商铺房屋租赁合同纠纷，追回损失

　　上海市黄浦区人民法院

　　民事判决书

　　(2022)沪0101民初6964号

　　原告(反诉被告)：崔X，男，X年2月12日出生，汉族，住河南省商丘市梁园区。

　　委托诉讼代理人：金X，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：李晶，上海XX律师。

　　被告(反诉原告)：上海XX公司，住所地上海市长宁区长宁XX。

　　法定代表人：李XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：沙XX，女，公司员工。

　　被告：上海XX公司，住所地上海市黄浦区XX、207室。

　　法定代表人：李XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：韩X，男，公司员工。

　　原告(反诉被告)崔X诉被告(反诉原告)上海XX公司(以下简称“XX公司”)、被告上海XX公司(以下简称“XX公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月8日立案后，依法适用普通程序(独任制)，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)崔X委托诉讼代理人金X，被告(反诉原告)XX公司委托诉讼代理人沙XX，被告XX公司委托诉讼代理人韩X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告(反诉被告)崔X向本院提出诉讼请求：1.判令崔X与两被告签订的《熊猫星厨·场地经营管理服务合同》(以下简称“《服务合同》”)于2021年11月2日解除;2.判令XX公司退还崔X58.117元(包括停业期间已支付的场地使用费和综合服务费7.657元、履约保证金14.820元、进场服务费20.640元、食安险5.000元，定金10.000元);3.判令两被告支付崔X经济损失共计66.860元(包括经营损失20.000元、设备损失费6.500元、用工成本10.360元，加盟费30.000元);4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2020年8月8日，崔X与两被告签订《服务合同》，约定：崔X经营品牌为“料八珍”，场地坐落于黄浦区XX路XX号XX室2F-4F层(以下简称“场地”)C3档口，计租面积14平方米，租赁期限为18个月，租金为每月7.410元，履约保证金为14.820元;两被告共同合作建设经营场地，XX公司拥有场地经营管理权，提供经营场地和现场管理服务，以向崔X收取相关费用;因崔X以外原因致使其经营活动无法依预期开展的，XX公司应积极配合在新场地寻找配置合适的经营场地。2021年9月15日，崔X收到XX公司建立的微信群要求商家停业整顿的通知，未经双方确认，其无理由停业整顿使崔X分别于2021年9月16日至19日、9月26日至30日、10月8日至11月初处于停业状态。期间，崔X曾多次询问开业时间，但XX公司均置之不理。两被告的无理由停业造成崔X营业额不断亏损、食材变质、员工工资负担过重以及客户信赖度的下降，损失巨大。此后，双方协商一致解除合同，在崔X卖出设备后，两被告立刻反悔，造成崔X重大经济损失。因两被告的行为导致崔X无法正常经营，双方的合同目的无法实现，构成根本违约。因此，崔X向两被告寄送通知函要求解除合同，合同自两被告2021年11月2日收到通知函之日起解除。此外，崔X认为两被告还存在其他一些违约行为，理应承担法律责任，遂提起诉讼。

　　被告(反诉原告)XX公司辩称，不同意崔X的诉讼请求。1.同意《服务合同》解除，但解除时间应为2022年1月17日。因为崔X和场地商户们档口内设备摆放不合规、卫生不达标，场地被食药监管部门多次要求停业整改，停业责任在崔X而非两被告，XX公司已告知崔X和商户们整改，尽到了合同义务。崔X单方发函解除合同不符合法律和合同约定的解除条件，XX公司已回复不同意解约，要求其恢复经营，但崔X不仅未支付费用还擅自搬离设备，构成根本违约，XX公司据此于2022年1月17日发函通知崔X解除合同，合同应于该日解除，崔X也应将合同费用支付至该日。2.不同意退还任何费用。根据《服务合同》的约定，停业整改责任在于崔X，其无权要求免除停业期间应承担的场地使用费及综合服务费，以及退还履约保证金金。另外，根据合同约定，进场服务崔X已享受，无论何种原因导致合同解除该笔费用均不退还。崔X主张的食安险5.000元、定金10.000元不存在，按照《服务合同》的约定应为燃气改造费15.000元，该笔费用亦约定了无论何种原因导致合同解除不予退还。至于崔X主张的经济损失，因停业责任在于崔X，且崔X并未充分举证证明这些损失真实存在及与本案相关，故XX公司对此均不认可。综上，XX公司认为因崔X存在根本违约导致合同解除，据此提出反诉请求：1.请求确认《服务合同》于2022年1月17日解除;2.判令崔X支付2021年11月1日至2022年1月17日期间的场地使用费及综合服务费18.961.48元、延期付款违约金4.191.06元，合计23.152.54元;3.依法判令崔X支付2021年9月16日至2021年10月15日期间的物业费1.313.48元，延期付款违约金354.64元，合计1.668.12元;4.依法判令崔X支付违约金22.230元;5.本诉、反诉诉讼费由崔X承担。

　　原告(反诉被告)崔X针对反诉辩称，对XX公司的反诉请求都不认可，因为两被告原因导致场所和崔X的档口无法继续经营，违约方是两被告而非崔X，两被告应当赔偿崔X违约损失，XX公司不存在违约损失。

　　被告幸知餐饮辩称，不同意崔X的全部本诉请求，答辩意见与XX公司相同，同意XX公司的全部反诉请求。

　　经审理查明，本院确认以下事实：

　　2020年8月8日，崔X与XX公司、XX公司签订《服务合同》，约定：一、XX公司、XX公司共同建设场地，XX公司拥有场地经营管理权，提供场地现场管理服务，并向崔X收取相关费用;二、崔X使用XX公司场地从事经营活动，场地档口为C3.面积为14平方米，经营品牌为料八珍小吃，场地使用期间为18个月;三、崔X应每2个月向XX公司支付一次支付场地使用费2.964元/月和综合服务费4.446元/月，合同签订后3日内向XX公司支付履约保证金14.820元、燃气改造费15.000元、进场服务费20.640元;四、崔X应在合同签订后3日内，首次向XX公司支付上述合同费用合计65.280元，并在每月20日之前向XX公司支付上月16日至本月15日之间经营场地所发生的能源费和公摊费，具体以XX公司书面通知金额为准;五、合同“XX条款”中约定：场地使用费指崔X从事经营活动使用XX公司场地而产生的费用，综合服务费指XX公司为崔X的经营活动提供场地管理、运营服务、上线服务等产生的费用，能源费用为经营场地所发生的水、电、燃气等费用，公摊费用为经营场地内水、电、供暖、卫生费、燃气、空调维护、排烟清洗、网络、餐厨垃圾、下水道清洗、公区电费等;因XX公司已对崔X经营场地进行了燃气改造，故无论基于何种原因导致合同终止，XX公司均不退还燃气改造费;崔X在签署本合同时已享受到XX公司提供的选址服务、进场入驻服务及场地装修服务，崔X确认享受到前述服务后向XX公司支付进场服务费，因该服务已由XX公司提供完毕，无论基于何种原因导致合同终止，XX公司均不向崔X退还进场服务费;此条款XX公司已多次与崔X确认，崔X对此不持异议;因XX公司原因而导致XX公司提供的设施、设备毁损或丧失应有功能的，经崔X通知后，XX公司未给予修缮、维护，致使崔X的经营活动无法继续开展的，XX公司应免除无法经营期间的场地使用费;崔X延迟交纳合同项下场地使用费、综合服务费、进场服务费、保证金、能源费用或其他应付合同费用的，每延迟一日，崔X应当向XX公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金。合同附件为三方签订的《熊猫星厨经营管理制度》《食品安全协议书》《消防安全协议书》《熊猫星厨商业合作廉洁协议》。

　　合同签订当日，崔X向XX公司付款10.000元，并进场经营C3档口。2020年8月18日，崔X向XX公司付款55.280元。同月25日，崔X向XX公司支付当年9月、10月的场地使用费和综合服务费14.083.75元。

　　2021年9月-10月，XX公司在与场地商户的微信聊天群中，多次通知崔X及商户因食药监管部门大检查场地停业整顿，要求商户进行整改。庭审中，崔X、XX公司确认：场地停业期间为2021年9月16日-19日、27日-30日、2021年10月8日-30日，共计31天，停业期间的场地使用费和综合服务费共计7.410元。

　　2021年11月2日，两被告收到崔X邮寄的通知函，称自2021年9月16日停业至今已逾期30天，致使经营活动无法依预期开展，两被告的行为导致合同目的无法实现，构成根本违约，要求解除合同，退还相应的押金、入场费、场地租赁费用等相关费用，并支付崔X停业期间损失。5日，崔X在C3档口粘贴催告函，告知两被告合同已通知到达解除，要求两被告配合办理其离场手续。8日，崔X搬离场地。

　　2021年11月8日，XX公司向崔X(邮寄地址为场地C3档口)邮寄回函称，不同意合同解除，合同履行期限18个月，非XX公司原因的短期停业不符合提前解除合同条件，合同仍在继续履行中，要求崔X及时进场经营、支付费用。该回函由他人代收。2022年1月17日，XX公司再次向崔X(邮寄地址为场地C3档口)邮寄商函称，崔X逾期未支付合同约定费用、擅自搬离设备构成根本违约，通知崔X合同于当日解除，要求崔X补交欠款。该商函由他人代收。

　　以上事实，由崔X、XX公司提供的《服务合同》、微信群聊天记录、银行转账凭证、通知函、催告函、回函、商函及快递凭证等证据，以及本案的庭审笔录、谈话笔录等证明。

　　本院认为，崔X、XX公司及XX公司签订的《服务合同》系三方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方均应按约履行合同义务。崔X根据合同约定向XX公司交纳相应费用后，在XX公司、XX公司共建的场地C3档口经营和接受管理，后者有义务保证崔X的正常经营。现根据庭审查明的事实，崔X在C3档口经营期间，XX公司于2021年9月、10月三次单方面通知其停业整顿，前后时间共计31天，显然对崔X的正常经营造成了重大不利影响，两被告行为构成违约。XX公司、XX公司主张停业系食药监管部门的要求，原因是崔X和档口商户们卫生不达标，责任不在两被告。对此，本院认为，两被告的抗辩主张不能成立。首先，停业整顿仅为XX公司在微信聊天群中的单方通知，两被告并未提供任何关于场地档口卫生不达标及食药监管部门通知要求场地停业的证据;其次，根据合同约定，XX公司基于提供场地管理服务而向崔X收取费用，即使场地确因卫生不达标导致停业整顿，亦表明XX公司的场地管理服务不到位，其仍应负有违约责任。

　　崔X因两被告的违约行为长时间未能正常经营，合同目的无法实现，依法有权解除合同，合同应自两被告收到解除通知之日起解除。崔X诉请《服务合同》于2021年11月2日解除，于法不悖，本院予以支持。XX公司反诉主张合同自其发函通知的2022年1月17日解除，于法无据，本院不予支持。合同解除后，停业期间的场地使用费和综合服务费7.410、履约保证金14.820元，XX公司应当退还崔X;关于崔X主张退还的进场服务费20.640元、食安险5.000元，定金10.000元，按照《服务合同》的约定，应为进场服务费20.640元和燃气改造费15.000元。该两笔费用虽然合同中约定无论何种原因导致合同解除均不退还，但该约定条款为“XX”的格式条款，且在两被告违约导致合同解除时费用不退有违公平，应属无效。根据本案合同未正常履行期与约定的18个月履行期的占比，本院认定XX公司应当退还崔X进场服务费5.733元和燃气改造费4.167元。崔X主张上述费用全额退还及两被告主张全部不退，均有违公平原则，本院不予采信。关于崔X的经济损失。崔X主张的设备损失费6.500元及加盟费30.000元，因缺乏相应的事实及关联性证据，本院不予支持。崔X主张的经营损失20.000元和用工成本10.360元，其提供的证据不能充分证明上述损失金额实际发生，综合考虑本案合同的履行情况、两被告的过错程度及崔X举证的实际损失等因素，本院酌情认定两被告赔偿崔X经济损失10.000元。

　　关于XX公司的其他反诉请求。崔X占用场地至2021年11月8日，2021年11月1日-8日期间的场地使用费和综合服务费1.976元、2021年9月16日至10月15日期间的物业费1.313.48元，崔X均未支付，XX公司反诉诉请崔X支付上述费用，于法不悖，本院予以支持。XX公司反诉主张的2021年11月9日-2022年1月17日期间的场地使用费、综合服务费及延期付款违约金、物业费延期付款违约金及根本违约金的诉讼请求，缺乏相应事实及法律依据，本院不予支持。

　　依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百九十六条、第四百九十七第(二)项、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第(四)项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条之规定，判决如下：

　　一、确认原告(反诉被告)崔X与被告(反诉原告)上海XX公司、被告上海XX公司签订的《熊猫星厨·场地经营管理服务合同》于2021年11月2日解除;

　　二、被告(反诉原告)上海XX公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)崔X场地使用费和综合服务费7.410元、履约保证金14.820元、进场服务费5.733元和燃气改造费4.167元;

　　三、被告(反诉原告)上海XX公司、被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)崔X经济损失10.000元;

　　四、原告(反诉被告)崔X应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海XX公司场地使用费和综合服务费1.976元、物业费1.313.48元;

　　五、驳回被告(反诉原告)上海XX公司的其他反诉请求。

　　若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费2.800元，由原告(反诉被告)崔X负担1.947元，被告(反诉原告)上海XX公司负担853元;反诉案件受理费488元，由原告(反诉被告)崔X负担25元，由被告(反诉原告)上海XX公司负担463元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审判员　李剑

　　二〇二二年九月八日

　　法官助理　兼

　　书记员　高文