XX公司、XXX等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

（2022）鄂01民终5959号

上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉XX公司，住所地湖北省武汉黄陂临空产业园通汇纺织服装研发中XXD1、E1栋。

法定代表人：秦XX，公司董事长。

委托诉讼代理人：彭XX，湖北XX律师。

委托诉讼代理人：李X，湖北XX实习律师。

上诉人（原审被告）：万XX，男，1972年10月4日出生，汉族，住湖北省天门市。

委托诉讼代理人：彭XX，湖北XX律师。

委托诉讼代理人：李X，湖北XX实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北XX公司，住所地湖北省武汉市洪山区鲁磨路306号中建宝谷商务中XXA65。

法定代表人：涂XX，公司总经理。

委托诉讼代理人：夏XX，湖北尊而光（洪山XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓普云，湖北尊而光（洪山XX律师事务所律师。

上诉人武汉XX公司（以下简称XX公司）、万XX因与被上诉人湖北XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2021）鄂0116民初10996号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司、万XX上诉请求，判令：撤销一审判决第二、三、四、七项，改判支持XX公司、万XX上诉请求及XX公司各项反诉请求或依法发回重审；事实和理由如下：一审判决认定事实不清，适用法律错误，显失公平。一、XX公司对租赁房产进行实地考察、缴纳定金委托XX公司进行改造，XX公司在签订租赁合同前清楚知悉租赁房产性质、有证无证等情况，在签约时还将房产证、平面图等作为附件，却在进场使用三个月后以部分房产无证、XX公司、万XX隐瞒为由要求单方提前解除租赁合同，没有事实根据，租赁合同解除的责任在于XX公司，XX公司、万XX无过错，一审法院一方面认定租赁合同目的不能实现的责任在XX公司，另一方面认定租赁合同解除双方有责任，前后矛盾。二、XX公司、万XX称因部分房产无证导致其不能办理相关办学资质备案审批，但至今未提供相关证据证明；即便属实，按照租赁合同约定，押金不予退还且租期内租金据实结算至合同解除之日。一审法院认定租赁合同解除责任在于XX公司，并判令押金不予退还，实际租期90天；却又以租赁合同租期中的免租期未满判令XX公司不应承担此期间的租金，前后矛盾、结果显失公平。三、XX公司、万XX将租赁房产按照XX公司要求垫付费用进行改造，移交给XX公司使用，后XX公司拖欠租金、违约单方解除租赁合同，导致XX公司、万XX承担的改造费用、拆除费用、原租户搬迁费用，加上免租期租金和空置期租金损失，高达100万余元；现一审法院却以双方互有过错驳回XX公司要求XX公司承担违约责任、支付违约金和赔偿空置期及装修改造拆除垫付费用损失的其他各项反诉请求，显失公平。四、万XX是XX公司的员工和代理人，并接受XX公司的委托对租赁合同进行洽谈、结算租金等，属于履行职务行为，一审法院认为万XX构成债的加入判令承担连带责任不符合事实。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果显然不公，应予以撤销，恳请二审法院依法改判或发回重审。

XX公司辩称，一、租赁合同本身因部分产权无产权证而导致无效，但是房屋是一个整体，应该当从整体角度来审视合同的效力。无效的合同自始无效。无产权的房屋属于违章建筑，应当予以依法拆除。很明显无产证的不动产是不能用于工商登记的，对于无产权证的部分出租人事先是明知的，在此前提下仍让对外招商出租，此为故意，应当要承担违约责任，也正是如此才导致合同后续无法继续履行进而解除直到后续认定的无效。二、双方达成一致意见，于3月18日已经解除。三、对于免租期是针对于合同履行给予的一种赠予（签订合同的福利），对于该期间不收取费用双方都是表示认可的，不能认定为是XX公司的非法占用。而合同后续无法履行的根本原因在于办学许可证因为房屋产权的缺陷而无法继续履行，这并非全是XX公司的过错。从公平角度来看，一审对于押金没有支持，对于双方的行为都予以了认定。四、XX公司、万XX为了使得自己的租赁物更具有出租价值，对于装修的成本也当列入到了后期的租金之中，而合同后续无法履行本质是无产权证导致的，对于该风险XX公司、万XX是明知的，因此对于合同不能履行所引起的前期投资应当归责于XX公司、万XX。五、万XX作为签订人，合同中明确了个人即委托代理人对于合同义务和权利是接受的，应当承担连带责任，且其个人也进行了收款。综上，请求驳回XX公司、万XX的诉讼请求。

XX公司向一审法院起诉请求，判令：1、双方解除租赁关系；2、XX公司、万XX退还租金600000元；3、XX公司、万XX承担相应损失；4、XX公司、万XX赔偿违约金133558.62元；5、本案诉讼费、保全费由XX公司、万XX承担。后XX公司变更诉讼请求为：1、确认XX公司与XX公司、万XX签订的《房屋租赁合同》于2021年3月18日解除；2、XX公司、万XX共同向XX公司退还租房押金100000元及未实际履行的2021年4月19日至2021年9月18日期间的预付租金500000元；3、XX公司、万XX共同向XX公司支付违约金133558.62元；4、本案诉讼费、保全费由XX公司、万XX承担。

XX公司向一审法院提出反诉请求，判令：1、解除双方之间的租赁合同；2、XX公司立即支付反诉XX公司拖欠的租赁房屋物业费41576元、水电费18727元；3、XX公司立即支付XX公司垫付的租赁房屋装修改造维护拆除等费用274658元；4、XX公司立即支付XX公司租赁房屋免租装修租金和空置期租金损失633068元（含占用费）；5、XX公司不予退还XX公司押金10万元，XX公司支付XX公司违约金133558.62元；6、XX公司立即支付XX公司支付原租户的搬迁和损失赔偿费41112元；7、判令XX公司承担本案诉讼费。

一审法院经审理查明认定事实如下，2020年12月初，XX公司与XX公司就租赁厂房事宜进行洽谈，双方工作人员游X与万XX于2020年12月6日至12月11日的微信聊天记录载明：万XX：“我今天叫会计给你把面积都给算出来了。”游X：“您不是每层都有房产证啊，就按房产证的面积算吧。”万XX：“是的。办公楼和门卫室没有房产本。办公楼和门卫室是，建筑商给我们的面积。”游X：“那也有图纸的吧。”“万X，不过有个事要说哈，上次我们看现场的时候就定好了过道建设方案。你莫听昨天那个提议，要对外开门面之类的，要不然过道没有光线可不能通过。”

2020年12月10日，XX公司通过涂元元向万XX转账支付200000元，万XX出具定金收条一份，载明“今收到游X承租位于黄陂区××街××村××建华村、群建村通汇纺织服装研发加工中心Ｄ1栋2-7层（6105.44㎡）、Ｅ1栋5-6层（2869.06㎡）、门卫室一楼（67.62㎡）、门卫室二楼（67.62㎡），办公楼1-6层（1164㎡）房屋租房定金人民币贰拾万元整（¥200000元）。总建筑面积合计10273.4平方米。现确认满足以下租房条件签约：1、租期2年，租赁期内租金按每月每平方米13元的标准计算。（此租金价格为不含税价格）。2、出租方承诺7日内确保Ｅ1栋一层与办公楼连接部分步梯楼梯通道改造完毕，确保楼梯能够顺畅通行。3、出租方承诺签订租赁合同全权配合承租方进行空调热水器热水箱扩容，扩容需满足300人同时正常基本热水使用需求。4、签订租赁合同后，该笔租金定金自动转为房租租金。约定满足以上租赁条件后，3日内签订该房屋租赁同，逾期未能签订合同，若为承租方原因的，视为承租方放弃租房，该笔租房定金不予退还；若为出租方原因的，定金收款人双倍返还定金。收款人：万XX。”

2020年12月19日，XX公司（乙方）与XX公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定XX公司将其位于武汉市黄陂区××街××村××建华村、群建村通汇纺织服装研发加工中心Ｄ1栋2-7层（6105.44㎡）、Ｅ1栋5-6层（2869.06㎡）、门卫室一楼（67.62㎡）、门卫室二楼（67.62㎡），办公楼1-6层（1164㎡），建筑面积合计10273.74平方米的框架结构房屋出租给XX公司，上述房屋甲方保证乙方在租赁期限内可以正常使用，如因房屋产权不明晰造成的法律责任由甲方承担，对乙方造成的经济损失由甲方承担。租赁期限2年，自2020年12月19日起至2023年4月18日止，其中2020年12月29日起至2021年4月18日为免租装修期；租金：该房屋租赁期内租金按每月每平方米为13元的标准计算；前述租金不包含物业管理费、水、电、宽带、维修等乙方使用该房屋期间产生的相关费用，水电费、物业管理费：由乙方向物业公司缴纳，收费标准按照物业公司约定的缴费标准缴纳。房屋押金、租金支付时间、方式：1、签订本合同当日，乙方向甲方支付房租押金100000元；2、签订本合同当日乙方向甲方支付2021年4月19日至2021年9月18日期间内的租金667793.10元；3、2021年9月19日前向甲方支付2021年9月19日至2022年4月18日期间内的租金934910.34元；4、2022年4月19日前向甲方支付2022年4月19日至2022年9月18日期间内的租金667793.1元；5、2022年9月19日前向甲方支付2022年9月19日至2023年4月18日期间内的租金934910.34元。甲方指定收款人为万XX。甲方收到乙方支付的租金押金及首次全额租金后2日内，将房屋交付给乙方。甲方保证该房屋的面积、权属等信息及资料真实、合法、有效。如甲方房屋有贷款问题、面积争议、未结费用、共有、设定抵押、拆迁等行为或情况应告知乙方，并自行解决。如因上述原因导致本合同项下房屋发生如产权、债权等方面纠纷不能正常使用时，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方须退回乙方所交的租金，并按照合同月租金100%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应对超出违约金以外的损失进行赔偿：（1）甲方无正当理由解除合同，提前收回房屋；（2）甲方未按约定提前告知转让房屋影响乙方正常使用承租房屋的；（3）甲方影响乙方正常使用承租房屋的其他行为。租赁期间，乙方有下列行为之一的，应按照合同月租金的100%向甲方支付违约金：（1）未与甲方协商，中途擅自退场的；（2）未经甲方书面同意擅自拆改承租房屋结构的。租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方无正当理由提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权向违约方按租赁存续期内租金总额的3%收取违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后10天内付清，每逾期一天，按应加付金额5%支付滞纳金。本合同项下，甲方经办人为万XX，乙方经办人为游X。第十九条其他约定：1、乙方对租赁房屋产权性质已充分了解，涉及到乙方使用租赁房屋时需要办理公司经营备案许可及消防备案等相关政府审批颁发证书类情形，均由乙方自行负责办理，产生的相关费用由乙方自行承担。办理期间如需甲方配合，甲方有义务配合办理。如因办理相关资质备案不能获得政府审批通过，导致乙方无法继续使用该房屋，房屋押金甲方不予退还，租赁期间产生的租金按截至该租赁解除之日据实结算，同时乙方负责将房屋已装修部分自行拆除或向甲方交纳恢复工程所需费用。2、甲乙双方的委托代理人享有履行本合同约定全部条款的权利和义务，包括但不限于房屋租赁租金的收取（支付）履约；3、Ｄ1栋1层楼梯与办公楼连接部分、Ｅ1栋1层楼梯与办公楼连接部分，因乙方租赁的Ｅ1栋5、6层，甲方已隔离出单独楼梯通道供乙方使用，该区域不计入有偿租赁面积范围内。同时Ｄ1栋与Ｅ1栋之间公共庭院部分，租赁期内供乙方使用，不计入有偿租赁面积范围。租赁期内，未征得乙方同意，甲方不得擅自收回。……5、乙方于2020年12月10日已支付的租房定金200000元，签订本合同后转为本合同项下“第五条第2、”条款首次应支付房租租金，剩余租金467793.1元于签订本合同后当日内支付给甲方。附件清单：附件一：租赁房屋产权证书复件；附件二：租赁房屋产权面积平面附图；附件三：《财产移交清单》。该合同结尾甲方一栏处有万XX签名并加盖XX公司合同专用章，乙方一栏处有XX公司法定代表人涂XX签名并加盖该公司合同专用章。2020年12月21日，XX公司与XX公司签署《财产移交清单》，并将租赁房屋交付给XX公司使用。2020年12月21日、12月22日，XX公司又通过涂元元向万XX分别转账支付200000元、200000元，加上2020年12月10日转账支付的200000元，合计支付600000元。2020年12月22日，XX公司分别向XX公司出具房屋押金100000元和租金500000元的收款收据各一张。

2021年1月18日，XX公司通过邮件方式向XX公司发送黄陂区××街××村××建华村、群建村通汇纺织服装研发中心Ｄ1栋2-7层、Ｅ1栋5-6层房屋产权证扫描件。

2021年3月13日，XX公司与XX公司对案涉租赁厂房电表、水表起码进行了核对。双方确认2020年12月20日至2021年3月13日，D1栋2-7层、E1栋5-6层、办公楼、门卫室、D1栋7楼电梯共用电512度，用水97吨，水电费合计18727元。同日，XX公司退出了案涉租赁房屋，但双方未办理交接手续。XX公司自认其已于2021年5月10日将该案涉租赁房屋对外出租。

2021年3月17日，游X向万XX邮寄《租赁合同终止函》，该函载明：“至目前为止，贵司一直未能依据合同第七条第一项的规定提供真实、合法、有效的全部房屋权属证明，严重影响了我司正常工作的开展。经我司调查，合同注明的办公楼（1164㎡）、门卫室一、二楼（135.24㎡）以及D1栋第7层（1221㎡）共计2520.24㎡全部为未经规划部门许可的违法建筑。为规避在违法建筑场地经营的风险，我司要求解除此合同，并要求贵司全额退还我司前期支付的60万元租金，我司将保留通过法律或者向相关政府部分反应的途径，保障我司的权益。”邮寄回执显示该函件于2021年3月18日由他人代收。另游X于2021年3月19日通过微信向万XX发送了该函件。

2021年12月26日，XX公司因与XX公司就租金返还问题协商未果，诉至法院，并提出上述诉讼请求。

一审法院另查明，XX公司分别取得了案涉租赁房屋D1栋2-6层，建筑面积合计5104.84平方米，E1栋5-6层，建筑面积合计2869.06平方米的房屋产权证，D1栋7层1000.6平方米、办公楼1-6层1164平方米、门卫室一楼、二楼135.24平方米的房屋没有房屋产权登记，亦未办理建设工程规划许可证。以上案涉租赁房屋具有产权登记的建筑面积为7973.9平方米，无产权登记的建筑面积为2299.84平方米。

一审法院又查明，庭审中，XX公司主张依据租赁房屋产权面积，按照每月为平方米1.1元的标准，XX公司支付2020年12月19日至2021年5月10日期间的物业费41576元，并提交了物业缴费单、银行转账记录、物业公司企业登记信息等证据。

一审法院再查明，2020年12月20日至12月26日，XX公司对案涉租赁房屋进行了热水设备安装、监控设备采购安装、消防设施改造、电梯维护改造、走道拆除改造及清退部分租户，分别支付热水设备安装73000元、监控设备采购安装费41175元、消防设施改造费用60000元、电梯维护改造费32500元、走道拆除改造费用67983元及清退部分租户的补偿款41112元。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋，与承租人订立的租赁合效。XX公司与XX公司签订租赁合同，约定XX公司将位于武汉市黄陂区××街××村××村××村××栋××层××栋××层××室××楼××楼××层房屋出租给XX公司，虽然该合同中的Ｄ1栋2-6层、Ｅ1栋5-6层房屋办理了产权登记手续，但Ｄ1栋7层、办公楼1-6层及门卫室的房屋未办理建设工程规划许可证，故该合同涉及Ｄ1栋2-6层、Ｅ1栋5-6层的部分有效，涉及Ｄ1栋7层、办公楼1-6层及门卫室的部分无效。

关于合同的解除问题，XX公司租赁案涉房屋系用于开办学校，其因案涉部分租赁房屋未办理建设工程规划许可证件，而不能办理相关审批手续，XX公司租赁案涉房屋的合同目的已无法实现。XX公司于2021年3月13日退出租赁房屋，XX公司也实际接收了租赁房屋，双方已以行为表明了不再继续履行合同。XX公司于2021年3月18日通知XX公司解除合同，故一审法院确定案涉租赁合同于2021年3月18日解除。

关于租金的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。案涉房屋租赁虽部分无效，但XX公司应按合同约定租金标准支付房屋租金及房屋占用费。双方合同约定，租赁期限2年，自2020年12月19日起至2023年4月18日止，2020年12月19日起至2021年4月18日为免租装修期，XX公司实际于2021年3月13日将房屋退还给XX公司，且案涉租赁合同于2021年3月18日解除之时，尚未超过免租期，故XX公司不应承担此期间的租金。合同解除后，XX公司继续占有XX公司支付的租金已无合同依据。XX公司已支付租金500000元，故对XX公司要求XX公司返还租金600000元的诉讼请求，一审法院对其中的500000元予以支持。对XX公司要求XX公司支付免租期内租金的反诉请求，一审法院不予支持。

关于房屋押金的问题。双方合同约定，乙方对租赁房屋产权性质已充分了解，涉及到乙方使用租赁房屋时需要办理公司经营备案许可及消防备案等相关政府审批颁发证书类情形，均由乙方自行负责办理，产生的相关费用由乙方自行承担。办理期间如需甲方配合，甲方有义务配合办理。如因办理相关资质备案不能获得政府设审批通过，导致乙方无法继续使用该房屋，房屋押金甲方不予退还，根据双方代理人游X与万XX的微信聊天记录，案涉房屋租赁合同签订时，XX公司已向XX公司说明了案涉租赁房屋的产权状况，XX公司也明知案涉租赁部分房屋无产权证的情况，因案涉租赁部分房屋无产权证而未能办理相关办学资质备案审批，导致不能继续使用租赁房屋，其责任应由XX公司承担。根据双方合同约定，XX公司不应返还押金100000元。故对XX公司要求返还押金100000元的诉讼请求，一审法院不予支持。对XX公司要求不予返还押金100000元的反诉诉讼请求，一审法院予以支持。

关于物业费、水电费，双方合同约定，承租期内，物业费、水电费，收费标准按照物业公司约定的缴费标准，由XX公司承担。对水电费18727元，双方均无异议，一审法院予以确认。对于物业费金额，根据XX公司提交的物业公司缴费单、银行流水等证据，物业费标准为按照租赁房屋产权登记建筑面积，每月每平方米1.1元，案涉租赁合同租赁于2021年3月18日解除，自案涉租赁合同租期之日2020年12月19日起算，共计90天，案涉租赁房屋产权登记建筑面积为7973.9平方米，XX公司应支付物业费26313.87元（7973.9平方米×1.1元/月/平方米÷30天×90天）。以上XX公司应支付物业费、水电费45040.87元（26313.87元＋18727元）。故对XX公司要求XX公司支付物业费、水电费对反诉诉讼请求，一审法院部分予以支持。

关于违约责任的承担，XX公司将未办理建设工程规划许可证的房屋出租，XX公司在明知案涉租赁房屋不具备办学条件的情况下，仍然签订案涉房屋租赁合同，最终导致合同目的无法实现而解除，XX公司、XX公司对该合同的解除均有过错，各自应承担相应的责任。根据双方的过错程度，应各自承担自己的损失。故对XX公司要求支付违约金的本诉诉讼请求，XX公司要求支付违约金、空置期租金损失及原租户搬迁损失的反诉诉讼请求，一审法院均不予支持。

关于万XX的责任承担，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十二条的规定，第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债务人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带责任。双方合同约定，甲乙双方的委托代理人享有履行本合同约定全部条款的权利和义务，包括但不限于房屋租赁租金的收取（支付）履约，万XX系双方合同确定的XX公司的委托代理人，且其在合同上签名，并实际收取租金，故万XX的行为构成债务加入，其应对XX公司的债务承担连带责任。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百五十二条的规定、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百九十二条、第七百零三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决：一、确认湖北XX公司与武汉XX公司签订的《房屋租赁合同》于2021年3月18日解除；二、武汉XX公司向湖北XX公司返还租金500000元；三、万XX对上述债务承担连带责任；四、湖北XX公司向武汉XX公司支付物业费、水电费45040.87元；五、武汉XX公司不予返还湖北XX公司支付的押金100000元；六、驳回湖北XX公司的其他本诉诉讼请求；七、驳回武汉XX公司的其他反诉诉讼请求。上述款项，定于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5568元，反诉案件受理费减半收取7992元，保全费4188元，合计17748元，由湖北XX公司负担3396元，武汉XX公司负担14352元。

二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

审理期间，双方当事人要求调解并向本院提出书面申请和解期限，本院主持双方进行了协商，但XX公司、万XX、XX公司各持已见，故未能达成一致意见。

二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，XX公司与XX公司签订房屋租赁合同，虽然系双方当事人的真实意思表示，约定XX公司将其位于武汉市黄陂区××街××村××建华村、群建村通汇纺织服装研发加工中心Ｄ1栋2-7层（6105.44㎡）、Ｅ1栋5-6层（2869.06㎡）、门卫室一楼（67.62㎡）、门卫室二楼（67.62㎡），办公楼1-6层（1164㎡），建筑面积合计10273.74平方米的框架结构房屋出租给XX公司用于开办学校。本案中，因涉案房屋中的Ｄ1栋7层、办公楼1-6层及门卫室的房屋未办理建设工程规划许可证，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。该合同涉及Ｄ1栋7层、办公楼1-6层及门卫室的租赁关系无效。故一审认定XX公司与XX公司签订的租赁合同涉及Ｄ1栋2-6层、Ｅ1栋5-6层的部分有效，涉及Ｄ1栋7层、办公楼1-6层及门卫室的部分无效并无不妥。在租赁期间，由于XX公司其订立合同的目的因开办的学校无法办理相关审批手续不可能实现，房屋租赁合同缺乏继续履行的条件，XX公司于2021年3月13日退出租赁房屋，XX公司也实际接收了租赁房屋，双方已以行为表明了不再继续履行合同。后XX公司于2021年3月18日通知XX公司解除合同，且尚未超过免租期，XX公司提起反诉解除租赁合同，是此，一审判定案涉租赁合同于2021年3月18日解除并无不当。

关于XX公司、万XX上诉提出XX公司在合同履行过程中，以部分房产无证为由单方提前解除租赁合同，已构成违约，应支付租期内租金据实结算至合同解除之日并赔偿XX公司的全部损失。但在本案中，根据一审查明事实及本案有效证据，案涉房屋租赁虽部分无效，但XX公司应按合同约定租金标准支付房屋租金及房屋占用费。依合同约定，租赁期限2年，自2020年12月19日起至2023年4月18日止，2020年12月19日起至2021年4月18日为免租装修期，XX公司实际于2021年3月13日将房屋退还给XX公司，且案涉租赁合同于2021年3月18日解除之时，尚未超过免租期，XX公司不应承担此期间的租金。故一审法院对XX公司要求XX公司支付免租期内租金的反诉请求不予支持正确。对于违约责任及赔偿XX公司的全部损失，XX公司、万XX认为，XX公司拖欠租金、违约单方解除租赁合同，导致XX公司承担改造费用、拆除费用、原租户搬迁费用，要求XX公司支付违约金和赔偿空置期及装修改造拆除垫付费用损失的其他各项反诉请求，因XX公司将未办理建设工程规划许可证的房屋出租，XX公司亦未审慎核实该房屋合法产权状况即承租使用，双方对于无效合同的签订及履行均存在过错，故一审法院认定XX公司、XX公司对该合同的解除均有过错，各自应承担相应的责任，对XX公司的该项诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。

关于万XX是否承担连带责任。经一审法院审查，万XX系双方合同确定的XX公司的委托代理人且享有履行本合同约定全部条款的权利和义务，其在合同上签名，并实际收取租金，故万XX的行为构成债务加入，其应对XX公司的债务承担连带责任亦符合法律规定。对XX公司、万XX的该项上诉请求，本院不予支持。

综上所述，XX公司、万XX的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13560元，由武汉XX公司、万XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　龚治国

审 判 员　张海鹏

审 判 员　叶　欣

二〇二二年十二月一日

法官助理　张　欣

书 记 员　陈XX