广东省揭阳市揭东区人民法院民事判决书

(2023)粤5203民初2629号

原告：林XX，男，1983年4月15日出生，汉族，住河南省XX。

委托诉讼代理人：梁雷，北京XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王X，北京XX律师事务所实习律师。

被告：武XX，男，1962年5月29日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区XX。

委托诉讼代理人：谢XX，广东XX律师事务所律师。

原告林XX与被告武XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2023年12月11日公开开庭进行了审理。原告林XX的委托诉讼代理人梁雷和被告武XX的委托诉讼代理人谢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林XX向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告房屋占有使用费XXX.5元，并支付逾期还款利息(以XXX.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2023年5月2日起，至实际给付之日止)。二、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告因业务需要租赁被告的厂房，双方为此于2023年2月1日签订《租房协议书》,约定被告将位于广东省揭阳市揭东区XX租给原告；租期自2023年3月1日起至2025年3月1日；年租金为712353元，原告需预付2年租金共XXX元。合同签订后，原告依约履行付款义务，但是该厂房因属于违建于2023年5月份被拆除，致原告无法实现合同目的。后原告多次催促被告退还房屋占有使用费，被告均拒绝退还。综上，被告拒绝退还房屋占有使用费的行为违反法律规定，其应当退还房屋占有使用费，并支付逾期还款利息。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。

被告武XX辩称，一、原告请求被告返还租金缺乏依据，其诉讼请求依法不应予以支持。原告虽提供了租房协议书，但没有任何证据证明原告支付租金，原告提供的转账凭证，付款方及收款方均非原、被告，且付款方为邱XX并非原告，原告也没有证据证明该转账80万元的行为与本案的关联性，另原告也没有证据证明其支付了其他租金，原告应承担举证不能的后果，原告要求被告返还租金的主张不能成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。二、退一步而言，纵使原告提供的转账凭证与本案有关联性，原告的请求有部分也缺乏事实和法律依据。

第一、根据原告提供的转账记录可以看出，原告支付的租金共80万元，原告诉请的其余租金并没有支付凭证或收据，另原告虽提供录音证据，但该证据中对租金金额和支付方式的表述均是原告单方陈述，且原告陈述也违背常理和交易习惯，不能证明原告向被告支付租金XXX元。因此，纵使能根据原告提供的转账记录确认原告支付租金，原告也仅支付了80万元。第二、原告应承担自2023年3月1日至2023年9月10日厂房租金共292058.5元。原告在诉状中确认其使用涉案租赁厂房2个月(租金为59362.75元/月),共计118725.5元。另，原告提供的电话录音及被告提供的微信聊天记录，可证明被告在2023年5月1日至2023年9月10日提供小厂房作为代替物让原告使用，该代替物位于XX地段，小厂房原租金为40000元/月，原告使用该小厂房共4个月10天，租金共计173333元。第三、从电话录音和微信证据可以看出，虽涉案合同无法履行，但原告也认可被告提供代替小厂房供其使用，合同持续履行，之后双方也未就解除合同事宜达成一致意见，原告主张自2023年5月份开始计算利息缺乏依据。

本院对当事人提交的证据作如下认定：原告提交的原告的身份证、被告的身份证复印件、租房协议书、银行转账记录、邱XX出具的情况说明和邱XX的身份证复印件、厂房已经被政府拆除的照片和视频、原告与被告的电话录音光盘和文字整理材料，被告提交的租房协议书、XX出具的声明书和XX的身份证复印件、原告与被告的微信聊天记录截图，上述证据能够相互印证，形成完整的证据链条，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2023年2月1日，原告林XX与被告武XX签订《租房协议书》,约定被告武XX将其位于广东省揭阳市揭东区XX租给原告使用，租期自2023年3月1日起至2025年3月1日止，每年租金712353元，原告需预支付2年租金XXX元。租房协议书签订后，原告依约履行了预付2年租金XXX元的义务(其中80万元原告林XX通过合作伙伴邱XX银行转账给被告武XX的儿子XX，余下的款项通过现金方式交付，有电话录音可以相互印证)。原告自2023年3月1日起至2023年5月16日止使用案涉厂房。2023年5月份，案涉厂房因属于违建被政府拆除。原告自2023年5月17日起至2023年9月10日止使用被告提供的位于XX地段厂房作为替代厂房。

另查明，XX地段厂房原告在2020年12月15日至2022年12月15日出租给潘XX，在此期间，每月租金4万元，被告武XX主张按每月租金4万元计算原告使用该厂房的租金。

再查明，在原告林XX与被告武XX的电话录音中，原告林XX明确告诉被告武XX已经交了两年租金一百四十二万多元，被告武XX回答“嗯嗯嗯”,并且在电话录音中原告林XX自愿承诺替代的厂房租金按原来的厂房租金计算。

本院认为，原、被告签订的《租房协议书》涉及的厂房已经被政府拆除，合同已经无法继续履行，对于被告提供的替代厂房，原、被告在2023年9月10日也终止了租赁关系，故原告要求按照原告实际使用被告厂房的时间计算租金，并将原告预付的租金与原告实际产生的租金进行抵除，剩余预付租金由被告返还原告，合法合理，本院予以支持。原告2023年3月1日至2023年5月16日使用租赁的厂房产生的租金为150277元(712353元/年÷365天×77天),原告2023年5月17日至2023年9月10日使用替代的厂房产生的租金为153863元(480000元/年÷365天×117天),故被告武XX应退还原告林XX的租金为XXX元(XXX元-150277元-153863元)。原、被告在本案庭审终结前都没有对租金进行具体结算，并且双方对返还租金的金额始终未能达成一致意见，原告请求被告自2023年5月2日起支付逾期还款利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张《租房协议书》无效，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百二十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告武XX应于本判决生效之日起10日内返还原告林XX租金XXX元。

二、驳回原告林XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费8277元和诉讼保全费5000元，由原告林XX负担受理费834元和诉讼保全费504元，被告武XX负担受理费7443元和诉讼保全费4496元，上述款项被告武XX应于本判决生效之日起10日内向本院缴纳。原告林XX已经向法院预交受理费8277元和诉讼保全费5000元，原告应于本判决生效之日起10日内向本院申请退还受理费7443元和诉讼保全费4496元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。

附：相关法律法规条文

《中华人民共和国民法典》

第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；(二)租赁物权属有争议；

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。