贡X与刘XX、陈X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）贡X。

委托代理人陈X，上海市XX律师。

委托代理人毛嘉，上海市XX律师。

被告（反诉原告）刘XX。

被告（反诉原告）陈X。

上述两被告之共同委托代理人韩XX，上海XX律师。

上述两被告之共同委托代理人高XX，上海XX律师。

原告贡X诉被告刘XX、陈X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月3日受理，2014年8月12日，被告刘XX、陈X提起反诉。本院嗣后依法适用简易程序，由审判员李XX任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贡X之委托代理人毛嘉，被告（反诉原告）刘XX、陈X之委托代理人高XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告贡X诉称，2012年12月25日，原告与被告就上海市杨浦区XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租系争房屋，租期一年。2013年12月23日，经协商一致，双方同意上述合同顺延至2014年10月31日。但被告无故于2014年5月向原告发律师函，要求原告搬离系争房屋，之后被告一直骚扰威胁原告，要求原告搬离。2014年6月13日，原告返回系争房屋时，发现房门门锁更换，原告尚有大量私人物品留在系争房屋内，原告向被告交涉无果。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年12月25日就系争房屋签订的房屋租赁合同；2、两被告向原告赔偿人民币50，000元（以下所涉币种均为人民币）财产损失，包括40，000元现金遗失损失，还有日常用品经济损失10，000元；3、两被告向原告支付在外租房损失，从2014年6月13日计算至合同到期日即2014年10月31日，按每日500元标准计算；4、两被告向原告返还2014年6月份的租金12，000元；5、两被告向原告返还保证金58，200元；6、两被告赔偿原告搬家费1，050元；7、两被告向原告支付律师费8，000元。

被告刘XX、陈X辩称并反诉称，双方合同到期后，未续签合同，故双方是不定期租赁关系，原告在2014年6月11日未通知被告的情况下自行搬离了系争房屋，故双方合同于2014年6月11日解除；原告搬离时，并没有将房门上锁，如有物品遗失也是原告自己造成的。被告于2014年6月12日进入系争房屋，室内没有属于原告的物品，均已搬走。原告租住房屋期间对房屋设施的多处如油烟机、冰箱、灶具、背景墙、地板、门框等造成了损坏，故租金和保证金均应没收。而且导致原告在被告搬离后无法将房屋正常出租造成租金损失。现反诉要求判令：1、原告赔偿被告电器、灶具损坏以及墙纸、地板等损坏造成的损失124，500元；2、原告支付使用房屋期间未付的水、电、煤气费用共计598.77元；3、原告支付房屋空关期间的租金损失66，000元；4、原告返还房屋钥匙2把、小区大门门禁卡5张、小区游泳卡3张、信箱钥匙2把。

原告贡X针对反诉辩称，2014年6月11日，原告仅是从系争房屋内搬出了部分家具，并不是搬离系争房屋。被告擅自进入系争房屋内、并指使物业更换了门锁，是侵犯原告合法权利的行为。被告并未提供证据证明原告损坏了室内设施，故不同意支付。同意支付原告水、电、煤气费用598.77元。原告只拿到过2张门禁卡、2把门钥匙、1把信箱钥匙，故这些同意返还给被告，其余的钥匙没有收到过。游泳卡是原告自己办理的，故不需要返还给被告。

经审理查明，系争房屋产权人系刘XX，其委托陈X对外出租该房屋。2012年12月25日，原告（乙方）、被告（甲方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。租金为每月9，700元，租金按六个月为一期支付。第一期租金乙方应于2012年12月25日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的10日前，甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方；乙方需支付给甲方租赁保证金58，200元；甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及该房屋附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳，物业管理费由甲方承担；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，除有特别规定外，若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由于乙方不当或者不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，应按照月租金的一倍支付违约金；若乙方发现该房屋及装修附属设施及设备各有损坏，甲方接到乙方通知应立即通知物业进行维修，若甲方房屋因开发商质量问题使乙方不能正常使用，双方和平解约。当日，原告向被告支付保证金58，200元。嗣后，原告租住使用系争房屋。合同到期后，双方继续履行合同，原告按照每月12，000元标准向被告支付租金直至2014年6月30日。

2014年5月底，被告向原告发出《律师函》，称开发商于2013年10月就系争房屋的装修工程质量问题造成系争房屋及楼下房屋严重渗水发过紧急维修通知，但原告未通知被告，造成系争房屋及楼下房屋重大安全隐患及超额的维修费用，直到2014年5月19日被告才得知具体内容及相关情况。由于时间拖得越长房屋的损失越大，开发商要求立即开始整改和维修，维修期以开发商进度为准，维修期内该房屋无法正常使用。根据双方合同约定，合同即日起自动解除，请于收到律师函后于2014年5月26日前搬离该处房屋。原告并于2014年5月23日签收。

2014年5月28日，原告向被告发出《律师函》，称原告于2014年5月收到律师函，要求原告搬离系争房屋，原告认为双方合同续签至2014年9月30日，如原告要求则合同可以顺延至2014年10月31日。被告无权解除合同，否则原告将提起诉讼，承担原告的损失。

2014年6月11日，原告委托上海XX公司对系争房屋内物品搬场至上海市彰武XX，搬运物品包括1张床、席梦思、床边柜、电视柜、电视机、钢琴、床垫等。2014年6月12日，被告进入系争房屋并更换门锁。

审理中，原告提供一份《房屋租赁合同》，在该合同尾部有手写内容为“双方一致同意续签，此合同至2014年9月30日止（或至10月31日，到时会在9月20日之前，乙方提出要求），房屋月租改为12，000元（含物业费）。在2013年租赁期内，由于主卧卫生间漏水造成了主卧和客卧墙纸剥落情况，属房屋本身质量问题，不需要乙方负责。原保证金58，200元继续作为保证金”。手写部分尾部没有原、被告落款。原告称该手写部分是其本人所写；被告对该部分内容予以否认。

以上事实，由原、被告提供的《房屋租赁合同》、《委托书》、收款收据、以及双方陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，原、被告于2012年12月25日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，故该合同合法有效。该合同到期后，没有充分证据能够证明双方曾续签书面租赁合同。原告提供了有手写部分的合同，因该手写部分未经双方确认，且被告审理中亦予以否认，故本院对原告意见不予采信。故双方合同到期后，转为不定期租赁关系。被告于2014年5月发函给原告，以原告不配合房屋质量维修为由主张合同解除，原告对此持有异议。本院认为，不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，无论被告以何种理由主张解除，解除通知到达原告后双方租赁关系即应终止。原告于2014年5月23日收到被告解除合同的函件，故该日期为双方合同解除之日。合同解除后，原告理应返还租赁物给被告。原告于2014年6月11日雇用搬场公司搬离了家具家电等物品，原告称此仅是搬离物品的行为，不是搬家行为，但此解释与常理不符，故原告此辩称意见，本院亦不予采信。原告也未能提供其遗留物品及现金的充分证据，故原告主张财产损失的诉讼请求，本院不予支持。因合同依法解除，故原告主张搬家费、在外租房的租房损失、律师费等诉讼请求，本院难以支持。原告向被告预先支付了2014年6月份的租金，故其搬离之后的费用被告应予返还。合同解除后，被告亦应返还原告租房保证金。被告辩称原告破坏了系争房屋内室内设施等给其造成财产损失，但被告未能证明损失系房屋本身质量问题造成还是原告人为损坏，故被告该诉请，本院不予支持。原告理应支付使用房屋期间产生的水电煤气费用，且原告对被告主张的金额无异议，故本院对被告该诉请，予以支持。同理，因双方合同系依法解除，故被告空关期间的租金损失，本院不予支持。被告未能证明其向原告交付了几把钥匙等依据，原告同意返还的部分，本院予以支持。综上，故依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）贡X与被告（反诉原告）刘XX、陈X就上海市杨浦区XXXXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年5月23日解除；

二、被告（反诉原告）刘XX、陈X应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贡X返还2014年6月12日至2014年6月30日期间的使用费人民币7，600元；

三、被告（反诉原告）刘XX、陈X应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贡X返还保证金人民币58，200元；

四、原告（反诉被告）贡X应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘XX、陈X支付水、电、煤气费用人民币598.77元；

五、原告（反诉被告）贡X应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘XX、陈X交付上海市杨浦区XXXXX弄XXX号XXX室房屋的门禁卡2张、门钥匙2把、信箱钥匙一把；

六、原告（反诉被告）贡X要求被告（反诉原告）刘XX、陈X赔偿人民币50，000元财产损失之诉讼请求，不予支持；

七、原告（反诉被告）贡X要求被告（反诉原告）刘XX、陈X支付在外租房损失之诉讼请求，不予支持；

八、原告（反诉被告）贡X要求被告（反诉原告）刘XX、陈X赔偿原告搬家费1，050元之诉讼请求，不予支持；

九、原告（反诉被告）贡X要求被告（反诉原告）刘XX、陈X支付律师费人民币8，000元之诉讼请求，不予支持；

十、被告（反诉原告）刘XX、陈X要求原告（反诉被告）贡X赔偿损失人民币124，500元之诉讼请求，不予支持；

十一、被告（反诉原告）刘XX、陈X要求原告（反诉被告）贡X支付租金损失人民币66，000元之诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币3，705元，减半收取计人民币1，852.50元，由原告（反诉被告）贡X负担人民币1，132.50元，被告（反诉原告）刘XX、陈X负担人民币720元；反诉受理费人民币2，055元，由原告（反诉被告）贡X负担人民币6元，被告（反诉原告）刘XX、陈X负担人民币2，049元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　李XX

书记员　尉X居文璟

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》???二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。