委托人原审败诉，委托我方再审，抽丝剥茧后，终获再审并发回一审法院重审

　　委托人原审败诉，委托我方再审，抽丝剥茧后，终获再审并发回一审法院重审

　　再审申请人(一审被告)：侯XX。

　　委托诉讼代理人：张XX，河南XX律师。

　　委托诉讼代理人：鲁双杰，河南XX律师。

　　被申请人(一审原告)：河南XX公司，住所地郑州市惠济区XXXXX。

　　法定代表人：王XX，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：李XX，北京XX(郑州)律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：薄XX，北京XX(郑州)律师事务所律师。

　　再审申请人侯XX因与被申请人河南XX公司(以下简称XX实业)房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院(2020)豫0108民初XXX号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月8日作出(2020)豫01民申XXXX号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人侯XX及其委托诉讼代理人张XX、鲁双杰，被申请人河南XX公司委托诉讼代理人李XX、薄XX，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　再审申请人侯XX申请再审称：一、依法撤销一审判决，驳回河南XX公司的一审诉讼请求，二、依法判决河南XX公司立即返还侯XX价值390000元的电脑、电视、婴儿游泳馆空气能5P柜机、轨道射灯等物品，赔偿侯XX损失50000元;三、本案诉讼费用由河南XX公司承担。事实与理由：侯XX与河南XX公司签订案涉合同后，侯XX投资60余万元进行了对作为经营场地的租赁房屋进行了装修，出资39余万元购买了用于经营的婴儿游泳、智力培育的婴儿游泳馆空气能柜机、婴儿游泳馆储水罐、轨道射灯等设施，投入到设立的“艾莉水世界婴幼儿游泳馆”开始经营。按照河南XX公司的付三押二(三个月的租金、二个月的押金)要求，侯XX在2018年4月27日即支付给河南XX公司自2018年5月26日至2018年8月25日期间三个月的租金、物业服务费、运营服务费124707元，二个月的租金、物业服务费、运营服务费押金83138元。自2018年5月26日按照河南XX公司对租赁商户要求的开业时间经营至2018年10月的5个月的时间里，由于河南XX公司的招商效果不佳，入驻商场的商户较少，导致包括侯XX在内的入住商户经营状况普遍处于亏损状态，河南XX公司表示对于商场初期处于亏损状态是所有商业形态不可逾越的阶段，表示待其研究决定后再决定租金的调整、优惠及交付时间。2018年10月23日，侯XX按其要求支付了总计6000元的水能耗费。在此五个月期间的经营中，侯XX租赁的房屋屋顶上部一直漏水下淋到侯XX的房屋内，河南XX公司屡屡承诺维修却一直未予进行修缮。孰料未及的是，面对众多商户的焦虑，河南XX公司于2018年10月27日在侯XX所交的合同保证金83138元、装修保证金20000元、服务质量保证金10000元合计11余万元即便不考虑河南XX公司上述所称的研究决定结果、直接扣除未交的几个月租金等费用尚有余的情况下，河南XX公司对侯XX租赁其的经营场所单方实施了停电停水的行为，导致侯XX无奈向已购买了服务卡的消费客户只能表示因房屋水电线路维修暂停服务。2018年10月29日，河南XX公司将侯XX的经营场所大门上锁。河南XX公司于2018年的11月10日在停电停水、上锁的情况下又将侯XX租赁的该房屋用围板整个围堵了起来，侯XX及其员工均不能进入经营场地，经营被迫停止。侯XX要求开业经营，河南XX公司一概以等待处理为由拖延。2020年7月29日，侯XX的银行卡被冻结，侯XX方才知道河南XX公司在明知侯XX联系方式、住址信息的情况下，提起诉讼缺席判决侯XX支付其自2018年5月26日至2019年2月28日的租金140432.52(而2018年10月27日河南XX公司就已停水停电，终止了侯XX对该租赁房屋的使用)、物业费70216.26元、运营管理费46810.84元、设备服务费3250元、其单方拆除侯XX的经营场所装修设施“支付”的拆除费66685元等共计355112.62元。而对于应当返还侯XX的保证金110000元一审在不折抵租金的情况下、判决直接归属河南XX公司所有，对于侯XX39余万元购买、河南XX公司拆除占有的侯XX的设备设施，一审判决不予提及。侯XX认为一审判决认定事实、适用法律错误，依法应予撤销，河南XX公司的一审诉讼请求，依法应予驳回。一、一审判决认定事实错误，依法应予撤销。1、侯XX实际使用租赁房屋的时间自2018年6月26日起至2018年10月27日河南XX公司停电停水导致侯XX经营终止，租赁时间是五个月又二天，一审判决酌定租赁时间自2018年5月26日起至2019年2月28日，多计算了四个月时间的租金166576元。2、租赁合同保证金是发生拖欠出租方租金时折抵、以此款保证租赁合同租金的履行，装修保证金20000元是因装修造成损失时以此款支付的保证，服务质量保证金是对损害发生赔偿时的保证，一审对上述保证金不予折抵租金、归属河南XX公司所有之判决，认定事实错误。3、河南XX公司将拆除侯XX租赁进行装修后的场所出租给了第三方正在使用的场地证实了侯XX装修的工序繁琐的门头、地板等物品没有拆除，第三方使用的是侯XX出资做的装修，此装修物品的存在也是河南XX公司提升其出租给第三方使用的有利条件。河南XX公司提供的所谓与拆除公司签订的拆除合同、支付款项的“证据”证实了其之间存在利益关系的事实，其拆除合同等“证据”不具备客观真实性，不能成立，一审判决对河南XX公司所称的66685元的拆除费用予以支持，显属错误。4、河南XX公司拆除并占有的侯XX的39余万元的设施应当返还给侯XX，一审判决对此不予提及，在认定事实错误的同时，使侯XX的权益严重受损。二、一审判决适用法律错误，依法应予撤销。1、租赁合同的性质为民商事关系，作为一方当事人的河南XX公司在不经法律程序的情况下，在单方实施停电停水、围堵房门解除合同的同时，自己单方设定“拆除价格”拆除并占有侯XX的合法财产的行为，其违法性无可置疑。一审按照河南XX公司单方提供的所谓拆除合同等“证据”，酌定租赁时间至2019年2月28日止的判决，客观上等同于河南XX公司自己有权行使其法律持否定评价的违法侵权行为。2、保证金的作用决定了其与合同法上的定金是不同的两个法律概念、性质。河南XX公司所称的保证金归其所有的请求，没有法律依据。河南XX公司诉求所谓的拖欠租金，在保证金尚未使用用于支付“租金”情况下归其所有，再另外支付其租金之诉求，在与事实严重不符的同时，与法律规定亦明显相悖。一审裁准河南XX公司保证金归其所有的诉讼请求之判决，适用法律显属错误。3、河南XX公司单方拆除侯XX的财产并占有的行为违法性显而易见，河南XX公司对此依法应当承担立即返还给侯XX的责任。一审判决对此不予提及，适用法律显为不当。

　　XX实业辩称：一、原审法院认定合同履行期限为2018年5月26日至2019年2月28日并无不当，具有合同依据且充分考虑了各方因素，具有现实合理性。(一)本案中，根据双方合同约定，租金起算时间应为2018年5月26日，侯XX在再审申请书认为租金起算时间应为2018年6月26日缺乏事实依据且存在自相矛盾之处。根据双方签订的《租赁合同》第十一条11-1约定：乙方(侯XX)应在商业广场开业日正式对外营业并开始计算租金。商业广场开业日暂定为2018年5月26日，如有调整，以甲方书面通知为准。且侯XX再审申请书第二页第一行中提到“申请人在2018年4月27日即支付给被申请人自2018年5月26日至2018年8月25日期间三个月的租金”。基于前述合同约定及侯XX自认部分，已经足以认定侯XX租金缴纳时间应从2018年5月26日开始计算，而非2018年6月26日。(二)原审法院认定合同解除时间为2019年2月28日，系综合考虑各方因素后酌定的时间，具有合理性，侯XX认为合同在2018年10月份解除的观点缺乏事实依据且没有合理性。本案中，如何认定合同解除时间是一项颇为复杂的工作，需综合考虑各方因素，平衡双方的权益。首先，虽然侯XX经营的店面在11月中旬被市场监督管理局张贴封条，但该行为并非由于XX实业引起，且张贴封条并不意味着租赁关系终止。其次，XX实业并非供电主体，亦无权将侯XX店面断电。由于侯XX欠付能耗费，经XX实业屡次催告后仍拒不缴纳，这才导致供电公司将其断电。不仅如此，双方合同明确约定若侯XX拒不缴纳房租，XX实业有权停水停电。因此XX实业对此并无过错，且停水停电仅是为了催促侯XX尽快缴纳能耗费，而不应当理解为租赁合同已经终止。最后，招租是一项复杂的工作，需要各方当事人达成一致后方能确定引入的品牌并给予装修时间。由于XX实业于2018年11月下旬、12月初方才处理好消费者投诉事宜，再结合需要与新的商家洽谈合作事宜，合同解除时间于情于理也不应当认定为2018年，否则XX实业的合法权益将无法得到保障。因此，侯XX所述事实系因主观臆断，缺乏事实依据。二、侯XX第二项再审请求属于新增诉讼请求，不属于再审审理范围，应当依法裁定驳回。由于一审时侯XX缺席庭审，并未在庭审中主张其存在损失并提出反诉，因此其再审第二项请求系新增加的诉讼请求，不属于再审审理范围，应当依法予以驳回。三、XX实业已提供充分证据证明为拆除侯XX遗留装饰物花费66685元，侯XX在无任何证据支撑的情况下，仅靠主观猜测便认为XX实业的该项支出不具备真实性，显然有失偏颇。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，因侯XX长期未经营店面，其装饰装修材料仍留在店内，XX实业为拆除侯XX的装饰材料聘请了案外人河南XX公司做拆除工作，与其签订《商铺拆除施工合同》并花费66685元装饰装修拆除费用，XX实业在原审期间提交了发票及支付凭证，该支出是客观存在的，侯XX认为XX实业单方设定“拆除价格”，无任何事实依据，完全系主观臆断，应承担举证不能的法律后果。

　　本院再审认为，本案所涉的《租赁合同》已无法实际履行。但关于该合同解除的时间，因该合同约定“XX实业根据本合同约定行使解除权时，本合同自侯XX收到解除通知之日起解除”，但是XX实业与侯XX双方均未提供其他证据证明XX实业已在诉讼外通过其他方式通知侯XX合同解除相关事宜，故关于本案所涉《租赁合同》解除的具体时间为何时，请河南省郑州市惠济区人民法院重审时予以查明。在查明该事实的基础上，对于XX实业的诉讼请求是否应当得到支持，请河南省郑州市惠济区人民法院重审时予以进一步审理。

　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第三项、第四项之规定，裁定如下：

　　一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院(2020)豫0108民初XXX号民事判决;

　　二、本案发回河南省郑州市惠济区人民法院重审。

　　审判长　　   于XX

　　审判员　　   赵XX

　　审判员　　   芦XX

　　二〇二一年一月七日

　　书记员　   　张XX