改变土地使用性质，未取得预售许可，通过转让使用权变相销售房屋的合同无效

　　福建省厦门市思明区人民法院

　　民事判决书

　　(2021)闽0203民初6144号

　　原告：周XX

　　委托诉讼代理人：石伟律师。

　　被告：厦门XX公司

　　原告周X与被告厦门某公司(以下简称厦门某公司)确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周X的委托诉讼代理人石伟到庭参加诉讼。被告厦门某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　周X向本院提出诉讼请求：1.确认周X与厦门某公司于2013年8月7日签订的合同编号XXX号《房产使用让渡合同》无效;2.厦门某公司向周X返还已支付合同款680000元;3.厦门某公司向周X支付赔偿金(以6.4%为年利率，自2013年8月7日起计算至实际返还之日;);4.厦门某公司承担代理费15000元。事实和理由：厦门某公司于2013年起通过线下发放宣传单、在某商场设立展位及互联网等渠道对外宣传某综合楼为商住两用精装修单身公寓，吸引大量购房者与其签约。周X与厦门某公司于2013年至2014年期间先后签署了九份《房产使用让渡合同》(含本案讼争合间)，约定厦门某公司将位于厦门市思明区××路××号××广场××栋××楼××层××房屋使用权让渡给周X，使用权让渡期限至该地块土地使用权期限届满之日止。若周X提前支付让渡款尾款(合间价款40%)的，厦门某公司将给予其尾款5%的折扣优惠。九份让渡合同让渡款总额合计XXX元，扣除尾款折扣优惠后实际需支付合同款合计XXX.85元，截至2014年底周X已累计向厦门某公司支付的款项金额合计XXX.85元。2013年8月7日，双方签署了编号为XX号《房产使用让渡合同》(以下简称讼争合同)。该合同约定，厦门某公司将位于厦门市思明区××路××号××广场××栋××楼××层××号房之使用权让渡给周X，合同约定让渡款为693676元。周X分次共支付合同款总计680000元(416206元+263596.5元)，厦门某公司就前述款项向周X出具收据，证明已收到周X支付的“XX综合楼AXX号款项”。周X认为，讼争合同虽名为使用权让渡合同，但实属房产变相销售合同，且厦门某公司未取得预售许可证明，实际亦无法取得该证明。同时，该项目地块规划用途为自用科研、办公及展示，但厦门某公司却将房屋分割为极小的独立单元变相对外销售，构成非法转让土地，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款之效力性强制规定，应属无效。综上，周X为保障自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。

　　厦门某公司未作答辩。

　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，结合本案关联的其他系列案件，本院认定事实如下：

　　2013年8月7日，厦门某公司(让渡方)与周X(受让方)签订一份编号为NO：XX的《房产使用让渡合同》(以下简称讼争合同)，约定：让渡方以出让方式取得厦门市思明区××路××号地块的土地使用权，该地块土地面积为XX平方米，规划用途为办公，土地使用年限为2006年9月26日起至2056年9月26日止，暂定名为XX广场;让渡房产位于XX广场A栋第15层XX号房屋(以下简称讼争房屋)，房屋使用年限与土地使用年限一致;房屋使用让渡价款为693676元，合同签订之日内支付让渡价款416206元，在房产封顶之日起三日内支付让渡价款277470元;出租方应当在2015年12月31日前将经验收合格的房产交付受让方使用;如受让人在使用该房产期间依法被征用、拆迁，该房产的全部补偿归受让人所有。受让期间内受让人全权拥有该房产的使用权及支配权，不因让渡方的股东结构发生变化而改变受让人的所有权利及义务。若受让人需要让渡该房产，让渡方承诺协助受让人办理相关手续。使用权满后，依照相关国家法律法规处理。

　　2014年6月20日，周X(甲方)与厦门某公司(乙方)签订一份承诺函，载明：甲方同意预交XX广场的部分尾款XXX元，因甲方提前预交款项，故乙方同意给予甲方优惠房屋总款，优惠折价为此次预交款的5%100000元;乙方于2014年6月20日收到甲方转入款项XXX元。

　　厦门某公司向周X出具四份收据，分别确认收到“周X交来XX广场A楼XXX房让渡价款定金69368元”、收到“周X交来XX广场A栋第15层XXX房50%房屋让渡金346838元”、收到“周XXX广场A楼XXX部分房款XXX元，注：因提前预交优惠5%，实收XXX元”、收到“周XXX广场A楼XXX款项29815元”。周X主张该收据中记载的“1512”系笔误，应为“XX”号房。

　　还查明，2007年4月16日，厦门某公司(受让人)与原厦门市国土资源与房产管理局(出让人，以下简称厦门市房管局)签订了编号为(2006)厦地合(有偿)字XXX号的《厦门市国有土地使用权有偿使用合同》，约定出让人根据厦府[2006]地XXX号出让给受让方的宗地位于××路××号，总面积为11124.996平方米，用途为办公，土地使用权出让年限为50年，自2006年9月26日起至2056年9月26日止。该合同第二十一条约定合同项下土地使用权及其地上建筑物为受让方自用，未经出让人同意，受让人不得转让。出让人同意受让人转让的，受让人必须按照交易发生时该地块的市场价向出让人补足出让金;土地使用权及其地上建筑物，受让人可以出租。此后，厦门某公司又先后与厦门市房管局签订了数份补充合同，对厦门某公司已经支付前述宗地土地出让金进行确认，并调整了建筑主体动工时间、建设期限等。

　　2011年12月5日，原厦门市规划局就前述宗地作出地字第350XXX号《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称为XXX综合楼，用地性质为自用办公、研发、产品展示。2012年1月18日，厦门市人民政府作出厦府地XXX号文，同意调整厦府[2006]XXX号文批准的“XXX综合楼”项目用地范围，明确土地用途为商务金融用地(自用办公)。2013年5月15日，原厦门市规划局就XX综合楼项目作出建字第350XXX号《建设工程规划许可证》，载明该建设工程性质为办公，用地性质为商务金融用地(自用办公)。2020年7月29日，厦门市建设局就永红综合楼项目出具编号XXX的《消防验收监督报告》，载明综合评定该工程消防验收合格，该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，建设单位应依法向主管部门申请建筑工程消防设计审核和验收。

　　又查明，周X因本案支出律师代理费15000元。周X还就XX广场XXX房屋与永红该公司签订合同，约定购买价款分别为643082元(首期款385849元+尾款257233元)、574425元(首期款344655元+229770元)、656538元(首期款393923元+尾款262615元)、656821元(首期款394093元+尾款262728元)、659078元(首期款395447元+尾款263631)、729665元(首期款437799元+尾款291866元)、461256元(首期款276754元+184502元)。

　　审理中，周X就其款项支付情况作出说明，陈述因其提前向厦门某公司支付部分尾款，厦门某公司对部分尾款给予周X5%的优惠折扣，导致周X实际应付款总额小于合同记载总金额。同时周X将每套房屋优惠后的八笔应付尾款合并支付给厦门某公司，无法将合并支付的两笔款项一一拆分，为方便计算，周X统一将每份合同记载的尾款金额下浮5%后再加每份合同单独支付的首期款之和作为要求厦门某公司返还的合同款。

　　本院认为，周X与厦门某公司签订的讼争合同虽然名为房产使用让渡合同，但实为商品房买卖合同。讼争合同约定讼争房屋使用年限与土地使用权出让年限，并约定“如受让人在使用该房产期间依法被征用、拆迁，该房产的全部补偿归受让人所有。受让期间内受让人全权拥有该房产的使用权及支配权，不因让渡方的股东结构发生变化而改变受让人的所有权利及义务。若受让人需要让渡该房产，让渡方承诺协助受让人办理相关手续”，厦门某公司向周X转让的实际为讼争房屋所有权。厦门某公司通过签订房产使用让渡合同的形式以达到向社会公开销售的真实目的，讼争合同实为商品房买卖合同。永红综合楼项目经规划许可的项目用途为自用办公而非商品房，厦门某公司未经批准擅自改变土地用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》有关使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划及使用权合同约定的用途使用土地的强制性规定。此外，厦门某公司并未取得商品房预售许可证明，根据合同法第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，讼争合同应认定为无效。根据合同法第五十八条规定，厦门某公司因合同取得的款项680000元(69368元+346838元+277470元*0.95)应予返还。

　　如前分析，厦门某公司未经批准擅自改变土地用途，通过签订房产使用让渡合同的形式以达到向社会公开销售的真实目的，而周X作为购房人与厦门某公司合意以该形式达到订立商品房买卖合同的目的，其对合同无效亦存在一定过错。因此对周X要求赔偿的赔偿金、律师费，本院不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，判决如下：

　　一、确认周X与厦门某公司签订的《房产使用让渡合同》(合同编号NO：XXX)无效;

　　二、厦门某公司于本判决生效之日起十日内返还周X680000元;

　　三、驳回周X的其他诉讼请求。

　　审判员　刘XX

　　二〇二一年九月XX日

　　代书记员　XX