX公司提交证据显示另一份律师函由门卫保安室签收，但我公司租赁的办公楼所谓门卫保安室为个人承包，其只负责收取停车费及疫情期间的行程码查验工作，不会代收任何快递文件；根据XX国XX北京牛街营业部提供的邮件详单，该邮件由门卫保安室代收且未生成电子签名或底单，XX投递员涉嫌失职并未向我公司送达该邮件；且在此期间，孔XX正在北京市丰台区看守所服刑，不可能接到XX快递员电话，更不可能接收到该份快递文件。（2）龙湖XX公司明确表示不履行合同的行为符合《民法典》XX法定解除情形的第二种，但法定解除权的行使权利人为守约方，违约方无法定解除权，故无论龙湖XX公司的解约律师函是否送达给我公司，因其没有法定解除权，不能达到法定解除的法律后果。二、一审判决认定的龙湖XX公司提供的房屋交割清单并非杨XX签署的原始文件，龙湖XX公司涉嫌提供虚假证据材料；杨XX和我公司自始至终不知道龙湖XX公司要求解约之事，一审判决据此认定龙湖XX公司与我公司达成了解约合意并认定该份文件效力，属事实认定错误。（1）杨XX并非我公司员工，其依法无签署任何与我公司有关的法律材料的权限，我公司为了其免于因接私单受到单位处罚，一审时自认其为我公司员工。（2）龙湖XX公司员工冯XX让杨XX签署的文件为空白文件，龙湖XX公司提供的一审证据材料涉嫌造假，杨XX和我公司自始至终不知道龙湖XX公司要求解约之事，我公司申请杨XX出庭陈述相关事实情况并对该份证据材料XX杨XX签名及其它所写内容进行笔迹鉴定，还原事实真相。杨XX出具的《声明》描述：杨XX接到自称为冯XX朋友名叫冯XX的电话，要求与其见面，见面后冯XX要求杨XX暂时保管房屋钥匙，并向杨XX出具了一个空白表格，要求其填上钥匙交付日期字样，杨XX同时划掉了退房日期几个字。同时，冯XX明确表示，此签字仅作为钥匙交接保管使用，其它内容杨XX并未填写，经杨XX本人对龙湖XX公司一审提交的“房屋交割清单”确认，该份证据上“杨XX”签名，并非杨XX本人签署。（3）龙湖XX公司称签署房屋交割清单时，杨XX向我公司领导进行了电话请示，因龙湖XX公司表述的交割时间，孔XX正在看守所服刑，不可能接到杨XX电话，龙湖XX公司的表述为虚假表述。（4）从“房屋交割清单”的表述来看，不符合房屋交割的基本行业惯例和生活逻辑，不可能是双方达成一致的房屋交割，明显属于钥匙保管的情形，依法不能认定双方达成解约合意及房屋交割的法律后果。三、一审判决其他认定事实错误部分。一审判决描述：“XX公司辩称，……，被告认为2020年9月份原告公司名叫冯XX的人员和被告方进行过沟通”，该描述是错误的，此处我公司所述原话为“2021年8月份原告公司名叫冯XX的人员和被告方进行沟通并签署了房屋租赁合同”，2021年9月我公司并未与龙湖XX公司进行过任何沟通。四、我公司在收到本案诉讼材料之前，从未知悉龙湖XX公司有解约意向，愿意单方违约并支付四个月租金作为违约金。我公司收到本案诉讼材料后未将涉案房屋再次出租，是因为担心龙湖XX公司以其将房租缴纳到2022年5月15日，涉案房屋仍为龙湖XX公司租赁期间为由，要求我公司支付违约金，直至我公司按照合同约定，给龙湖XX公司支付第二期房屋租金宽限期十五日后，才于2022年6月1日将涉案房屋再次对外出租。五、我公司实际损失远远超出龙湖XX公司诉讼请求XX要求我公司支付的金额，即使不支付上述金额，也已经承受了巨大的损失，若法院再要求我公司承担上述金额，对我公司明显不公平。综上，请求二审法院查明本案事实，依法改判维护我公司的合法权益。

龙湖XX公司辩称，同意一审判决，不同意XX公司的上诉请求。首先，我公司提交的证据证明XX公司已经收到解约函、律师函，我公司亦前往快递公司进行了查询，相关证据已经提交。其次，XX公司一审自认杨XX是其员工，也认可其签署的文件，现XX公司否认其一审陈述的上诉意见不应采信。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

龙湖XX公司向一审法院起诉请求：1.判令XX公司退还龙湖XX公司已支付但尚未发生的租金221125.4元；2.本案诉讼费用由XX公司负担。

XX公司向一审法院反诉请求：1.确认双方租赁合同于2022年5月15日解除；2.判令龙湖XX公司向XX公司支付扣除一个月押金后的三个月违约金197499.99元；3.判令龙湖XX公司向XX公司支付免租期20日房租43888.89元；4.判令龙湖XX公司向XX公司支付空调赔偿费用196000元；5.判令龙湖XX公司向XX公司支付物业费21825.45元、水电费232.10元。

一审法院认定事实如下：双方签订《写字楼、商铺租赁合同》，约定龙湖XX公司（乙方）承租XX公司（甲方）管理的西城区XX109-9，建筑面积207.69平方米，租赁期限为2021年9月1日至2026年11月15日，免租期20天，自2021年9月1日至2021年9月20日，房屋租赁期内起始月租金为65833.33元，年租金79万元，租金包含税金，支付方式为押一付6，押金相当于1个月租金，龙湖XX公司已于2021年8月12日向XX公司支付定金1万元。双方达成共识，甲方房内现有设备及物品的含税租金为10万元，双方确认无论以何种方式解除本合同，乙方在返还房屋时，均无需返还上述设备设施。合同第7.3条约定，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方四个月房租作为违约金。合同附件二为房屋交割清单。

2021年8月12日龙湖XX公司向XX公司支付定金1万元；2021年8月25日龙湖XX公司向XX公司转账604041.10元；2021年8月26日龙湖XX公司向XX公司转账65833.33元。

诉讼XX，龙湖XX公司提交泰和XX律师出具的（2021）泰律函字第1156号律师函，主要内容为因龙湖XX公司经营计划调整，决定于2021年11月3日解除与XX公司租赁合同，终止租赁关系，落款日期为2021年10月29日。收寄信息查询单显示收件客户地址为XX公司注册地，收件人电话为XX公司法定代表人移动电话。龙湖XX公司提交泰和XX律师出具的（2021）泰律函字第1306号律师函，主要内容为泰和XX接受龙湖XX公司委托函告XX公司，双方租赁合同于2021年11月2日解除，双方已完成房屋交接，要求XX公司退还尚未发生的租金折抵违约金和物业费后的费用221125.40元，落款日期为2021年12月3日。收寄信息查询单显示收件客户地址为XX公司注册地，收件人电话为XX公司法定代表人移动电话。快递查询信息单显示2021年12月7日由门卫保安室代收。XX公司对证据真实性无法确认，不认可证明目的，主张XX公司从未收到过律师函，律师函是门口门卫签收的，且无法确认门口门卫是否实际签收。

诉讼XX，龙湖XX公司提交房屋交割清单，载明：相关费用：截止2021年11月2日（“截止”二字被划掉），水费：未用，起计底数2105，电费：未用，起计底数130192，物业费2150.87元（等物业单子），钥匙：6把；退房日期：钥匙交接日期（“退房日期”四字被划掉）2021年11月2日；甲乙双方已对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行了验收，并办理退房手续。有关费用的承担和房屋及其附属物品、设备设施的返还“无纠纷”。出租人签章处有杨XX的签字，承租人处有冯XX签字。XX公司认可交割清单为公司前台杨XX所签，并收取了钥匙，但杨XX并不清楚房屋交割清单的含义，且签署房屋交割清单不代表合同解除，合同解除需要双方盖章并签字确认。XX公司认为这份水电交割清单也不够规范，且没有体现房屋内物品。“截止”“钥匙交割日期”已被划掉，证明当天只是交接了钥匙，杨XX因为这件事情开除了，她没有权利签署文件。龙湖XX公司主张该房屋交割清单与房屋租赁合同附件二的格式、内容一致，XX公司应当完全理解清单内容所代表的含义，交割清单已明确对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行了验收，并办理了退房手续。

诉讼XX，XX公司提交与徐XX签订房屋租赁合同、与冯XX的房屋交割清单、设备设施清单，在与徐XX的房屋交割清单XX载明解除合同的通常手续即“退房确认”一栏进行填写，包括退房日期，并注明“合同已终止，费用已结清，押金已退还”；与冯XX的房屋交割清单XX，“退房确认”一栏XX为空白；该组证据可证明XX公司正常的交割手续，而龙湖XX公司的材料不符合上述手续要求，故双方租赁合同并未在2021年11月2日解除。龙湖XX公司不认可与徐XX签订房屋租赁合同的真实性、合法性，不认可证明目的，认为与本案没有关联性；对与冯XX的房屋交割清单、设备设施清单真实性认可，证明目的不认可，冯XX是代表龙湖XX公司跟XX公司签署合同的对接人，该清单与涉案合同附件2格式是一致的，包括了退房确认的部分，水电费的读数与龙湖XX公司提交的房屋交割清单XX的读数一致，表明双方均认可龙湖XX公司未使用房屋，未产生水电费；在合同以及该份清单XX，明确约定乙方支付租金后，设备归乙方所有。因此XX公司反诉请求XX的空调赔偿费不成立，事实上龙湖XX公司也没有拿走空调。

XX公司提交与备注名称为“租62XX信城龙湖冯XX”发送的短信记录、通话记录截图、与备注名称为“租62XX信城龙湖耿学伟”的通话记录截图，与备注名称为“XX信城物业”的短信记录，证明XX公司催交2022年4月和5月房租，且涉案房屋产生水电费用，龙湖XX公司对证据真实性无法确认，不认可证明目的，认为双方租赁关系于2021年11月2日解除。

XX公司还提交与房屋产权人赵XX的出租代理合同、照片和收据，证明涉案房屋原本装有两台空调，2022年4月的照片XX显示空调已不在，有明显的拆除痕迹。龙湖XX公司对合同真实性无法确认，认为与本案无关，对收款收据真实性、关联性不认可；龙湖XX公司并未拆除空调，XX公司并无直接证据证明空调是由龙湖XX公司拆除。

一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。龙湖XX公司提交的房屋交割清单有龙湖XX公司工作人员和XX公司工作人员签字，且交割内容包括“钥匙6把”，物业费“2150.87元”，还有水费和电费等内容，且在退房手续部分进行勾选，可认定双方就租赁合同解除达成一致并完成交割手续。XX公司主张前台杨XX并不清楚房屋交割清单的含义，也没有权利签署文件，法院认为杨XX即便为公司前台，没有相应权限，但作为XX公司工作人员，相对人有理由相信其有代理权，该行为对XX公司发生法律效力，XX公司的答辩意见，法院不予采纳，并依法认定双方租赁合同于2021年11月2日解除。按租赁合同约定，龙湖XX公司应承担四个月房租作为违约金，且10万元设备设施押金不予返还，法院核算XX公司应返还的金额为已支付款项扣除四个月房租的违约金、10万元押金、2021年9月21日至2021年11月2日租金和2150.87元物业费，金额为220029.03元。XX公司的反诉请求，无事实及法律依据，法院不予支持。依照《XX华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，一审法院于2022年8月判决：一、确认北京XX公司与北京XX公司签订的《写字楼、商铺租赁合同》于2021年11月2日解除；二、判决生效之日起10日内，北京XX公司退还北京XX公司220029.03元；三、驳回北京XX公司其他诉讼请求；四、驳回北京XX公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《XX华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，XX公司提交以下证据：1.龙湖XX公司提交的编号为×××的XX快递单据、XX国XX工作人员提供的编号为×××的邮件详情材料（两份）以及XX公司法定代表人孔XX与XX国XX客服工作人员电话录音（两份），证明两份邮件并未有效送达XX公司，XX公司并未知悉龙湖XX公司有解约意愿；龙湖XX公司不可能在未邮寄解约函的情况下于2021年11月2日与XX公司进行房屋交接，所谓的房屋交接只是冯XX个人将钥匙交于杨XX暂时保管。2.杨XX出具的《声明》以及杨XX与北京XX公司签订的《劳务合同》，证明杨XX非XX公司员工，无权签署任何与XX公司有关法律材料；冯XX与杨XX见面让其暂时保管涉案房屋钥匙，并未提及解约、交接之事；杨XX只在空白文件XX签名并写上钥匙交接日期字样，龙湖XX公司提交的“房屋交割清单”XX“杨XX”签名非其本人签署且未写其它内容，且该“房屋交割清单”并非杨XX当时所签原版空白表格，龙湖XX公司涉嫌向一审法院提交虚假证据材料；3.北京市丰台区看守所《刑满释放证明》，证明在龙湖XX公司所谓向XX公司邮寄涉案两份律师函时，收件人孔XX正在看守所服刑，不可能接到快递员电话和收到律师函，也不可能在2021年11月2日收到杨XX的电话请示；4.一审庭审笔录备注及一审判决，证明一审庭审笔录有多处认定事实记录错误，一审判决记载的“被告认为2020年9月份原告名叫冯XX的人员和被告方进行过沟通”内容有误，事实上庭审时XX公司表述的是“2021年8月份原告名叫冯XX的人员和被告方进行沟通并签署了写字楼、商铺租赁合同”。龙湖XX公司不认可第1组证据的证明目的；认为第2-3组证据不是二审新证据，不应被采纳，对第2组证据的真实性不认可，且一审XXXX公司已经充分明确认可杨XX的前台身份，有权签署相关文件；对第4组证据XXXX公司自行标注的内容不认可，笔录真实准确，一审判决的认定符合法律规定和客观事实。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，根据本案查明的事实及龙湖XX公司提交的房屋交割清单，可认定双方就租赁合同解除达成一致并完成交割手续。经查，一审法院系根据上述情形，认定双方租赁合同于2021年11月2日解除，并依据租赁合同约定及本案查明的事实，确定了XX公司应返还的金额。本院经审查认为，一审法院上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。XX公司上诉否认双方就租赁合同解除达成一致，并要求驳回龙湖XX公司全部诉讼请求，但其上诉理由及所提交的证据均难以充分证实其主张，故本院对XX公司的上诉主张不予采信，对其上诉请求亦不予支持。

综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《XX华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4616元，由北京XX公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。