东莞市XX头股份经济联合社与刘XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：东莞市XX头股份经济联合社。住所地：广东省东莞市。

负责人：伍XX，该经济联合社理事长。

委托代理人：吴XX，广东XX律师。

委托代理人：方XX，广东XX律师。

被告：刘XX，男，1954年12月3日出生，香港特别行政区居民，现住广东省东莞市。

委托代理人：严驰，广东XX律师。

委托代理人：钟XX，广东XX律师。

原告东莞市XX头股份经济联合社（以下称“村头经联社”）诉被告刘XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日受理后，依法由审判员卢XX适用简易程序独任审判，于2014年4月3日公开开庭进行审理。原告村头经联社的委托代理人方XX，被告刘XX的委托代理人严驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告村头经联社诉称：2011年9月5日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于东莞市XX头第一工业区面积2350平方米的厂房和面积637.5平方米的宿舍出租给被告使用，租赁期限从2011年9月6日至2016年9月5日，租金每月26887.5元，于每月10日缴付当月租金，逾期付款按应付租金1%按日计算滞纳金，且被告需每年支付管理费10000元。合同签订后，原告将厂房、宿舍交付被告使用。但从2013年7月起，被告无正当理由拒不交付租金，经原告多次催讨未果。至2014年2月10日止，被告已拖欠原告租金215100元、租金滞纳金231232.51元、2013年的管理费10000元、管理费滞纳金25000元和2013年1月至2014年1月的水费6047.7元。故原告提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告签订的《厂房租赁合同书》；2.被告立即腾空并返还房屋给原告；3.被告支付原告2013年1月1日至2014年2月8日的水费6047.7元、2013年的管理费10000元、管理费的滞纳金25000元，及从2013年7月起至房屋返还之日止的租金、占用费和租金、占用费的滞纳金（租金、占用费按26887.5元／月计算，滞纳金按照各月拖欠租金、占用费的1%按日计算）；4.被告承担本案诉讼费。

被告刘XX辩称：第一，原、被告签订租赁合同，实际是为东莞市XX厂（以下称“XX厂”）提供经营场所，案外人肖X是XX厂的经营者，故案涉租赁合同承租人的义务应当由肖X承担。第二，被告确认自2013年7月起没有支付租金，自2013年1月起没有支付水费，及未支付2013年的管理费，但是，由于租赁期间原告多次派员阻止XX厂的正常经营，且于2013年12月派员强行占有房屋，故即使要被告支付租金等费用，也应当计算至2013年12月止。第三，原告未提供案涉房屋的房地产权证书、消防验收证明和竣工验收证明等，据此被告对案涉租赁合同的合法性存疑。如合同无效，原告应向被告返还押金。第四，原告主张的滞纳金没有合法依据，且明显高于原告的实际损失，故即使要支付滞纳金，其标准应当由法院予以调整。

经审理查明：位于东莞市XX头社区第一工业区面积2350平方米的厂房和面积637.5平方米的宿舍均属于原告所有，有证号分别为粤房地证字第＊＊＊号和粤房地证字第＊＊＊号的房地产权证及东莞市XX头社区居民委员会出具的证明为证。2011年9月5日，原告作为出租人、被告作为承租人共同签订一份《厂房租赁合同书》，约定原告将上述厂房和宿舍出租给被告用于工业用途，期限从2011年9月6日起至2016年9月5日止；被告于签订合同之日一次性支付定金53775元，并于2011年9月21日起每月10日前支付当月租金26887.5元；逾期支付租金的，按应付租金每日加收1%的滞纳金，且拖欠超过两个月租金的，原告有权没收定金、追回拖欠款项、收回租赁物和解除合同。双方还约定租赁期间物业管理费每年为10000元，于当年6月前支付，逾期支付每日加收1%滞纳金；租赁物的用水、用电由被告负责。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告亦向原告支付定金53775元。后被告自2013年7月起未支付租金，也未支付2013年的管理费10000元和2013年1月至2014年2月8日的水费6047.7元，故原告提起诉讼，请求判如所请。并且，原告于2014年3月28日向本院提出了财产保全的申请。本院于2014年3月5日向被告送达本案的应诉材料，并与2014年3月31日作出（2014）东二法民一初字第427-1号民事裁定，裁定冻结或查封被告价值100000元的财产。

在本案庭审过程中，被告称案涉租赁合同实际由案外人肖X履行，肖X是XX厂的经营者，但被告对此未提供证据予以证明。另，被告称原告自2013年12月起已实际占有房屋，要求水费、租金计至2013年12月止，同时要求以已支付的定金抵扣上述费用。原告称被告的机器设备仍存放于案涉房屋内，主张租金、违约金等计至房屋返还之日止。被告确认其机器设备仍存放于案涉房屋内，但被告认为原告主张的违约金没有依据，且标准过高，要求认定违约金的，以不超过租金数额的20%为限。

以上事实，有房地产权证、东莞市XX头社区居民委员会的证明、《厂房租赁合同书》、水费清单及本院送达回证、庭审笔录、民事裁定书等附卷为证。

本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告自愿签订合同建立租赁关系，且租赁的房屋已取得房地产权证，符合出租的条件，双方签订的《厂房租赁合同书》合法有效。

根据《厂房租赁合同书》约定，被告须于每月10日前支付当月租金26887.5元、于每年6月前支付当年物业管理费10000元，及自行承担租赁期间的水费。但被告从2013年7月起未支付租金，也未支付2013年的管理费10000元和2013年1月至2014年2月8日的水费6047.7元，被告构成违约，且其行为致使原告订立合同的目的不能实现，故原告在此情形下要求解除合同、收回房屋及要求被告承担支付拖欠款项和支付违约金的违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。

其中，对于合同的解除时间及租金、水费的计算截止时间，虽然被告提出原告自2013年12月起即占有案涉房屋，并主张合同自2013年12月解除，租金和水费也计算至此时为止。但考虑被告对其上述主张没有提供任何证据予以证明，且被告确认至今为止其机器设备仍存放于案涉房屋内，即被告目前仍实际占有使用案涉房屋，故本院认为案涉合同的解除时间宜按照被告收到原告起诉状之日即2014年3月5日确定，且租金应按照26887.5元／月的标准，从2013年7月起计至合同解除之日止，而自合同解除后的房屋占有使用费则参照上述租金标准，从2014年3月6日起计至被告实际返还房屋之日止，水费和管理费则以原告主张的数额确定。

对于租金和管理费的违约金，虽然案涉合同约定违约金以拖欠租金和管理费的1%按日计算，但该违约金数额明显高于被告违约给原告造成的实际损失额，故根据公平原则和诚实信用原则，结合被告的过错，本院依法将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率的四倍计算，并确定租金的违约金分别以各月拖欠租金数额为基数，从逾期之日即每月11日起计算至房屋返还之日止；管理费的违约金以10000元为基数，从2013年7月1日起计算至房屋返还之日止。至于原告要求被告支付合同解除后的房屋占有使用费的违约金，因合同已解除，此时占有使用费性质上为折价补偿，故原告主张占有使用费的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

对于被告提出以定金抵扣上述租金、管理费、水费和违约金的请求，因合同约定被告拖欠超过两个月租金的，原告有权没收定金，故被告提出该项请求，没有合法依据，本院不予支持。另，被告提出案涉债务由案外人肖X承担，因被告未能举证证明肖X是案涉合同的当事人，单凭肖X实际使用案涉房屋的事实，也不能认定肖X在本案中负有责任，故本院对被告的该项主张不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、确认原告东莞市XX头股份经济联合社与被告刘XX签订的《厂房租赁合同书》于2014年3月5日解除。

二、被告刘XX于本判决发生法律效力之日十五日内将位于东莞市XX头社区第一工业区面积2350平方米的厂房和面积637.5平方米的宿舍腾空并返还给原告东莞市XX头股份经济联合社。

三、被告刘XX于本判决发生法律效力之日十五日内向原告东莞市XX头股份经济联合社支付自2013年7月起至2014年3月5日的租金及租金的违约金（其中，租金按照每月26887.5元计算，违约金分别以各月拖欠租金数额为基数，按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率的四倍，从每月11日起计至房屋返还之日止）。

四、被告刘XX于本判决发生法律效力之日十五日内，按照每月26887.5元的标准，向原告东莞市XX头股份经济联合社支付自2014年3月6日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费。

五、被告刘XX于本判决发生法律效力之日十五日内向原告东莞市XX头股份经济联合社支付管理费10000元及管理费的违约金（以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率的四倍，从2013年7月1日起计算至房屋返还之日止）。

六、被告刘XX于本判决发生法律效力之日十五日内向原告东莞市XX头股份经济联合社支付水费6047.7元。

七、驳回原告东莞市XX头股份经济联合社的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4305元，保全费1020元，共5325元，由原告东莞市XX头股份经济联合社负担2662.5元，被告刘XX负担2662.5元。

如不服本判决，原告东莞市XX头股份经济联合社可在判决书送达之日起十五日内，被告刘XX可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。

审判员　　卢XX

书记员　　莫XX