夏XX与顾XX、沈XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告夏XX。

委托代理人钱前，上海XX律师。

委托代理人方标，上海XX律师。

被告顾XX。

被告沈XX。

上列两被告共同委托代理人毛嘉，上海市XX律师。

原告夏XX诉被告顾XX、沈XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月4日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告夏XX的委托代理人钱前，被告顾XX、沈XX及其委托代理人毛嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告夏XX诉称，2013年9月5日，原告夏XX就承租浦东新区夏XXXXX号房屋（建筑面积183平方米，以下简称承租房屋）与案外人林XX、戚某某签订租赁合同书（以下简称租赁协议一）。各方在租赁协议一中约定：租赁期间自2013年12月10日至2018年12月9日。除首期租金外，承租方应提前10天向出租方支付当期租金（自当月10日至第三个月的9日）；承租方应按时支付租金、保证金及其他费用，若逾期交付租金的，每逾期一天，则应按日支付未付租金的千分之一作为滞纳金；承租方应依约支付水电费等；任何一方如提前解除合同，则应向另一方提前三个月书面告知，并向另一方赔偿人民币（以下币种相同）25万元违约金以及由此造成的相应损失。后，原告夏XX将承租房屋的部分（约130平方米）转租给被告顾XX、沈XX。为便于计算及支付租金费用，各方协商一致，同意在租赁协议一的基础上重新签订一份新的租赁合同书（以下简称租赁协议二），但仅变更二被告应当支付的租金金额、保证金金额、违约金金额等条款，其他内容不变。即，各方约定租金金额为每期87，500元，二被告应提前10天向原告支付当期租金（自当月10日至第三个月的9日），若逾期支付租金的，每逾期一天，则应按日支付未付租金的千分之一作为滞纳金；承租方应依约支付水电费等；任何一方如提前解除合同，则应向另一方提前三个月书面告知，并向另一方赔偿15万元违约金以及由此造成的相应损失。租赁协议二签署后，二被告于2014年3月5日通过网银转账方式支付了2014年3月10日至2014年6月9日的租金。后，二被告以其与加盟公司存在纠纷，无法承租为由拒绝支付2014年6月10日至2014年9月9日的租金。原告在多次面谈以及通过电话、短信等方式催促二被告支付租金无果的情形下，于2014年6月21日向二被告发送催告函，要求自收到函件3日内支付下一季度租金，但二被告迄今仍未支付相应租金，反而在2014年6月27日发来通知函，单方要求解除租赁关系。直至原告诉讼至法院后，双方于2014年8月20日办理了系争房屋的交接手续，故原告诉请要求：1、判令二被告与原告签署的租赁合同书于2014年6月30日解除；2、判令二被告向原告支付自2014年7月4日起至2014年8月20日止的房屋使用费46，666元；3、判令二被告向原告支付违约金15万元；4、判令二被告向原告支付拖欠的2014年6月10日至2014年6月30日的租金20，417元以及拖欠租金产生的滞纳违约金（按欠租20，417元为计算基数，按每日0.10%为标准，自2014年6月2日起计算至实际支付之日止）；5、判令二被告向原告支付拖欠的5月份水电费共计763.72元、6月份水费129.90元，以及拖欠水电费产生的逾期利息（按欠款893.62元为计算基数，按同期银行贷款利率为标准，自2014年6月29日起计算至实际支付之日止）；6、本案诉讼费用由二被告承担。

被告顾XX、沈XX辩称，二被告在与原告签订租赁合同书之前，已明确告知原告租赁系争房屋的用途为从事餐饮业。双方签署了租赁合同书后，二被告着手开始装修，并开始申领营业执照。然而，在二被告申请环保部门颁发批准许可时，却被告知根据《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》第五条之规定，系争房屋因其地理环境，不得被用于饮食经营场所。至此，二被告无法通过承租系争房屋开展饮食经营活动，租赁合同书的目的无法实现。原告长期控制系争房屋，且在系争房屋旁边有自己的营业场所，其对系争房屋的现状以及租赁该系争房屋后是否能够从事饮食经营行业，应该非常了解，原告对于租赁合同书的无法履行存在过错。由于租赁合同书不能履行，二被告于2014年5月20日与原告商讨解决办法时，就将系争房屋的钥匙交还给了原告。双方曾经达成初步合意，鉴于原告对于租赁合同书的履行不能存在一定的过错，可由二被告再支付一个半月的租金，双方即和平解除合同。但二被告为避免租赁合同书的解除手续出现争议，与原告进行协商，双方需签署一份解除协议书以解除双方签订的租赁合同书，在签署解除协议书的同时由二被告当面向原告交付一个半月的租金。之后因原告一直未具体安排签署解除协议书的时间，故二被告未向原告支付相应的租金。现二被告同意解除双方签署的租赁合同书，但该解除要求并非二被告单方主动提出，而是由原告先行提出，故不同意支付违约金。鉴于二被告已于2014年5月20日将系争房屋交还给了原告，故不同意支付2014年5月20日之后的租金、使用费、水电费以及相应的滞纳金、逾期利息。且合同约定的违约金数额过高，如果法院判决二被告承担违约金，要求法院根据原告的实际损失相应调整违约金的数额。

经审理查明：2013年9月5日，案外人林XX、戚某某（甲方）与原告夏XX（乙方）签订租赁合同书一份，约定甲方同意将浦东新区夏XXXXX号建筑面积183平方米房屋出租给乙方使用。租赁期限自2013年12月10日至2018年12月9日止，共计5年整。2013年12月10日至2015年12月9日止的年租金为60万元整；2015年12月10日至2016年12月9日止的年租金为63万元整；2016年12月10日至2017年12月9日止的年租金为66万元整；2017年12月10日至2018年12月9日止的年租金为69万元整。

2013年10月16日，原告夏XX（甲方）与被告顾XX、沈XX（乙方）签订租赁合同书一份，约定甲方同意将浦东新区夏XXXXX号建筑面积130平方米左右的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2013年12月10日至2018年12月9日止，共计5年整。2013年12月10日至2015年12月9日止的年租金为35万元整；2015年12月10日至2016年12月9日止的年租金为367，500元整；2016年12月10日至2017年12月9日止的年租金为385，000元整；2017年12月10日至2018年12月9日止的年租金为402，500元整。乙方每叁个月为期支付甲方租金，以先付后用为原则，每期提前10天向甲方支付下期租金。合同第4条约定：乙方同意于签订本合同的同时支付给甲方叁万元作为保证金，乙方在租赁期内不准以保证金抵作乙方其它应付款项。甲方应于租赁关系终止时，乙方付清该房屋的租金及相关款项后，5天内将保证金全额无息退还乙方，逾期支付的，每逾期一日则应按日向乙方支付保证金全额的万分之二作为违约金。合同第5条约定：乙方于租赁期内，使用的水费、电费、电话通讯费、物业管理费等以及乙方经营产生的相关费用由乙方承担。上述费用的支付方式和时间按相关公用事业部门或物业公司确定的方式和时间支付。合同第8条约定：乙方应按合同约定，按时支付租金、保证金及其他各项费用。在租赁期间若乙方逾期支付物业费、水电费、电话通讯费等费用而产生的一切后果由乙方承担。逾期支付租金的，每逾期一天，则应按日向甲方支付未付租金的千分之一作为滞纳金。租赁期满或本合同单方面终止时，乙方需在三天内将添置的动产部分拆离，如期交还房屋，否则甲方有权处理全部遗留物。乙方租用的租赁部位限于乙方经营其经营范围相关的商品。合同第9.2条约定：乙方如有下列情况之一的，甲方有权单方面终止并解除本合同：……3）逾期支付房租超过3日，经甲方书面催告后3日内仍未缴付的；4）逾期支付物业费或水、电费、通讯费超过半个月，经甲方书面催告后半个月内仍未缴付的。合同第9.3条约定：甲乙双方如有一方提前解除合同，则应向另一方提前三个月书面告知对方，并向另一方赔偿15万元整作为违约金，及由此造成的相关损失。合同签订后，原告按约将系争房屋交付给二被告使用。

2014年6月21日，原告向二被告发送了一份催告函，内容为：你们承租的位于浦东新区夏XXXXX号中的门面，所付租金已于2014年6月9日到期。限你们在收到本函3日内给付下一季度租金，逾期视为违约。我方将单方面解除合同，并通过诉讼途径来解决，届时由此产生的一切费用均由你方承担。

2014年6月26日，二被告向原告发送了一份通知函，内容为：关于您2014年6月21日发来的催收函，我们已于2014年6月23日收到。根据催收函之内容，您已于2014年6月24日解除了我们与您在2014年2月20日签署的租赁合同，鉴此，我们特发函给您，如您在收到本函后3日内，未向我们作出任何相反的意思表示，我们将基于您已解除租赁合同之法律效力，于2014年6月30日将租赁合同项下租赁房屋交还给您。

2014年7月4日，原告夏XX起诉来院，诉请如前。

另查明，系争房屋2014年5月份的水费为439.60元，电费为324.12元，6月份的水费为129.90元。上海XX公司出具的2014年6月水费发票联上载明的最后付款期限为2014年7月1日，2014年5月水费发票联上载明的最后付款期限为2014年5月30日。XX公司出具的2014年5月电费发票联上载明的最后付款期限为2014年5月28日。

再查明，2014年2月20日，原告夏XX为了配合二被告与案外人之间的诉讼，与被告顾XX就系争房屋重新签订了一份租赁合同书。

2014年8月20日，原告夏XX与被告顾XX、沈XX签署了一份关于系争房屋的交接清单，内容为：1、顾XX、沈XX于2014年8月20日就出租房屋与夏XX办理交接手续；2、顾XX、沈XX确认已将出租房屋内属于其方的物品全部清空；3、顾XX、沈XX确认自本交接清单签署后，出租房屋内剩余物品均归夏XX所有，其承诺不再对出租房屋相关物品以及装修等提出主张；4、各方确认出租房屋的交接不影响相关案件的审理；5、本交接清单自各方签署后生效。

庭审中，原、被告双方一致确认，二被告已向原告支付了截止至2014年6月9日的租金、押金30，000元以及截止至2014年4月底的水电费，之后未付。关于押金的处理，原告要求将该押金用于抵扣被告应支付的租金、使用费、水电费及违约金。二被告则要求将该押金在抵扣法院判决被告应支付的费用后剩余部分由原告予以返还。关于系争房屋的交接问题，原告称2014年5月份被告称其经营困难无法继续履行双方签订的租赁合同书，但其可以帮忙找新的承租人以避免原告损失的扩大，为了方便新的承租人查看系争房屋，二被告将系争房屋的钥匙主动放置在系争房屋旁原告经营的商铺内，但二被告并未将系争房屋交还给原告。二被告则称其在2014年5月20日已经将系争房屋的钥匙交还给了原告，2014年5月22日二被告找原告拿了系争房屋的钥匙后将其在系争房屋内的物品全部搬离。2014年6月8日二被告与原告一同进入过系争房屋，当时是协商解除合同的事宜。

以上事实由原、被告提供的租赁合同书、催告函及邮寄凭证、通知函、录音光盘、发票、交接清单、照片以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为，原、被告签订的租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，二被告理应按约支付房屋租金。现二被告未按合同约定支付房屋租金，原告要求解除双方签订的租赁合同书，符合合同约定，本院予以支持。鉴于原告于2014年6月21日发给二被告的催告函中明确告知二被告在收到本函3日内给付下一季度租金，逾期视为违约，原告将单方面解除合同，而二被告于2014年6月26日发给原告的通知函中亦明确告知原告如原告在收到本函后3日内未向二被告作出任何相反的意思表示，二被告将基于原告已解除租赁合同之法律效力，于2014年6月30日将租赁合同项下租赁房屋交还给原告，故本院确认合同解除日为2014年6月30日。被告辩称二被告在与原告签订租赁合同书之前，已明确告知原告租赁系争房屋的用途为从事餐饮业，之后因系争房屋的地理环境不符合《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》的规定，导致二被告无法通过承租系争房屋开展饮食经营活动，租赁合同书的目的无法实现，二被告于2014年5月20日与原告商讨解决办法时，与原告达成初步合意，鉴于原告对于租赁合同书的无法履行存在过错，可由二被告再支付一个半月的租金，双方即和平解除合同。但二被告为避免租赁合同书的解除手续出现争议，要求与原告签署一份解除协议书，在签署解除协议书的同时由二被告当面向原告交付一个半月的租金。之后因原告一直未具体安排签署解除协议书的时间，故二被告未向原告支付相应的租金，遭原告否认，被告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此抗辩意见不予采纳。

合同解除后，二被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。被告辩称其在2014年5月20日已经将系争房屋交还给了原告，故不同意支付2014年5月20日之后的租金、使用费、水电费以及相应的滞纳金、逾期利息，遭原告否认，被告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予采信。鉴于原、被告双方在庭审后于2014年8月20日办理了系争房屋的交接手续，故原告要求二被告按照合同约定的租金标准支付自2014年7月4日至2014年8月20日的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。

租赁合同书因二被告未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，原告要求二被告支付解约违约金和拖欠租金产生的滞纳违约金，符合合同约定。被告认为合同约定的违约金数额过高，要求法院根据原告的实际损失相应调整违约金的数额。鉴于合同约定的解除合同违约金过分高于因被告的违约事实给原告造成的实际损失，同时，合同约定的每日千分之一的滞纳违约金计算标准亦显属约定过高，故本院根据公平原则和诚实信用原则，将解除合同违约金调整至按三个月租金计87，500元，将滞纳违约金计算标准调整为日万分之五。

原告要求二被告支付拖欠的水电费893.62元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求二被告支付拖欠水电费产生的逾期利息，缺乏合同依据，且原告未能提供充分证据证明其曾向二被告发送过缴纳水电费的通知，故本院对此不予支持。

关于被告交付的押金30，000元，原告要求将该押金用于抵扣二被告应支付的租金、使用费、水电费及违约金，符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告夏XX与被告顾XX、沈XX签订的租赁合同书于2014年6月30日解除；

二、被告顾XX、沈XX应支付原告夏XX自2014年6月10日起至2014年6月30日止的房屋欠租20，417元及自2014年7月4日起至2014年8月20日止的房屋使用费46，666元，扣除被告已支付的押金30，000元，余款37，083元被告顾XX、沈XX应于本判决生效之日起十五日内支付给原告夏XX；

三、被告顾XX、沈XX应于本判决生效之日起十五日内向原告夏XX支付违约金87，500元；

四、被告顾XX、沈XX应于本判决生效之日起十五日内支付原告夏XX拖欠租金产生的滞纳违约金（按欠款20，417元为计算基数，按每日万分之五为标准自2014年6月2日起计算至判决生效之日止）；

五、被告顾XX、沈XX应于本判决生效之日起十五日内向原告夏XX支付水电费893.62元；

六、驳回原告夏XX的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3，739元，减半收取计1，869.50元，由被告顾XX、沈XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员　　孟筱晖

书　记　员　　尹XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十三条?当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。