蒋XX与张XX、王XX买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（一审原告）蒋XX，女。

委托代理人秦XX、翟玉胜，河南XX律师。

上诉人（一审被告）张XX，男。

委托代理人吴XX，河南XX律师。

上诉人（一审被告）王XX，女。

委托代理人吴XX，河南XX律师。

上诉人蒋XX因与上诉人张XX、王XX买卖合同纠纷一案，于2008年5月29日向开封市龙亭区人民法院提起诉讼，请求：判令确认房屋买卖合同有效，支付折迁赔偿款。开封市龙亭区人民法院于2008年11月27日作出（2008）龙民初字第305号民事判决，蒋XX及张XX、王XX均不服提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审查明，蒋XX与张XX、王XX的大儿子张XX系夫妻关系。1998年7月12日，张XX与其子张XX签订协议书一份，约定：张XX愿将自己一栋宅院以61000元卖给大儿张XX，特此立字为证。本宅院所卖钱款将作为二老养老之用，付款方法：将在24小时内结清。见证人：张XX、张XX、张XX、张XX、张XX、张X。这五位见证人均是张XX、王XX的子女。同日，张XX将房款交付给张XX，张XX将房屋交付给张XX，该房屋所有权证及国有土地使用证原件均在张XX处存放。张XX、王XX居住其中1间，张XX及其妻蒋XX居住5间，双方未办理房屋买卖过户登记手续。2001年张XX去世。2001年11月，张XX、王XX曾提起诉讼，诉求判令蒋XX腾出该5间房屋，后又于2002年7月8日撤回起诉。蒋XX一家仍继续居住使用该房屋。2008年5月，因水系工程，该房屋在拆迁范围内。在本案诉讼过程中，该大兴XX房屋已拆除。2008年5月23日，（水系C）折迁安置结算通知单显示大兴XX拆迁补偿款为163684.60元。因双方未办理过户登记手续，该通知单上显示权利人是张XX。

一审认为，本案所争议的大兴XX房屋虽原系张XX、王XX夫妻共有财产，二人对该房屋均享有平等的处分权。张XX与张XX是自愿协商买卖该房屋的，张XX、王XX的其他子女也均在见证人处签字见证这一买卖房屋的事实。张XX与张XX也履行了交付房屋、相关房产凭证及房款，并由张XX和蒋XX一家实际占有使用长达10年之久，张XX属于善意、有偿取得该房屋所有权，其无任何过错。张XX、王XX以卖房时王XX不知为由来抗辩该合同侵犯财产共有人的权利，该合同无效。有证据证明王XX最晚也应于2002年6月24日得知卖房的事实，并于2002年7月又撤回诉讼，故以该理由抗辩缺乏事实根据和法律依据，对张XX、王XX的该抗辩理由不予支持。张XX与张XX虽未办理房产过户手续，但房屋买卖合同成立生效在前，产权过户登记是房屋买卖合同的实际履行行为，而非其生效要件。登记行为的发生是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，故张XX、王XX辩称未办理产权过户登记，该房买卖合同无效，其仍是该房屋的所有权人的理由缺乏事实根据和法律根据，对此不予支持。现张XX已去世，蒋XX作为其财产共有人诉请张XX与张XX签订的房屋买卖协议为有效协议，予以支持。该房屋已拆迁，已无法办理过户登记手续，故蒋XX将原诉求张XX、王XX协助办理过户手续，变更为向蒋XX支付拆迁赔偿款。鉴于该房屋是张XX与蒋XX的共有财产，该房屋拆迁款中存在遗产继承的份额，本案不能进行遗产分割，该房屋的拆迁补偿安置结算通知单虽是原权利人张XX，但张XX、王XX并未实际领取该拆迁款，故该诉求无法支持，双方可另行析产后，再行遗产分割。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第六十条之规定，一审判决：一、确认1998年7月12日蒋XX的丈夫张XX与张XX签订的协议书有效。二、驳回蒋XX对张XX、王XX的其他诉讼请求。

一审宣判后蒋XX、张XX、王XX不服，蒋XX上诉称：买卖合同有效，该房屋拆迁款应由蒋XX支取。请求：撤销原判，发回重审。

张XX、王XX上诉称：该房屋买卖协议王XX不知情，双方未办理过户手续，二人曾起诉要求蒋XX腾房，后撤回起诉不是真实意思表示，该房产已于2008年5月拆迁，已不存在，没有依法登记，应认定协议无效。请求：撤销一审判决，依法改判。

二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，张XX与其长子张XX于1998年7月12日签订的房屋买卖协议已实际履行。对此事实，张XX及其子女都是知道的。在张XX2001年病逝前，张XX、王XX并无异议，只是在张XX病逝后，对儿媳蒋XX居住该房始起纷争。这一全家均明确的事实，如只有王XX不知情，从一般经验常识来看，有悖情理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：因生活需要而处理夫妻共同财产的，夫妻任何一方均有权决定。王XX以“不知情”为由否认张XX与张XX的房屋买卖协议，理由不能成立。

《城市房地产管理法》第三十七条的规定是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件，而非针对转让合同效力的强制性规定。对不动产物权的变动，应遵守诚实信用原则，张XX收取张XX支付的房屋价款后，应将出让的房屋变更登记到张XX名下，包括使转让的房屋达到《城市房地产管理法》第三十七条规定的转让条件。因此，张XX、王XX收取张XX房款后，不履行合同义务，反而主张合同无效，违背了诚实信用原则。

本案房屋拆迁款中存在遗产继承的份额，应另行主张遗产分割。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回蒋XX、张XX、王XX上诉，维持原判。

二审案件受理费各1325元由蒋XX与张XX、王XX各负担662.5元。

本判决为终审判决。

审 判 长　王XX

审 判 员　程XX

审 判 员　张XX;　洁

书 记 员　翟XX