储XX与孙XX、余XX等房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

（2014）沪二中民二(民)再提字第7号

申请再审人(案外人)储XX。

委托代理人潘XX。

委托代理人赵XX，上海XX律师。

被申请人(原审原告)孙XX。

委托代理人于彩霞，上海XX律师。

被申请人(原审被告)余XX。

原审被告XXX。

申请再审人储XX因原审原告孙XX与原审被告余XX、郑XX房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(以下简称“杨浦法院”)(2009)杨XX(民)初字第3195号民事调解书，向本院申请再审。本院复查中查明，原审被告郑XX已于2011年2月21日报死亡，故依法追加其第一顺序继承人、其配偶XXX作为本案当事人参加诉讼。本院于2014年11月13日作出(2014)沪二中民二(民)申字第121号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人储XX及其委托代理人潘XX、被申请人孙XX的委托代理人于彩霞到庭参加诉讼，被申请人余XX经本院依法传唤，明确表示不到庭参加诉讼，XXX经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。

2009年11月5日，原审原告孙XX起诉至杨浦法院称，其与郑XX于2009年3月1日签订《上海市房地产买卖合同》，购买黄兴XXXXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价1,321,000元。合同签订后，孙XX依约付清了购房款，余XX收款并出具收条。郑XX虽实际交付了系争房屋，但始终未配合办理房屋的过户手续。故起诉要求郑XX按照房屋买卖合同的约定办理房屋过户手续。诉讼中，双方当事人达成调解协议，杨浦法院于2009年11月5日出具民事调解书：一、上海市杨浦区黄兴XXXXX弄XXX号XXX室产权归孙XX所有，郑XX、余XX承诺于2009年12月31日前将该房屋项下贷款结清后，于2010年4月30日前协助孙XX办理更名过户手续，所需交易费用由孙XX负担；二、双方无其他争执。

案外人储XX申请再审称：2007年12月，郑XX以系争房屋为抵押向储XX借款30万元，因其未能还款，杨浦法院已于2009年10月29日作出(2009)杨XX(民)初字第3867号民事判决，判令郑XX、余XX归还储XX30万元借款，储XX并享有系争房屋的优先抵押权。但郑XX却将系争房屋以130余万元的低价出售给孙XX，并在杨浦法院达成(2009)杨XX(民)初字第3195号民事调解书。该行为严重损害了储XX的财产权利，且造成法院调解书与判决书矛盾的局面。请求撤销(2009)杨XX(民)初字第3195号民事调解书，改判对原审原告孙XX的诉请不予支持。

被申请人孙XX辩称：孙XX是按照市场价购买的系争房屋，当时储XX的抵押权已经到期，且郑XX承诺会将孙XX支付的购房款用于归还银行和储XX的借款并撤销抵押，故孙XX是善意取得的行为，并未侵犯储XX的合法权益，请求维持(2009)杨XX(民)初字第3195号民事调解书。

本院至上海市南XX向被申请人余XX送达了开庭传票，余XX表示：当时想把系争房屋卖给孙XX，拿房款把其他房屋上的抵押消除。孙XX实际付清了房款，系争房屋应当归其所有。因余XX现在监狱服刑，故不要求参加开庭，也不委托律师了。

本院再审经审理查明以下事实：

郑XX与余XX系母子关系，系争的本市黄兴XXXXX弄XXX号XXX室房屋登记在郑XX名下。从房地产登记信息看，系争房屋存在两项抵押情况：一、抵押权人中国XX，债权数额87万元，抵押受理日期为2006年12月8日；二、抵押权人储XX，债权数额30万元，抵押受理日期为2007年12月12日。

2007年12月7日，郑XX向储XX借款30万元，并订立借款担保协议，将系争房屋抵押给储XX，余XX作为保证人签名认可。嗣后，郑XX仅归还了部分利息，故储XX起诉至杨浦法院。杨浦法院于2009年10月29日作出(2009)杨XX(民)初字第3867号民事判决，判令郑XX、余XX归还储XX借款30万元，储XX有权就系争房屋行使抵押权。

2009年3月1日(该日期系当事人自述)，郑XX与孙XX签订《上海市房地产买卖合同》，郑XX将系争房屋转让给孙XX，房屋价款为1,321,000元，买卖合同落款处除了郑XX和孙XX的签字外，并无签署日期。2009年3月1日，余XX出具收条，确认收到孙XX房款1,321,000元。2009年11月5日，孙XX起诉至杨浦法院，要求郑XX按照房屋买卖合同的约定办理房屋过户手续。诉讼中，双方当事人达成调解协议，杨浦法院于2009年11月5日出具(2009)杨XX(民)初字第3195号民事调解书：一、上海市杨浦区黄兴XXXXX弄XXX号XXX室产权归孙XX所有，郑XX、余XX承诺于2009年12月31日前将该房屋项下贷款结清后，于2010年4月30日前协助孙XX办理更名过户手续，所需交易费用由孙XX负担；二、双方无其他争执。

户籍资料显示，郑XX于2011年2月21日报死亡，其第一顺序继承人为配偶XXX、儿子余XX。

本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。系争房屋虽登记在郑XX名下，但房屋权利上设定了两项抵押，抵押权人分别为中国XX及储XX，债权数额分别为87万元及30万元，均办理了抵押登记手续。因郑XX欠储XX30万元款项未及时归还，储XX向法院提起诉讼，其债权及抵押权的行使已得到(2009)杨XX(民)初字第3867号民事判决的确认。郑XX、余XX在未经抵押权人同意的情况下，擅自将系争房屋转让给孙XX，损害了抵押权人的利益，该转让行为不得对抗抵押权人。故郑XX、余XX与孙XX达成的将系争房屋产权归于孙XX的(2009)杨XX(民)初字第3195号民事调解书应予以撤销。在本案诉讼中，孙XX明确表示不愿意也无能力代郑XX、余XX偿还债务以涤清抵押权，故本院对其要求郑XX按照房屋买卖合同的约定办理房屋过户手续的诉请不予支持。对于孙XX的损失，其可通过包括诉讼在内的其他途径追索合同当事人的赔偿。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：

一、撤销上海市杨浦区人民法院(2009)杨XX(民)初字第3195号民事调解书；

二、对孙XX要求郑XX按照房屋买卖合同的约定办理本市黄兴XXXXX弄XXX号XXX室房屋过户手续的诉请不予支持。

再审案件受理费人民币13,800元，由孙XX负担，准予其免交。

本判决为终审判决。

审　判　长　　顾XX

代理审判员　　徐XX

代理审判员　　王XX

书　记　员　　周XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

(二)原判决认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……

第二百零一条当事人对已经发生法律效力的调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，可以申请再审。经人民法院审查属实的，应当再审。

第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。