张XX、郭X与上海XX公司共有物分割纠纷一审民事判决书

原告张XX。

原告郭X。

两原告共同的委托代理人于彩霞，上海XX律师。

被告上海XX公司。

法定代表人陆XX。

委托代理人李XX。

委托代理人刘XX。

第三人郭XX。

委托代理人于彩霞，上海XX律师。

原告张XX、郭X诉被告上海XX公司(以下简称XX公司)法定继承、共有物分割纠纷一案，本院于2014年6月9日受理，依法适用简易程序，由审判员王芩菲独任审判。因审理的必须，本院于2014年6月13日依法追加郭XX为第三人参与诉讼，并于2014年8月26日公开开庭进行了审理。经征询，各方当事人一致同意延长本案简易程序审理期间，直至2014年10月9日。2014年10月10日本案转换适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告张XX、郭X共同的委托代理人于彩霞(暨第三人郭XX的委托代理人)，被告XX公司的委托代理人刘XX、李XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张XX、郭X诉称，上海市XXXXX-XXX号是公有非居住房屋，虽然与上海XX公司(以下简称XX公司)建立租赁关系的是XX公司，但该房使用权系由张XX之夫、郭X之父郭XX与XX公司共同购买，转让价人民币30万元(本案货币单位均为人民币)中郭XX出资15万元。郭XX与XX公司法定代表人陆XX并于2004年9月9日签订《购房协议》，明确：郭XX出资共同购房、系争房屋底层作为郭XX经营用房，二、三层作为陆XX办公用房、房屋有关一切费用由双方各担50%、如遇动迁按50%各享补偿利益。事实上郭XX与郭XX自2001年起即持续占用系争房屋底层，用于经营五金生意，直至2013年该房遇征收。上述事实于另案生效判决中均已确认，本案亦无时效问题。然而XX公司与征收人签订补偿协议后将补偿款9,041,723.6元全部占为己有，郭XX虽已死亡但两原告作为继承人有权获得上述补偿款的一半。故诉请要求XX公司支付两原告系争房屋征收补偿款4,520,861.8元(放弃主张期房补贴)。

被告XX公司辩称，2004年9月9日《购房协议》系郭XX与陆XX个人签订，公司财产归公司所有，非经程序任何股东不得擅自处分公司财产，故该合同效力待定。另案生效判决只阐明上述协议存在并未说明协议有效，而该案结束至今原告从未主张合同有效，故现今的诉讼已超时效。因此协议没有效力，即便有效，原告亦应向合同相对方陆XX主张。系争房屋是公有非居住房屋，被告出资30万元购买使用权，不存在郭XX与被告共同买房之说，所谓的郭XX出资15万元是以陆XX个人所借借款加利息相抵，郭XX没有购房资格，只是陆XX同意其占用房屋，对此另案生效判决亦予明确其有权占用。郭XX本人从未占用系争房屋底层，郭XX自2006年占用该房经营五金生意，但并非自营，系受被告聘用替被告经营，后被告解除聘用，且2011年郭XX死后郭XX未再使用房屋。因此如按《购房协议》所述在使用过程中发生动迁的各享50%利益，上述实际使用情况亦与约定不符。即便郭XX就系争房屋有一定使用权，亦因其死亡而终结，没有继承之说。被告是系争房屋承租人，自始占用房屋并支付租金，与征收人签订征收协议后按期将房屋交于征收人，故有权享有全部征收补偿款。综上，不同意原告诉请。

第三人郭XX述称，同意原告所述，第三人作为系争房屋实际占用人应与原告共享该房补偿款的一半，故与原告共同作诉请主张，至于原告与第三人之间的分配无需法院处理。

经审理查明，两原告系母女关系。张XX之夫郭XX与郭XX系兄弟关系。郭XX于2011年3月3日死亡，其父母均先于其死亡。

2000年12月28日XX公司(乙方)与XX公司(甲方)签订《房屋使用权转让协议》，约定：甲方将系争房屋的使用权有偿转让于乙方，转让费为30万元等内容。后XX公司支付上述转让费，与XX公司签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，持续承租系争房屋。

系争房屋曾有涉讼，即本院受理的(2010)杨XX(民)初字第2150号XX公司起诉郭XX排除妨害纠纷，XX公司的法定代表人陆XX是该案第三人。XX公司诉称：郭XX以向陆XX买下使用权为由，自2004年9月起无理占据系争房屋底层从事五金生意，其行为侵犯了XX公司作为承租人的合法权益，故要求郭XX迁离。郭XX辩称：2004年9月与陆XX签订《购房协议》追认二人于2000年达成的约定，明确共同购买系争房屋等事实，且郭XX与郭XX自2001年起即实际使用系争房屋底层自营五金生意，并承担系争房屋一半的租金与水电费，故系争房屋使用权归XX公司与郭XX共同所有。陆XX述称：2004年自己将对于系争房屋的一半份额以个人名义私下卖于郭XX，所谓的字条、协议都是在稀里糊涂的情况下签的字，XX公司另一股东不同意上述售房行为，郭XX系免费使用房屋至今，本人于2004年时确实欠郭XX15万元，现同意归还该款。该案经审理查明：(一)郭XX与陆XX是朋友关系。2001年3月9日郭XX出具字条，内容是：“陆总：已在你处有人民币50万+13万=63万元。50万作为借款(已订借款协议)。根椐协议内容利息计算……20,090元，13万+2万=15万(作为购使用权房款)另订协议。当否，请审批”。陆XX在字条上批示：“同意”。2004年9月9日郭XX与陆XX签订《购房协议》，言明：各出资15万元合计30万元购买系争房屋使用权；二层、三层作为陆XX办公用房，底层作为郭XX经营用房；在办公、经营用房过程中如遇动拆迁，双方须无条件服从并按规定(各50%)享受动迁安置补偿；房屋一切费用双方各承担50%。(二)系争房屋底层一直由郭XX与郭XX实际使用至今。2011年1月20日本院作出一审判决，生效判决书明确：郭XX使用系争房屋底层并非非法占用，而是依据2001年的字条及2004年的《购房协议》，陆XX系XX公司法定代表人，作为相对方，郭XX有理由相信陆XX具有对外签约、处分系争房屋的民事权利。郭XX实际使用房屋十年之久，且2004年购房协议尚未经协议或经法院宣告解除，故XX公司关于迁让的诉请，不予支持。

2013年7月30日系争房屋遇征收。2013年9月12日XX公司与征收人签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定：认定系争房屋底层建筑面积73平方米、二层78.85平方米，顶搁41.08平方米，共计192.93平方米；房屋价值补偿款6,334,277.76元；停产停业损失791,784.72元；装潢补偿款1,11,899.4元；其他各类补贴、奖励费用有签约搬迁奖励费346,465元、纯货币奖励25万元、设备搬迁费77,172元、设备重置补偿996,984.72元、证照补贴10万元、材料费补贴33,140元，合计1,803,761.72元；以上补偿款共计9,041,723.6元；XX公司选择房屋产权调换，甲方提供两套产权调换房屋，分别是兰州XXXXX弄XXX号XXX室(建筑面积112.53平方米、总价2,616,322.5元)、林展路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积67.55平方米、总价917,512.13元)；该户另有期房补贴。

另查，XX公司始终占用系争房屋二、三层作公司办公之用。关于郭XX与郭XX自何时起用系争房屋底层，另案审理中XX公司诉称系自2004年开始，郭XX自述自2001年开始，陆XX及XX公司提供的证人戴XX则称系自2000年购入时使用，本案审理中XX公司又称系于2006年开始使用，须赘述的是上述(2010)杨XX(民)初字第2150号查明确认：系争房屋底层一直由郭XX与郭XX实际使用至今。至于郭XX与郭XX使用房屋至何时，本案两原告与郭XX称使用至房屋被征收，并提供两位客户到庭作证，称2013年还曾至系争房屋提货。XX公司则称使用至2011年，郭XX死亡后则未再使用，为此提供征收组工作人员的证词，称征收过程中未曾见到经营状况，还提供派出所民警证词，称2013年9月9日案外人张XX持郭XX于2013年3月6日与其签订的租赁合同，要求占用系争房屋，为此与XX公司相关人员发生争执等。原告与第三人、被告均互为否认对方提供的证人证言。

又查，XX公司曾以系争房屋为住所地成立分公司，该分公司于2006年5月29日成立，于2011年11月15日注销。郭XX与郭XX于系争房屋经营期间未另行成立公司，系使用上述分公司的营业执照。郭XX并于2006年5月至2010年4月期间受聘担任XX公司分公司经理。

2014年6月两原告具状来院作本案诉请，同时申请诉讼保全，要求查封XX公司名下价值450万元的财产并提供担保。本院于2014年6月12日出具民事裁定书，冻结XX公司名下存款450万元或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益，并查封担保房屋。原告预缴诉讼保全费5000元。

除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由郭XX死亡证明与户籍信息证明、系争《购房协议》、本院(2010)杨XX(民)初字第2150号民事判决书、XX公司与XX公司签订的《房屋使用权转让协议》及《上海市公有非居住房屋租赁合同》、系争《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、工商登记信息资料等证据材料予以证明。

本院认为，2000年XX公司支付30万元有偿转让系争房屋使用权，并与物业公司建立租赁关系，从而获得该公有非居住房屋的承租权，故XX公司是系争房屋承租人。2013年该房遇征收，XX公司应当并有权与征收人签订补偿协议取得补偿安置。

然而，XX公司法定代表人陆XX与郭XX于2001年共同出具字条，言明郭XX曾出借的50万元利息计2万元，与出借的13万元构成15万元作为使用权转让出资款，于2004年9月9日再签《购房协议》，言明各出资15万元购买系争房屋使用权，分别使用底层与二、三层，如遇动迁各50%享有补偿安置。故应认定，通过市场买卖取得系争房屋承租权即对外明示的是XX公司，但对内而言，转让价款30万元郭XX系共同出资计15万元，该款并非实际给付，系以原有出借款即债权冲抵，并且，签约双方对共同使用、共享动迁利益作出明确，即郭XX依约获得现实使用权，及如遇动迁可获补偿之权。

正如另案生效判决的明确，陆XX是XX公司法定代表人，郭XX作为相对人，有理由相信陆XX具有签约、处分系争房屋之权，意即上述字条、协议虽系陆XX个人签署但表见代理的效力及于XX公司，系争《购房协议》相应权益、后果、责任当由XX公司承受。并且，生效判决亦明确郭XX自始占用系争房屋底层用于五金经营，于长期的使用过程中XX公司从未提出异议，2006年XX公司在系争房屋处成立分公司后还同意郭XX使用分公司营业执照，其聘用郭XX作为分公司经理即可印证，故事实上XX公司已用行为追认陆XX与郭XX达成的协议。

陆XX于另案审理时称系酒醉不够清醒之时签下协议，却未提供相应证据证明，故本院不采信。应当看到，于困难之时向郭XX借款，继而达成协议不予归还以共同出资购买系争房屋使用权的方式抵消债务，却在协议实际履行数年之后否认协议，以陆XX个人行为与XX公司无关为由提起另案迁让的诉讼，败诉后于本案审理中再作如此抗辩，XX公司以及陆XX的行为不符诚信，亦与法律相悖。

现房屋遇征收，XX公司获得补偿，郭XX虽已死亡，但其作为系争公有非居住房屋出资人享有的补偿权不因死亡而消灭，该财产权可以继承，两原告作为继承人有权向XX公司主张补偿。协议关于“……于共同使用期间如遇动拆迁……各50%享有补偿安置……”条款中的“共同使用期间”不应作狭义解释，并非须以实际占用使用为前提，故XX公司相关辩称本院不采纳。此外，XX公司关于另案判决后两年内未作有效主张的则失去时效保护等抗辩亦于法无据。

但是，协议关于50%各享安置补偿仅系宽泛约定，没有言明具体款项的指向，现两原告主张全部补偿款的50%，缺乏依据。并且，依据现有证据应予认定郭XX死后郭XX未实际占用房屋，两位客户所作言词证据没有其他证据补强仅系孤证，而2013年9月期间案外人持签署日期在郭XX死后的租赁协议要求使用系争房屋，恰能印证郭XX没有占用房屋。因此参考系争房屋征收补偿款明细，房屋价值补偿款可以作为房屋因征收所得补偿，由出资人享有，其中50%归两原告所有，但因征收时郭XX未实际占用、经营，系争房屋处亦无其注册的工商证照，故有关装潢、停业、重置、搬迁、设备、证照及其他奖金补偿等，两原告无权分割。

郭XX系受郭XX的允许、指派实际占用系争房屋，没有郭XX的出资就没有郭XX的占用，XX公司与郭XX亦无租赁等其他关系，故郭XX的使用等同于郭XX，其所谓的实际使用人并不具备独立主体资格，故无权单独主张征收款分割。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条之规定，判决如下：

一、被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张XX、郭X上海市XXXXX-XXX号房屋征收补偿款人民币3,167,138.88元；

二、原告张XX、郭X及第三人郭XX的其余诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定期间履行给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币42,967元，诉讼保全费人民币5000元，共计47,967元，由原告张XX负担人民币12,890.1元，由被告上海XX公司负担人民币35,076.9元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审  判  长

王芩菲

审  判  员

李威

人民陪审员

陈XX

书  记  员

邱XX