房屋租赁合同纠纷关于承租方违约的案例

案由：房屋租赁合同

争议焦点：承租人违约，拖延拒付租金等费用

代理方向：原告-房屋出租人

案情简介：

2017年8月22日，原告作为出租方与被告签订房屋租赁承包合同，原告将自身名下房屋（共5层，19套房间）整体出租给被告，租赁期限为2017年8月22日至2023年9月30日，每月租金为11000元，自2017年10月1日起开始计算租金，且约定被告应负责楼层所产生水电费、卫生费、室内设施维修费、以及房屋的保险费用。合同约定若一方违约的，需按月租金的3倍向对方支付违约金（即违约金为33000元）。合同签订后，被告向原告预交了押金3万元。

被告实际上在承租了上述房屋后，是作为二房东身份，再将各个房间出租给他人。合同履行后，被告并未按照约定承担应由其承担购买的房屋财产保险，由原告出资了2000元/年的保险费用。且自2021年9月起，被告开始陆续拖欠部分租金，经统计，截止至2023年9月底止，被告共欠原告租金53000元，以及应由被告承担的4年保险费用共8000元，合计共欠61000元。合同到期后，因部分房间已由案外人承租使用，该部分房间无法腾退交还原告。而其中关于被告自身居住使用的房间，被告亦不管不顾，不仅不向原告交还房屋钥匙，亦不清空自身房间内物品。未妥善解决出租人、承租人以及次承租人（新租客）的三方关系，原告多次找到被告协商处理，但被告却强行要求原告退还押金，并对其拖欠租金大额度打折处理，为此，双方一直僵持不下，故原告找到本律师，本律师接受委托后，将该纠纷诉至法院。

 法院经审理后，作出判决：判令被告向原告支付租金、房屋保险费用、合同终止后被告占有房屋使用费用以及违约金。因双方合同并未约定被告所预交的3万元押金的处理方式，故该3万元押金在被告应支付款项内予以抵扣。

法律分析：

1、关于合同的终止及场地返还问题：双方的租赁合同约定期限为至2023年9月30日，合同到期前，原告已通过律师函方式明确告知被告不再续期，故被告应于2023年9月30日前腾退房屋。而被告实际超出该期限交还房屋的，应向原告承担超期期限范围内的占有使用费，该费用参展房屋租金标准履行。

2、关于被告欠付租金及房屋财产保险费：主要参照合同约定，被告主张原告同意租金打折的，应承担举证责任，因被告无法举证，故该部分内容按照合同履行。

3、关于合同约定的违约金：合同约定违约金为33000元，但综合全案考虑，被告拖欠的费用金额约6万元，法院认定若按3万确定违约金过高，故依法调整，进行了适当降低。

4、关于被告预交的3万元押金，因合同未约定3万元押金的处理方式，故法院认定押金在被告欠款金额中予以抵扣。而换个角度来说，若双方在租赁合同中能够约定，被告所预交的房屋押金作为履约保证金或者违约金性质的，同时约定若被告违约的，原告有权没收押金等内容，法院亦是有可能支持。

综上，租赁合同中涉及的租金及各项费用，以及合同履行期间的行为种类较难监管，故合同条款是判定双方各项权利义务关系的重要保障，故，签订好内容完善、能最好的保障各方权益的合同，系重中之重。